CRIC2007天津房地产市场形势高峰论坛

房地产门户网房天下  2007-12-06 09:52

[摘要] 尊敬的各位来宾大家下午好！欢迎大家来参加易居中国创享07，CRIC2007近期政策解读及天津房地产市场形势高峰论坛。

宋春华：这是深圳，深圳是解决打工族他们在深圳的住房问题，包括安排一些拆迁户，我们看到基本上是属于公寓式的，我们这种房叫做筒子楼，不是单元式的，是公用的垂直交通，大的楼梯、长走廊，每户面积也是比较小的，一户大概就是33.09平方米，一进门一个厕所、一个小厨房，洗衣机放在阳台上。这是深圳解决弱势群体的住房，面积不可能太大。我前两天去香港参加一个会，利用这个机会我也考察了两个香港公屋它们的情况，香港在这方面有比较好的经验，个例子叫做石硖尾一个新村，这是原来改造以前的地块的情况，建设的密度还是很高的，但是成数都不太高，但是后来改造以后现在变成都是高层了，我们现在看两个房子，这个叫美荷楼，它准备保留下来，是作为香港七个历史建筑留下来，是一个公屋，它被认为是有纪念意义的。另外我们看一下这个楼，比较大的一个楼，这个叫美如楼。（PPT）这就是保留下来的叫美荷楼，这栋房子是1954年建的，美荷楼建于1954年，是1952年好象香港着了一次大火，大火以后香港住房出现了房荒，政府要给予建房给大家解决住房问题。（PPT）这个肯定是筒子楼，公用的楼梯，外面都是走廊，两边开门这就是一户，这也是一户，做饭什么的都是在走廊上，卫生间公共厕所，男厕所在这儿，女厕所在这儿，公共卫生间这边是浴室，公共的浴室，这边是清洗间，公共的洗衣房，就是这样，比较简单的。每户的面积也不可能很大，就这么一间。后来，又做了一次改造，改造以后就把两户变成一户。有的甚至于是作为一室半，这样就保证每家能有一个厕所，厨房就放在阳台上，这栋楼就准备保留下来的，不拆，别的都改造，就这个楼它作为香港重要历史性建筑，这个建筑将来到底怎么用，最近香港建筑学会搞了一次设计竞赛，大家看这个怎么做，有的说做青年旅社、做博物馆、做创意产业，现在正在做对它的设计。这是建筑的局部，是多层建筑，现在保留的一间房，陈列了当时的居住形态地就是这样一间房，这是改造以后的，右手是当时的一些家具，左手就是它的沙发、冰箱，中间放一个小桌子，就是在这就餐。靠桌子有一张床，这张床充分利用起来，做了双层床，床下面又搭了一个隔板，充分利用这个空间，厕所也是很简单，当时没有洗衣机，还是搓衣板，在阳台上放了这个厨房，这就是香港当时公屋的情况，而且是改造之后的，所以他把这个保留下来了。

现在新建的公屋户型就比较多了，每一块颜色都是不同的户型，而且这个楼现在都是40层高。这栋楼叫做美如楼，刚才保留下来的那个叫美荷楼，这是美如楼的入口，这是一进门的大门厅，这位女士站在那里是管理用房。香港公屋的管理是非常之好。这是信报箱，这是大的走廊，这是标准层，上去以后一家一家，中间大的走廊，我们看它的户型，一人或者两人房的单位多少？21.6平方米。一个人和两个人的，你可以住两个人，一个卫生间，这边一个厨房，边放一个小餐桌，两张床就完了，21.6平方米，室内的楼面面积是17.09平方米。然后两个人到三个人的这种单元房是26.25平方米，就稍微宽敞一些，可以住三个人了，这是一个双人床这是一个单人床。厨房厕所，大概26.25平方米。这个一房的单位是要好一些是34.8平方米，我不细讲这个平面。我就说一说它多大面积，两房的单位是45.68平方米。三房这是55.68这是的。所以我们现在把廉租住房确定在50平方米我认为这个数是比较合适的，我们和香港比起来我们在用地各方面毕竟要好一些，另外要考虑长远一些。所以和香港一比较觉得我们的廉租住房的面积应该是很不错的，这是它室内，有时候为了争取一些空间做一个小飘窗；这是一个卫生间，这是它的厨房，厨房很小，但是大家注意没有，它用的铜管，它的廉租住房水管儿用铜管，我们现在还做不到。第二个例子叫做葵涌村，它也是60年代一个老的公房，现在也进行了改造。1965年的时候公屋的情况，这是当时的总平面图，现在改造变成高层了。它一共分了五期，面积是11万多平方米，一共有14栋楼，可以住三万三千人，原来是两万两千人。每一个单元的面积从16.33到52.21就是52平方米，的16.3，但是配套设置还是比较完善的，比如停车的问题，学校的问题，幼儿园三个，小学两个，中学一个，托儿所一个，还有一个老人院，还有一个青少年中心和一个妇女中心，另外体育设施，我觉得这个比我们强，我们现在好多小区体育设施配的不够，他们有四个篮球场，五个羽毛球场等等，而且还有儿童游乐场场和乒乓球台等商业设施，这就是它的住宅情况。

