[摘要] 上轮调控为何夭折？因为房地产的下行周期和宏观经济的下行周期重合了，而房地产是拉动增长的主力军，在很多人看来，保房地产就是保增长，就是保稳定。
保障房补位不易
保障房建设能否对冲商品房投资下滑，取决于中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性
地方政府对房地产的过度依赖，反映的其实是中国经济由来已久的结构性缺陷。虽然总量已是世界第二经济大国，人均收入也迈入中高收入国家行列，但中国经济整体而言仍是一种靠要素投入支撑的粗放增长模式。劳动力、资金、土地、环境、能源等要素资源的价格被人为压低，从而吸引投资并赢得终端产品的竞争力。
长期以来，中国绝大多数的商品房，都是一种典型的低技术产品，而房地产业，则是一种典型的短平快行业。平庸的外观设计、粗陋的建筑质量、乏善可陈的售后服务，构成了住宅和商业物业的主流。
在中国居民极低的住房起点和爆发的住房需求面前，这一切都不成问题。房地产业因其资金大进大出、产业带动能力强而广受各地政府青睐，成为拉动GDP增长的主力军。而在增长优先的战略下，调结构和保民生的诉求总会被置于次要地位，直至矛盾再也无法回避。
“中国经济早就该‘去房地产化’、‘去投资化’了。”摩根士丹利华鑫证券首席策略官娄刚对《财经》记者说，“这将是一次非常不舒服的结构性调整。”
2008年7月，房地产业在调控中陷入“水深火热”，以深圳市房地产研究中心主任王锋为代表的一些专家建议市政府，通过减免税收等方式提振市场，这些建议没有被采纳。当年11月，深圳市市长在公开场合表示，每个城市都有自己的特点，深圳不需要救市。
“不救市”的底气，首先源于深圳早已脱离了土地财政时代。深圳土地出让金仅占地方财政收入的10%左右，也没有任何土地储备贷款，对直接介入房地产市场明显缺乏动力。更重要的是，经过多年调整，深圳经济已呈现代服务业和先进制造业“双轮驱动”的格局。
根据官方数据，2010年，高新技术、金融、物流、文化等深圳市四大支柱产业占GDP的比重超过60%。现代服务业占服务业增加值的67.5%，先进制造业占规模以上工业增加值的70.8%。深圳虽然是龙头房地产企业云集之地，但拉动经济增长的主动力却不是来自房地产业。
不再依赖房地产业的还有上海。2005年以来，拉动上海经济增长的主动力已由第二产业变为第三产业，而房地产业在第三产业中的地位却日益下降。
2005年，房地产业对上海经济增长的贡献率超过15%，今年前三季度，这一贡献已降至8%以下。房地产业占第三产业的比重，已从2005年的14.6%回落至目前的8.5%。拉动第三产业快速增长的，已变成批发和零售业、金融业、信息技术产业。
“这是结构调整的结果。”10月30日，上海市市长韩正在第23次上海市市长国际企业家咨询会议上说。他表示，上海正逐渐摆脱对土地财政、对房地产业的依赖，进入全方位的经济结构调整时期。
但是，深圳和上海毕竟是中国的“世界”， 其经验对于“第二世界”和“第三世界”的省市而言，短期内难以复制，他们必须找到更加现实的增长替代手段。
“把保障房的量真正做上去，兑现年初制定的保障房建设计划，就可以弥补商品房投资的下滑，房地产调控对中国经济的影响就应该不大。”汪涛说。
2010年底，中央政府宣布将在“十二五”期间建设3600万套保障房，其中2011年开工1000万套，2012年再开工1000万套。1000万套保障房的面积约为5亿平方米，约占年度住房建设总规模的三分之一。到2015年，这项计划将覆盖20%的城镇居民，远高于2010 年的7%左右。
在中央政府的压力下，并不情愿的地方政府加快了保障房建设速度。10月底，住建部宣布已新开工1033万套保障房，超过了全年的建设计划。
专业人士很快发现，暴涨的保障房开工数据并未带来钢材、水泥等大宗建材的同步增长。11月10日，住建部承认已宣布开工的保障房中，有三分之一处在挖坑待建状态。次日，住建部重申，保障房的开工标准是：规划设计的性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。
“风险是中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性，使其在保障房建设方面采取更多切实的行动。”汪涛说。
财税难题怎解
房产税不可能马上成为新的主体税种。即使开征了房产税，地方政府也不可能放弃土地财政
对中央政府而言，扩大保障房建设是增加支出，但对地方政府而言，保障房不仅意味着增加支出，还意味着在收入减少的同时增加支出。
2000年以来，地方财政对土地出让收入的依赖程度持续上升，2010年，土地出让收入超过2.9万亿元，相当于地方本级财政收入和地方财政支出的71.68%和39.40%。
国家发改委宏观院经济研究所副研究员许生认为，虽然地方本级财政收入和中央税收返还及中央转移支付资金共同构成地方财政收入，但对地方政府而言，由于可以掌握收支安排主动权，地方本级财政收入的地位要重要得多。2009年和2010年，地方财政收支自给率只有53.41%和55.18%，自给率明显偏低，这就更加凸显了地方政府可以自由支配的土地出让收入的重要意义。
今年以来，随着各地楼市调控的深入，房地产开发商拿地更为谨慎，土地市场也遭遇寒流，目前的土地出让收入大幅减少。统计数据显示，截至11月20日，67个城市土地成交总金额较去年锐减28%。
北京市2010年的土地出让收入达到创纪录的1319亿元，截至11月8日，今年该项收入为898.11亿元，同比仅增长1.3%，而北京市今年初定下的土地收入预算是1600亿元。
一方面是土地收入锐减，税收收入受到影响，另一方面要为中央三令五申的保障房建设筹措资金，很多地方政府的财政捉襟见肘。从长远来看，地方政府还是要开拓财源，培养新的主体税种。很多人认为，房产税和资源税有望成为市县基层政府未来的主体税种。
2010年，实际征收资源税417.57亿元，资源税并不完全归属地方政府，即使按照提高后的税率计算，去年资源税占地方财政收入的比例也只在2%左右，显然难当重任。
但房产税的前景也难言乐观。从今年1月28日起，上海、重庆两地已经开始同时实行房产税改革试点。重庆方面预计，今年该市房产税的收入在1.5亿元左右，不到该市前八个月土地出让金收入847.5亿元的0.2%。
政协委员、国家税务总局原副局长许善达表示，一个经济体的税制结构与其经济发展水平相关联，基于现实考虑，中国财产税的份额在短期内不可能有大幅度增加。“有人说，中国要搞大的房产税替代土地财政。去年中国卖地收入2万多亿元，我不知道用一个什么样的税制设计，能收上来这么多房产税。”
财政部财科所副研究员王宏利也认为，由于征税范围不宽、计税依据不尽合理、税率设计有失偏颇，当前的房产税收入不可能很快成为土地财政的替代品，更大的可能是房产税作为地方政府的补充收入，与土地财政并行。
他同时认为，由于房产税与土地出让价格正相关，地价高，房价自然也水涨船高，地方政府能得到的房产税就更多。地价下跌，地方政府则两头受损。而由于土地出让市场由地方政府垄断，供地的规模和节奏由地方政府控制，如果没有宏观调控，土地价格实际上也在地方政府的操控之中。这意味着，即使房产税将来更加完善，地方政府也不可能放弃土地财政。 【我要发言】
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