[摘要] 上轮调控为何夭折？因为房地产的下行周期和宏观经济的下行周期重合了，而房地产是拉动增长的主力军，在很多人看来，保房地产就是保增长，就是保稳定。
调控副作用
开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，消费者减少的购房支出，低于开发商的让利幅度
截至11月底，约有46个城市出台了不同程度的住宅限购措施，其中，浙江省共7个城市纳入限购名单，广东与江苏各4个城市。除重庆市、拉萨市外，省会城市均已出台限购令。在46个限购城市中，北京市个出台限购令，且限购门槛。
与中央确立原则、地方政府掌握着限购令的具体制定权不同，限贷令内容的话语权悉数掌握在中央政府之手，因此，限贷令的内容保持了一致。今年1月26日出台的“新国八条”规定，贷款购买二套住房的首付比例六成，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此前，政策已规定贷款购买套住房的首付比例恢复至三成，同时停止向第三套及以上住房的购买者提供商业贷款。
上海部分业内人士认为，上海楼市成交量下滑，主要是受限贷令的影响。当地执行的限贷令属于最严格的“认房又认贷”，即曾经申请过房贷，无论是否还清、名下是否有房，均算第二套；名下有房，无论是否申请过房贷，也算第二套。
在沪拥有280家门店的21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔认为，相比限贷令，限购令要温和许多，只有非本地买家中的部分人群受影响，而且上海规定的纳税期是一年，因此限购令的约束期也只有一年。
“史上最强宏观调控”之下，一些副作用也在显现。首套房屋购房者被误伤，是其中诟病的一个。除了取消首付比例的两成优惠、恢复三成首付之外，首套房贷利率的提高更是令购房成本雪上加霜。
今年以来，随着商业银行存款准备金率提至21.5%的历史水平，银行的贷款额度受到较大挤压。首套房贷7.5折、8.5折的利率折扣被取消，而且大多上浮了5%到10%。《财经》记者获悉，在长沙楼市，限贷令取代限购令成为对楼市的影响因素，首套房贷利率已大多上浮了20%到30%，即使如此，多数银行贷款还难以按时发放，为求不违约，业主不得不私下找寻关系以便打通关节。
6月，林女士首次在长沙保利麓谷林语购买了一套145平方米的房子，8月开始办理按揭程序，但是至今尚未办下。她告诉《财经》记者，招商银行与北京银行是开发商指定的贷款银行，但两家银行均要求按揭利息上浮20%，如果上浮30%，放款速度会快一些。“我自己没有办法全款购买，可是如果上浮这么多，我也很难承受，都想退房了。除此之外，银行还要求我们必须购买一定的保险、在银行开设6万元的存款户头才能放款。”
像林女士这样的首套房“刚需客户”，本应是楼市调控政策着力保护的群体，但也受到调控政策牵连。
在接受《财经》记者专访时，工商联房地产商会会长聂梅生表示，8折利率可以取消，毕竟这是经济刺激计划时的政策，但是，提高首套房贷利率、甚至不予放款，是调控的配套政策开始乱套的表现，没有道理。“按揭是房改后最成功的政策，是楼市健康发展的关键，但是今年却成为最致命的一条”。
秦力洪也认为，开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，“从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度。”
事实上，银行放款速度放缓，也影响到了开发商降价的积极性。世联地产董事长陈劲松在微博上写道：可否对已签按揭合同的业主定向宽松呢？银行既然已经签约，就应该信守合约，否则开发商降价了也回不了款，谁会降价呢？
2011年9月，人民币新增贷款4700亿元，同比少增加1300亿元，创下2010年以来的新低。而当月M2同比增长13%，则创下了近十年来的新低。资金供不应求，银行自然挑肥拣瘦，同时或明或暗地提高贷款利率。12月1日，民生银行行长洪崎在“2011环球企业家高峰论坛”上坦承：“企业利润那么低，银行利润那么高，所以我们有时候利润太高了，自己都不好意思公布。”可谓一语道破冷暖。
国内销售额的万科地产亦在12月5日披露： 9月之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大。贷款额度不足和信贷成本的上升，会对首次自住购房家庭的支付能力产生不利影响，并在一定程度上削弱房价回调的效果。
限贷的副作用令房价合理回归的目标大打折扣，而 “限购”也在部分城市产生了“抑贫助富”的后果。
北京一家大型房企的营销总监对《财经》记者表示，高端客户有足够的能量突破限购的规定，其策略大致有三种：利用自己的亲属进行交易，一次性付款；利用自己信赖的人进行交易；以公司形式购买。“前两种是选择，很多时候代理公司也会出谋划策。”
开发商主动应变
与2008年全行业岌岌可危相比，这次降价是龙头房企主动引领的策略性降价
房地产行业内外均有一个心理预期，就是把大公司之死作为检验楼市调控成果的试金石。但就本轮调控而言，人们难免失望。
自2003年地产调控以来，先后有三家标杆房企走入大众视野，最终以重组结束：顺驰地产、浙江南都集团、中新地产。然而，上述三家房企中，除顺驰现金流管理不善，导致财务危机外，别外两家房企重组原因与楼市调控关系并不明显。
