CRIC2007天津房地产市场形势高峰论坛

房地产门户网房天下  2007-12-06 09:52

[摘要] 尊敬的各位来宾大家下午好！欢迎大家来参加易居中国创享07，CRIC2007近期政策解读及天津房地产市场形势高峰论坛。

邓效锋：谢谢张院长的祝愿。房地产在现在目前宏观调控的形势下，如何处理好融资工作积极有效的规避信贷风险，下面我们有请天津银行业专家兴业银行天津分行的顾卫平先生回答这个问题。

顾卫平：很高兴有机会在这里跟大家一起交流，也很感谢在座的各位嘉宾、各位朋友对兴业银行的关爱和支持。

兴业银行天津分行行长 顾卫平

今天的主题是房地产问题，金融和房地产是密不可分。刚才我们张老师说了，张老师也是我的老师，他说上海现在很羡慕天津，其实我说不是现在羡慕，我在三年前来到天津的时候，我就羡慕了。当我来到天津以后，我生活下来就羡慕了。我是2004年3月份从上海到天津来工作，记得在三年前，在京津新城开论坛的时候，我就说，也许我比天津人更看好天津，因为当时的时候，我在单位里面我的团队讲起天津未来的时候好像都比较悲观。直到我们国家把滨海新区作为国家战略以后，现在天津到底是什么样？到底是越作越大？还是政治的效应会缩小？现在大家还是不太信任、不太认可。刚才主持人说了，天津房地产发展的动力是什么？我觉得真正的动力就是中央对天津的要求和它的地位。因为从房地产来说，它的发展基本面、基本的高速增长和城市华的推进，我想天津作为北方经济中心的确立，它的经济发展，它的城市化的速度会不断的加快，另外我觉得作为一个中心，它有很多的元素，国际化的元素会加大，也就是说今后到天津来，我们天津的特点就是流动需求、人口的需求、房地产需求等等，都会越来越多，所以说我觉得天津除了我们百姓需求以外，今后大量的流动性的房地产需求，而且靠品质会越来越多。

我觉得所以说天津的房地产市场多元化的、高质量的、国际化的时代将会到来，因为这是中央给天津的地位，如果你看好天津的未来，我觉得我们一个成功的企业家都有三只眼睛，一只眼睛盯着企业，一只眼睛盯着市场，一只眼睛就是盯着政策。我们说做企业不但要做事情，做市场还要做趋势。会做趋势的第三只眼睛那一定就是它把握的机会。刚才这位老师也说了，你错过了深圳、错过了浦东，也许这一辈子当中滨海新区就是最后一个机会了。我认为如果天津过去是二线城市的话，它真正随着国家定位战略的确立以后，正在从二线城市向一个国际化大都市的一线城市迈进，房地产业同样如此，所以我是坚决看好天津的房地产企业。当然我说天津房地产这几年加速很快发展的同时，转变为更好的可持续发展。怎样更好的贯彻科学发展观，按照和谐社会的要求，更健康的发展。刚才很多专家都说了，这些也是要在未来我们各位企业家对我们的自身的企业发展当中，我们应该要贯彻好的。从房地产金融来说，应该说从宏观调控不光是针对房地产的。刚才宋部长也说，关于今年的这五次加息不是针对房地产，是因为我们整个国家宏观经济过热，要防止经济的偏快转向过热。所以说是今年加大的新的规模的控制，现在实际上是银行的贷款规模控制力度是比较大的，今年大家可能不知道，今年一共累计提高了八次存款准备金，这次存款准备金率已经达到13.5%，创造了历史的新高。每次提高存款准备金率，今年银行信贷的增长是15%。明年的基调已经定了，明年的基调是13%，明年的增长额和今年是一样的。这个必须要留心，现在银行强调的窗口制，现在确实是房地产必须要面对。第二房地产的形势就是说随着房地产调控，第二套按揭问题的政策，我觉得对房地产市场过度的投资也是有一定影响，因为银行现在还很希望来发展这一块优质市场，我想在这个政策上，银行的态度是很重要的，比如说如果以个人为单位，以家庭为单位，第二套方案的认定，实际上对调控政策的力度的影响是很大的。目前银行比较多的在天津我看还是倾向性以个人为认定，以个人为认定，夫妻两个一人一套，基本上买两套房子不在银行控制之内，为什么呢？银行采取这么一个措施，银行毕竟是商人开的，因为银行还要考虑财务管理业务的需要，另外它总感觉到第二套房子的贷款，或者一个人拥有第二套房子，而拥有套房子，对第二套房子的贷款，从银行实际的贷款比第二套房子的风险要更小，按照高院有关的房地产按揭贷款的规定，如果出现风险以后，处理上应该是更加有利的。

这个就是银行的想法，在一定程度上使得调控的力度会区划。我总体感觉上利率的提高，房贷门槛的提高应该说对房地产的需求，特别是投资性的需求是一种遏制。还一个趋势我觉得目前随着特别是今年刺激美国的债务危机以后，应该说在国家商业银行，在房地产信贷方面和过去相比是趋于理性和审视。比如说做多少的房地产信贷，公司贷款多少？按揭贷款多少？是取决于整个银行资产贷款合理的结构性配置，所以说刺激贷款危机以后无论是从监管部门还是从商业银行自身来说，今后在房地产金融方面，会从过去的那种血拼，转为相对理性和更加注重风险的控制。另外一个变化的趋势就是说，银行对房地产调控的窗口性的指导力度加大。大家都知道，在今年8月份的时候，由温总理直接批示的，一个在上海处罚了六家银行资金违规公司，在北京处理了北京银行和交通银行两家银行，也是对中央央企贷款最后被挪用到房地产开发上去，也就是说这里面提供了一个信号，你要做银行做房地产金融的话，必须要按照现在121文件强调的规范来操作，否则的话会有一定的政策性的风险。有的时候我们做事情不一定有信用风险，但是有比较大的政策风险，我想明年如果要做房地产开发贷款，四证齐权35%将会成为弊病。如果说再做一些其他的贷款，包括流动资金的贷款，面临的政策性风险可能会比较大，必要的时候政府会杀一儆百。其他的一些政策在天津还没实行，如果实行的话对大家的影响也是比较大，现在文件里面要求，住房按揭贷款必须要结构封顶，这个问题天津的银监局我们也多次询问，他还没有说法，目前我们的各家银行做的还是按照凭预售证来做，如果说真正按照银监会的要求，按照投资量70%，因为上海发预售证是低层机构封顶，高层机构70%的预售量才能发证。如果天津也是这样做的话，可能我们的回款的速度会相对的推迟，可能会造成资金的紧张，这是调控里面这次里面要关注监管部门和商业银行的趋势。目前各个地方执行不一样，我们目前按照预售证来做按揭的话，大致上还没有违背，但是从银监会和相关的政策的时候，应该说是有一点控制。我们作为商业银行来说，希望房地产金融是我们商业银行业务的重要组成部分，一个健康的房地产市场，才能有一个健康的房地产市场，这是相辅相成的。谢谢大家！

邓效锋：感谢各位嘉宾，下面原计划有媒体提问的部分，我们现在改变一种方式，会下可以提问。我们阶段的内容就到这里结束，下面我们转场到隔壁，我们下面开始第二阶段的行程，大家注意来宾报道的时候有一个卡片，我们按照卡片就坐，感谢大家。