40层，为了节省室内面积把很多的管线都布置在室外，因为气候允许它，咱们这里不行一冷了就坏了，另外也比较注重绿化和其他设施的建设，我们看小的绿地做的还是不错的，这是连接几个楼之间的空中的走廊，这是正在布置晚上有一个小型的演出，公屋面积是小，但是公共的服务设施配套的比较好。这是去商场到住宅之间的垂直交通，你看都是自动的扶梯，所以你到这里以后你不觉得这是低收入的住宅，这是它的商业设施、购物中心、小超市。我们那天正好早晨去的，这是大家乐的早点，供应早点的，也有一些私人的一些小的摊点，现做现用。菜铺，水果店、水产店，服务的都非常的好，包括医疗。另外我觉得非常人性化，你看在楼梯、电梯一出来就有一个垃圾箱，然后他有一个门牌号钉在上面，他告诉你哪几号哪几号往这边走，哪几号哪几号往那边走。我不知道你们有没有这种感觉，我有时去北京高层找人家，你出了电梯不知道该往哪走，经常走一大圈都没有找到，香港这个很人性化。我比如找2931往右手走，实际上就是钉这么一个牌，但我觉得是管理理念的问题，另外垃圾是真空来收集，真空吸走。所谓主卧室就是这么大，一个双人床，这是儿童房，这是卫生间，我走到一户人家里面问他们租金是多少？我们看一房的这个室内是30多平方米的是1860港币/月，的三房的是3200港币/月，这是他们提供给我们的资料。另外老人的租金要便宜一些。另外我再放一个泰国曼谷的，它叫仁爱屋。做的也不错的，但是你看平面就知道了，也是筒子楼，公共的楼梯，中间一个大走廊，这就是一户，它因为两开间，一个开间是三米，就占了六米的面宽，进身是5米，所以这一户30平方米，所以是曼谷的保障房，住在曼谷的市中心你只能住30平方米，但是你要住郊区，就可以住这种房子的，是一个二层楼，50平方米。所以管理如果细化的话，住在城中心和住在郊区。像北京，你住在通县和住在北京八城区面积应该有所区别，鼓励大家出去。看曼谷就这样，你想住在市中心只有30平方米没有大的，你想住大一些请到郊区去那里有50平方米。

这就是管理越来越细化。我们现在好象还没有做到这一点，就一个数。这是我对住房保障这块国务院出台的文件是非常必要的。另外我们的标准我们看一看，我们横向看一看我们定的还是比较合适的，第三个问题，就是关于自住消费和投资投机的关系，这将来可能要处理，这种处理要靠政策，我们应该支持自住性的消费，用于消费的政府应该支持，那么你要投资的不是不可以，但是我要抑制，因为我的资源有限，至于说搞投机的那恐怕就要更严格一些。关于房价的问题，现在大家就说，要想房价降下来就要增加供给抑制消费。这句话不能笼统的讲，增加供给，增加什么样的供给？我觉得应该增加用于消费性的供给，抑制需求能笼统的讲抑制需求吗？有一些低收入者，包括一些中等收入者，他们的住房问题这种需求是很旺盛的，你能抑制吗？不能抑制。