浙江南都重组属主动退出，主要与其创始人周庆治萌生商场退意有关，而中新地产危险之端，肇始于2008年中新地产高层涉嫌虚增公司资产与利润，董事长郦松校拒不赴港听证，后公司被联交所停牌两年，上市公司失去融资功能，导致公司财务危局。
恒大地产曾被认为是2008年楼市调控中最有可能倒下的大型房企之一。2008年3月，恒大地产香港IPO失利，成为当年的标志性事件。此后，恒大地产引入一系列私募对象，对先前的结构性融资进行重组，招股材料显示，许家印被迫接受苛刻融资条件。
随后，恒大地产借助2009年楼市反弹加速出货，当年8月，恒大地产重启IPO，10月上市成功。截至去年，恒大地产已是中国土地储备量、年度销售面积的房企之一。2011年中报显示，恒大地产现金储备在300亿港元之上。截至10月底，恒大地产完成合约销售额778.7亿元，提前两个月完成全年销售目标的111.2%。
在业绩反转之外，容易被外界忽略的是，恒大地产是本轮调控中率先降价促销的龙头房企之一。去年5月，恒大地产即宣布旗下40个项目8.5折销售，为期一个月。当时，楼市虽遭调控，但是牛市姿态仍在，恒大的做法被热议一时，却鲜有同行跟随。
曾与恒大地产同列于“破产黑名单”前列的还有绿城中国(03900.HK)。2011年，绿城中国取代恒大地产成为本轮调控以来的观察标本。由于绿城的净资产负债率一度超过160%，且截至10月，绿城销售额仅285亿元，离去年全年业绩550亿元相去甚远，自今年初以来，绿城即被外界视为生死悬于一线之间。
上述传闻在9月下旬达到高潮，9月22日，消息称银监会专门发文，要求核查与绿城有关的地产信托。这引起了绿城股价巨幅波动，但最终“乌龙”一场。11月初，绿城破产传闻再起，绿城中国董事长宋卫平不得不深夜撰文辟谣，称绿城距离破产尚有一段距离，强调可加强销售，并考虑用出售项目股权来解决资金问题。
聂梅生对《财经》记者说，现在外界都希望一个大公司倒闭，作为调控见效的一个戏剧性的标志，但这种情况不会发生。“开发商心态很放松，他们认为大不了不买地了。开发商已经从2008年吸取了足够的教训，如果让同一块石头绊倒，那就是自己的问题了。”
一位不愿具名的上市房企高层也对《财经》记者称，绿城中国在杭州市场深耕多年，政府与银行资源相当丰富，破产几乎是不可能的事情。“绿城的问题不在于流动性，只是负债率太高了，导致其融资成本太高。这一轮调控过后，房企的毛利润会降低到30%，如果融资成本太高，基本上就是给资本家打工了。”
做出最坏预案的还有龙湖地产。在华东市场发觉成交量不妙的迹象后，10月中旬，龙湖地产在华东市场的三个项目推出代号为“抢收华东”的限时团购活动，五天之内认购金额近20亿元，但这也将龙湖地产推上了业主维权的风口浪尖。
“抢收华东”的决策程序很快，在10月8日集团营销体系与各分公司总经理的例行会议上提出，准备三四天后即推出实施，五天内结束促销。秦力洪对《财经》记者表示，在内部讨论会上，这一提议没有反对者，但有人比较惋惜，觉得按照这个价格售完，项目净利润率仅为5%左右。
“我们的压力仍然很大，这些销售对公司的利润率确实也有影响，但是现在公司的战略思想非常统一，用吴亚军董事长的话讲，既然要选择降价出货，就不要在意瓶瓶罐罐。如果再晚一个月，我们的价格就没有什么吸引力了。”秦力洪说。
11月6日，龙湖地产公布10月销售业绩，数据显示，截至11月5日，公司合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。同时，龙湖上海公司销售额首次跻身上海楼市榜首。
在秦力洪看来，这轮调控中，大企业降价促销有不约而同的感觉，恒大、万科、绿地、中海、保利等是主动调整，“大公司的理性在于，它虽然有化的愿望，但每一天都在做最坏的准备”。
在限购模式下，争夺客户的“房票”变得越来越重要。今年9月，北京万科针对3000户家庭进行了抽样调查，样本主要是万科老业主及前来咨询买房的准业主。抽样调查显示，在目前严格的限购措施下，北京仅有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合成户数约20万户。按照北京一年销售商品房13万套的水平估计，这20万户“房票”一年多即可消化完毕。
虽然这份数据遭到坊间人士质疑，但在北京市以五年纳税证明为基本门槛的约束下，符合资格的买房人一旦成交，即退出了客户群，而新的合格人群并不会很快补充进来。
“万科在做的也是我们在做的：寻找那些还有‘房票’的人，了解他们的需求，然后把需求兑现给他们。”秦力洪说。他表示，由于银行放款缓慢，回款签约比对地产公司格外重要。到今年底，龙湖地产的回款签约比将保持在85%。“如果一个年销售几百亿元的大型公司回款签约比只有50%的话，问题就大了。我们的预警指标是70%。”
除了加强销售，地产公司也在降低发展速度。9月底，富力地产(02777.HK)宣布将年度销售目标从400亿元下调至320亿元。金地集团(600383.SH)内部也已将400亿元的年度销售目标下调至320亿元。
11月21日，世联地产董事长陈劲松在微博上写道：“经过本轮调控考验，中国房地产会有什么长进？知道银行是靠不住的，知道利润都是浮云、现金可以要命；了解价格是会跌的，跌的速度比升的速度快；明白住宅开发就应该学习制造业，货如轮转才可永远避免风险；明白商业地产开发就是金融业，不搞定直接融资就别玩了；知道夹道欢迎和关门打狗是一个意思！”【我要发言】
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