CRIC2007天津房地产市场形势高峰论坛

房地产门户网房天下  2007-12-06 09:52

[摘要] 尊敬的各位来宾大家下午好！欢迎大家来参加易居中国创享07，CRIC2007近期政策解读及天津房地产市场形势高峰论坛。

宋春华：下面我就想讲我学习了这些宏观调控的政策以后，大概从这么几个方面我觉得我们应该把握好。这不仅仅是今年的问题，包括明年和今后一段时期我个人认为都是很重要的几个方面。个，关于政府工作报告里面所谈到的房地产调控的一些问题。我刚才讲到我认为今年的政府工作报告总理很大一段专门讲房地产，这在过去的政府工作报告里面是不多见的，或者说是没有的。今年政府共工作报告谈了一大段房地产的，这里面我个人认为有几个要点，大家是不是要注意去学习去把握。首先强调了房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重大作用。这就是国务院的态度，对房地产业的态度，要求我们必须促进房地产业持续健康发展。国务院对房地产是什么态度？认为它是一个起非常重大作用的，那就是它对经济、对改善群众的住房条件，有重大作用的。因此我们必须促进并持续、健康发展。关于房地产的宏观调控政策在政府工作报告里面明确地提出了四条意见，这四条意见尽管条数不多，但是我们觉得非常的重要，对今年和今后一段时期房地产的调控我认为是一个全面的部署。这四条我个人认为这也是经过近两年来的房地产宏观调控对这些政策进行了全面总结以后提出来的这样四个方面。条，就讲到要根据我们国家人多地少的国情和现阶段的发展水平，总理提出来，要合理规划、科学建设、适度消费，发展节能、省地、环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。要立足国情，立足我们现阶段的发展水平，提出来合理规划、科学建设、适度消费、节能、省地、环保型发展节能建筑。形成有中国特点的建设和消费模式。

提到模式问题，再一次提到中国特点的建设和消费模式问题。第二条，关于大的住房政策，要重点发展面向广大群众的普通商品房。这意味着，广大群众的住房问题还是依靠我们的商品化、社会化，依靠普通住房来解决的，所以总理讲了，我们重点发展，面向广大群众普通商品房。建立健全廉租房制度。第二大块，廉租住房。同时要改进和规范经济适用房，这是三大块。实际上，我们后来出台的国务院的24号文，包括几个部委出台的廉租住房保证制度，都是根据总理的部署我们出台的这些政策，就这三大块：普通租房、廉租住房和经济适用房。第三条，就是关于调控的重点。总理讲到，要保持房地产投资的合理规模。过大了、过快了不行，但是过小也不行，要有一个合理的规模。另外，要优化商品房供应结构，结构是一个进一步优化的问题。另外要加强价格的监管和调控，所以调控的重点还是规模问题、结构问题和架构问题。但是大家注意提法，规模是提的合理的规模，结构是提优化结构，架构的问题是要提出加强。第四条是关于规范市场行为的问题和整顿市场秩序的问题，那就是深入整顿房地产市场制度，强化房地产市场监管。特别是提出来地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任来。第四条讲的规范制度，整顿市场，特别是地方政府要切实负起调控和监管的责任。这四条看起来确实也不多，但是我认为是非常关键的，就从宏观来讲，这四条是非常重要的。为什么呢？我认为这四条，调控的措施完全符合国家宏观调控的政策原则，也是在这个报告里面总理讲到，我们国家的宏观调控要遵循五条基本政策原则。

、就是保持政策的连续性和稳定性。我们要进一步完善调控措施，而且要强化落实责任到位的这个问题。调控办法不落实这不行，另外政策必须保持连续性、稳定性。第二、政策原则，我们加强和改善宏观调控，特别要强调运用好政府调控和市场机制这两种手段。该是你政府管的要用行政手段的你一定要用到位。反过来讲，我们更多的是要运用好经济杠杆和法律手段。第三、就是要大力提高增长的质量和效益，对我们来讲就是要发展节能、省地、环保型建筑，特别是形成有中国特点的所谓模式问题，建设和消费的模式。第四、要重视社会发展和改善民生的问题。这是我们一条很重要的政策原则，对我们来讲就是要着力解决好广大群众特别是低收入群众的住房问题，所以这一年力度很大。第五、坚持以改革为动力，要加快体制和制度的创新，对我们来讲很重要的一个问题就是经济适用房的完善问题。改进和规范的问题。我们看今年对经济适用房这种改进和规范步子也是比较大的，所以我讲个问题就是对政府工作报告我认为政府工作报告不仅仅是对今年的工作，今后一段时间这些调控措施都具有全面部署的这样一个作用。

