CRIC2007天津房地产市场形势高峰论坛

房地产门户网房天下  2007-12-06 09:52

[摘要] 尊敬的各位来宾大家下午好！欢迎大家来参加易居中国创享07，CRIC2007近期政策解读及天津房地产市场形势高峰论坛。

宋春华：大家可以看到每年同比增长都在百分之二十几，个别的年份可能都达到了30%，像2003年和今年的情况也是这样，今年的一到十月份，房地产开发投资完成了19192个亿，同比增长31.4%，而同期我国固定资产投资完成八万多个亿，固定资产增幅21.9%，而房地产开发的投资是31.4%。高强度的资金的投入，那么背后资金的物化就是大规模的住宅开发和供应。这钱干什么了呢？物化了、开发了。

我们从竣工面积来看，2000年大概每年竣工2.5个亿平方米，到去年年底我们已经达到5.3个亿。同比增长也大部分在两位数。那么为什么会有这样一个高强度的投入、大规模的开发和供应？因为有强劲的住房需求和置业的要求，背后还是一个市场的问题。这就反映在人均住房面积迅速的提高，所以我们看2000年的时候，我们城镇人均住房的建筑面积20.3平方米，到去年年底已经到了人均27平方米。我刚才讲到，我们还有一个比较高的住房控制的问题。这是住房控制的面积的情况。商品房到去年年底大概控制在114平方米左右。其中的住宅也有七千多万平方米的控制。所以我觉得这是一个问题。一方面大量的供应，一方面还有控制。第二个问题就是，我们的住房拥有量均值确实在提高，刚才提到的已经到了27平方米了。这是统计上的人均，人均27平方米，但是实际上占有是人不均的，所以人均统计上的人均和实际上的人不均这种反差还是很明显的，就是说我们的住房对我们住房的实际情况还是苦乐不均的。第三个问题，很敏感的价格问题。

商品房价格上涨的总体幅度是趋缓的。这也是宏观调控的成果但是在少数大城市里面，涨幅仍然是偏大的。在个别城市房价的涨幅偏大致使一些城市的房价收入比超出合理的范围。大家有一些意见，房价涨的太快。今年的三季度，我们70个大中城市的房屋售价同比上涨是8.2%，其中新建商品房要稍微高一些，售价上涨了10.6%。涨幅比较大的几个城市大家在媒体上都可以见到的。比如像宁波19.1%，乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.8%、深圳16.8%，这些城市涨幅是比较高的。第四，我们对房型进行了比较严格的控制和调控。我想这种调控对于改善住房的供应结构会起到很重要的作用。大家都清楚的就是90平方米以下的房型，套型建筑面积90平方米以下的应该不低于70%，做了这样一个调控。对改善供应结构会起到很大的作用。但是我们现在总量并没有控制住，就是你能买多少房，我们并没有进行控制。所以我觉得我们要抑制投资，遏制投机，仅仅有房型控制还不够，还应该通过其他的经济杠杆出台，利用有利的措施进行调控。第五，关于市场行为的问题。应该讲通过这几年的整治，市场行为得到了进一步的规范，但是对于炒作，对于哄抬房价，包括一些欺诈的行为，特别是中介方面，我们更多地要建立起一种制度性的约束和法律规范，更多是要靠法律、靠制度来进行规范。我以前讲过一个关于炒楼花的问题，楼花到底能不能炒，现在法律上或者或少在行政规章方面有了明确的说法，就是未竣工之前未拿到产权证是不能再转让的，这就很明确了。你如果没有这样的规定，那么炒楼花是不违反制度也不违反什么法律的，所以我觉得我们对市场行为特别是要进一步规范市场，更多地要用一种制度的和法律的手段去进行规范。第六，我们购房置业的群体消费理念我觉得是逐步趋于理性，但是这是一个过程。目前恐怕还存在一些值得注意的不良的消费倾向。

这种消费倾向比如说在一部分购房群体里面体现出来的这种贪大、超前，包括一种炫耀，甚至于浪费、资源的不节约这样的倾向，我觉得应当引起我们的关注，并且积极引导树立一种科学的、理性的消费观念。第七，我认为我们的住房产业现代化的体系虽然构建起了它的框架，但是基础还是不稳固的，特别是在基础性的制度性建设，和住宅产业化的创新方面我们还有不少的薄弱环节，作为政府来讲，我觉得关键要建立一种激励机制，让发展商鼓励他、支持他去采用一些新的技术、节能技术。反过来讲，你不采用我就要有一些惩罚的措施，就是建立一种激励和约束的机制，通过这个来推动产业化的进程。跟这个有关的就是我们产品的质量问题，我们住房质量总体上有了比较大的提高，但是综合品质还有明显的不足，特别是在生命周期和节约能源、资源方面我们和发达国家还有不小的差距，这个恰恰是我们中国住房的一个“软肋”。外表看我们的房子也是相当不错的，外装修包括一些环境做的，你到国外看看，弄不好还不如我们，但这是表面问题，它内在的品质、综合品质还有不小的差距，这就体现在世界性的环境上面。

直播现场

因为今天咱们不是专门讲房地产也就不谈这个问题了。这几个方面的问题，当然也是我们发展中的问题，当然我没有正视去研究这个问题，很好的加以克服和改进。今天解读新政，其实我没有资格来解读新政，只是说我根据自己学习今年国家和有关部门出台的一些政策，我觉得今年实际上是一个宏观调控的深化年。

2007年是一个深化年，是继续加大调控力度的一年。今年的特点我觉得和前两年相比出台的东西可能不是那么多，但是我觉得它层次更高，更理性，这就是一种政策的整合和完善，调控的思路更加清晰。2007年我们的调控思路更加清晰，政策的趋向更加鲜明，措施得以细化，责任更加明确。这说明我们在驾驭市场和管理产业的能力我个人认为是有了新的提高。在某些方面应该讲是一种突破，我们如果概括的讲，2007年我认为就是政策在深化、措施在细化、责任在强化、效果在显化。这是我总的看法。我们简单回顾一下，至少在这几个结点上，对今年的房地产宏观调控是至关重要的，首先今年两会期间总理的《政府工作报告》，3月5日，温家宝总理的《政府工作报告》我觉得对房地产来讲是讲的的一次，中间一大段讲房地产，接下来我们看到从3月到9月，央行连续加息，今年五次加息，特别是最后一次加息间距不到一个月，央行连续加息。另外8月7日，国务院发布了《24号文》，这个文件就是《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。大家知道这个文件的规格是国务院，以前大部分的文件是国务院办公厅发出的，而这次是国务院，非常重要的一个文件。另外9月27日，央行银监会发布了《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》，这就包括首付、利息，大家都很清楚了，这也是一个很重要的信息。就是央行和银监会联合发布的《通知》。另外，十七大的政治报告，总书记在这份政治报告里面讲的是一些非常纲领性的东西，我觉得对于房地产，对指导房地产是至关重要的，我下面还讲这个问题，就是十七大报告里面我们怎么样学习贯彻好科学发展观，把我们房地产行业调控好。

另外10月29日，人大常委会通过了《节能法》的修正案，就是《节约能源法》，经过了修改以后重新公布，这是从明年的4月份要开始实施的。另外我们看最近又有两个办法出台，一个是11月8日，八部门关于《廉租住房保障办法》出台。根据国务院的若干意见八个部门出台更细有关于廉租住房保障一个很细的办法。11月19日，有七个部门对《经济适用房住房管理办法》又做了更加明晰的规定。今年实际上也出台不少的东西。