CRIC2007天津房地产市场形势高峰论坛

房地产门户网房天下  2007-12-06 09:52

[摘要] 尊敬的各位来宾大家下午好！欢迎大家来参加易居中国创享07，CRIC2007近期政策解读及天津房地产市场形势高峰论坛。

宋春华：我们要抑制的是投资性的需求，所以我个人认为要增加供给我不是增加豪华的、大户型的，我拼命搞这个东西，我增加用于消费型的自住消费型的供给，普通商品房、经济适用房，我们要抑制的是投机性的。说白了就是要增加有效供给，抑制盈利性的需求，政府可以在建设管理、交易管理、保有环节等等利用规划的手段、土地的手段、金融税费产权等等，多种手段去支持自住型消费，抑制投资，遏制投机。这样我们就会有效的防止过热，就会消除可能出现的泡沫。所以这个关系我觉得恐怕要很清晰。说到这儿，我觉得前不久的美国刺激抵押贷款，恐怕也要引起我们的警觉，我稍微说一说，美国的房地产经过十年的警惕期出现了这样一次危机，他主要是对房地产利好的一个预期，从银行也好、从社会上也好，期望值都太高，因为它有一个比较长的警惕期，所以大家觉得投资这个买房子肯定是有利可图，银行认为给他们房贷肯定是没问题，所以不但是有还款能力的人去贷款，就连资金比较差，还款能力比较弱的人也去贷。所以刺激抵押贷款就这样出来了。出来了以后波动很大，首先是国家刺激抵押机构破产，具体数我也就不讲了。另外金融机构裁员，最近还在裁，最近美国的金融机构还在裁员，而且投资性的基金关闭，股市大跌，结果央行不得不注资救市。这就是美国刺激贷款的一个路径图，就是这样。

它的刺激抵押贷款越放越多，从1994年-2005年年增长率刺激抵押贷款增长25%，2006年已经达到了6400亿美元，这个额度就相当的高了，但是呆帐有一个滞后期，一般好像是三到五年就开始就要呈现这种到时候不能还贷的情况了。所以违约率到2006年的4季度已经达到了13.3%，有2%的刺激贷款超过了60天还不还钱，月供没有了，所以这就麻烦了。所以一些美国有远见的经济学家，他们也都谈到了，美国长期搞低利率是不行的，是肯定要提高的，或许就从今天开始，房价无疑要停止上涨，甚至有可能下降。这是美国一位金融家作出的判断。你老搞低息的政策不可以的，肯定要提高长期利率。所以你的房价肯定要停止上涨，利息一高你的房价就得下来，那么到2006年这两年时间来，美联储17次提息，你还贷的压力马上就上来的，所以2006年美国的房子全面下降，存量房的销售量下降了8.4%，这是17年来的跌幅地刺激抵押贷款，这样的危机我觉得给我们是敲了一个警钟。所以央行为什么连续加息，我觉得这是一个信号。还是一个教训就是日本，日本在上个世纪末，那次房地产泡沫我觉得对我们也是一个非常好的前车之鉴。

美国的市场警惕期大概是在1991年左右，那个时候的日本的房市也是狂涨，开发商不管地好不好用，是地就拿，到了这种程度了。地价就非涨，涨到什么程度？国土面积只相当于加利福尼亚洲的，就是日本土地总价值相当于美国的4倍，美国的地价就疯涨到这种程度，这显然是背离了房地产的规律，所以日本人自己就讲，日本的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态，多少人提醒他这是不行的，这个泡沫迟早要破，但是不相信，最后就是自食苦果。

日本当时抵押贷款的程度就是可以搞三代贷款，还款期限90年到100年，三代人还贷，你还不了你儿子还，你儿子还不了你孙子还，就这样房贷，所以最后泡沫破裂，破裂以后大家就知道很长一段时间日本没有走出经济衰败的地步。这个教训也是很严重的。这个例子是讲的目前的西班牙，现在欧洲有些国家房市也是旺的不得了，西班牙也是相当疯狂的，西班牙的房价是1998年开始上涨，累计已经涨到150%，2006年抵押贷款的总额已经达到了5071亿欧元，比2005年上升了23.9%。西班牙家庭的抵押贷款的负债已经达到可支配税前收入的110%。我今年去西班牙去开世界不动产大会，了解一些情况，他们现在也觉得得采取措施的，不采取措施西班牙的房市弄不好也是一个泡马上就破。所以他们现在比如说通过立法来打击投机，加强对金融机构的监管，另外支持低收入者搞合作建房，欧洲合作建房是有传统的，进不了保障，我们主要靠政府提供政策的支持，搞这种合作建房。另外就是制定住房计划，也包括控制外资，到西班牙炒房，所以这些教训日本的泡沫、美国的刺激抵押贷款，包括西班牙我觉得这些都给我们一些警示，我觉得我们大家都要树立风险意识，不仅是发展商，银行业要树立风险意识，采取有力的措施，因为我们现在房贷的额度也在急剧的增长，1997年我们是190个亿，到2002年我们到8000多个亿，到去年年底是22700多个亿，银行业作出这个判断，就是做房贷来讲风险相对比较小，资产还是比较的，所以银行也是看好房贷的。央行特别是今年加密了提息的速度，包括零首付在个别情况下的提高，我觉得对抑制过渡的投资特别是打击投机，我认为会起到很重要的作用。从长远来看我们还要进行金融工具的改革和创新，美国这次这么大的一种危机，但是应该讲他对金融的冲击并不是那么大，因为他有证券化的体系，就是房贷的证券化，实际把金融的房贷风险通过证券化分散出去，我们在房贷的证券化方面我们的路还没有走开，我觉得这个是金融工具需要创新，也包括要不要成立专门的住宅银行的问题，我觉得也需要研究。

天津现在正在做储蓄银行的试点，我觉得可以做一些这方面的探讨，这是我讲的第三个问题。支持自住的消费，对投资进行一定的抑制，对投机性的要遏制。主要的目的就是要防止过热，消除泡沫。下面这部分就不想多讲了，由于时间的关系，下面还有精彩的论坛和对话。因为中小户型的问题我觉得这个和节能、省地、环保型建筑反映在我们的开发品种就是中小户型，我们的消费模式我觉得就是应该科学的、理性的消费模式，我觉得应该包括这样几个方面，一个就是要合理适度，不是抑制消费，也不是我们住的面积越来越小，而是合理适度。第二就是梯度渐进，要一点一点来，不要一步到位。再一个就是健康文明，要文明消费，不要把这个东西当做炫耀、身份，当做这样的东西，这就变味了，另外一个就是节约资源，所以这种消费模式简单的说就是合理适度、节能、省地、节约资源，国家就应该支持和鼓励建设中小户型的住房，给予优惠，反过来讲，你对那种大户型特别是豪宅，我们这种限制主要还是你占有过多的共同资源，土地、空间恐怕你就要进行补上，大家也知道都在酝酿所谓的房产税，物业税，就是多交点税。所谓中小户型我认为也不是越做越小的，既要考虑到当前的需要，还要有一定的适应性。国家规定了90平方米以下要占到70%，90平方米以下能不能做好？我觉得设计师要回答这个问题，开发商要回答这个问题，最近建设部就做了一个90平方米以下的一个设计竞赛，有三个获得二等奖，一等奖空缺，我在讲评的时候我就觉得设计师在90平方米这个户型上功夫还没有下够，还没有最理想的方案出来，但是二等奖做得已经很不错了，这是北京市设计院的二等奖。