第二、就是关于建立保障制度的问题。要完善政策体系，做到应保尽保。这个主要就是体现在[国发24号文]，这个大家可能都学习了我觉得也有一些要点，首先在指导思想上，就是要把解决好低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。特别是提到作为政府公共服务的一项重要职责。这是一个很重要的指导思想。在基本原则方面，说的也比较具体，就是要立足国情，满足基本住房需求，既然是保障就只能满足基本的住房需求，另外要统筹规划、分步解决、政府主导、社会参与、统一政策、因地制宜，省级总负责，市县抓落实。这就是要坚持的基本原则。这里边分这么几大块，首先就是要进一步建立健全廉租房制度的问题，这里边很具体，比如说要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，不仅仅是收入，也把低收入纳入到廉租住房保障范围。对于保障的对象和保障的标准怎么确定？这个文件也有一个原则的说法。就是对家庭的收入标准，住房的困难标准和保障的面积标准，实行一种动态的管理，由城市人民政府每年向社会公布一次，就是说中国太大，住房的条件收入的水平相差很大，怎么办呢？由地方城市政府对这三个东西，你困难那就是收入水平的问题，住房困难就是住房困难标准的问题，另外我给你配置廉租住房包括货币补贴，我补贴到什么标准，就这三个东西，由城市政府确定以后要公布的。

当然也包括保障方式，可以实物配租也可以货币补贴。另外关键是房源，房源怎么来保证，资金从哪几个方面，你没有资金你的保障就落实不了。另外对经济适用住房的改善和规范问题，在这个文件里面也都有明确的说法，经济适用房的供应对象这个文件明确了，低收入者，这里有很大的变化，原来是中低收入者，现在规范为低收入者。标准；合理确定经济适用房的标准，原来发改委和建设部有一个文，是60-80平方米，现在退到60平方米，因为它更多是解决保障的问题。对上市交易的问题，就是五年你必须住满五年之后才可以交易，交易之间要补偿，有关土地等方面的问题，我不细讲了，因为讲起来也是比较多的。另外就是对单位的集资合作建房的管理，怎么纳入到经济适用房的体系当中来。你可以搞单位集资建房，但是有了一些更具体的规定，我也不具体讲了。

根据国务院有关的文件，有一些地方对经济适用房的准入标准做了更细致的规定，我觉得这实际上政策从中央在细化，从地方也在细化，这就是北京城八区，你买经济适用房的标准，就更细了，分一个人的家庭，两个人的家庭，三个人的家庭，四个人的家庭，五个人的家庭……，这不是用一个数量的问题，你要申请看你是几个人？那么你的年收入是多少？你现在人均收入是多少？你家庭的总资产有多少？这就是比较细了，就更合理的了。同样廉租房北京市对城八区准入条件也做了更细致的规定。但是我现在还没有看到就是所谓面积标准是多少，你现在准入标准就是收入和住房困难的情况，你像日本他就给你规定了面积标准，他居住标准就是带有保障系统的，一个人的家庭、两个人的，三个人的、四的人的、五的人的……你如果一个人本人如果是中老年人还可以适当放宽面积，所以我觉得我们一方面有准入的标准，另外还应该有面积标准，面积标准也应该根据人口来确定。这个文件对于改善其他的弱势群体的住房条件问题也有一些新的提法。比如说棚户区的改造问题，旧住宅的综合整治问题，一些老住宅区综合整治的问题，另外就是农民工，改善他们的住房条件问题，所以这个文件我觉得是对我们98年的[23号文]是一个深化和重要的补充。在很多方面有了新的突破，是关于住房制度方面一个非常重要的文件。下面简单说几个例子。天津人都知道，天津比较早期的廉租住房的政府兴建的一个廉租住房的一个小区。当时还在施工，那个时候住房控制标准大概就是50平米、47平米。大家看套户型，建筑面积是50.63平米，中间那个中间户大概是47.93平米，控制的还是不错的，其他的户型大概也是这样的，像这个平面，一梯四户有两户是50.14平米，有两户是45.12平米，这是天津的廉租住房的面积，这也差不多51.99平米、45.87平米。我就不一一说了，住宅的类型还是比较多的。