[摘要] 上轮调控为何夭折？因为房地产的下行周期和宏观经济的下行周期重合了，而房地产是拉动增长的主力军，在很多人看来，保房地产就是保增长，就是保稳定。
房价下跌之路
历时两年的调控之后，房价已经进入下行通道，但离触底尚远
严格算来，这一波楼市调控始自2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，历经2010年1月、4月、9月三次政策加码、五次加息，2011年1月、7月两次限购、限贷升级，至今已经两年。
本轮调控中最为显著的特点——“限购”与“限贷”——均出自2011年1月，因此业内大多认为，此轮楼市新政开始于今年1月。在空前严厉的“双限”政策下，房价进入下跌通道并不意外。
龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪在接受《财经》记者专访时表示，历年来，调控交易量受损的地方都是华南板块，以深圳为代表。但是这次的重灾区是华东，第二是华北，第三才轮到华南。
上海楼市的价格下行始自10月。10月22日、23日，是上海楼市“退房潮”最严重的两天，嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊、浦东中海御景熙海岸，同时出现老业主“维权”风波，几个售楼处均爆发冲突，展示沙盘、橱窗被毁。
数据显示，10月成为新政实施以来上海商品房成交价下跌的一个月，由2.26万元的均价，跌至1.69万元，环比下跌25.2%，新政颁布后未见大幅松动的上海房价终于跳水。
早在今年3月，北京楼市即出现业主因房价下跌维权事件，但影响力却远逊于上海。原因在于，龙湖地产、绿地集团与中海地产(00688.HK)三家品牌房企在上海楼市发起价格战之际，市场正处于颓势之巅，三家龙头房企不约而同降价，最终成了压垮上海楼市的最后一根稻草。
高端楼盘的抗跌性一向强于普通商品房，但12月16日，以开发高端楼盘著称的星河湾(小区网论坛)地产宣布，其在上海浦东区与闵行区的两个项目以8折至8.5折促销，星河湾还同时宣布拿出6亿元补偿老业主。
12月9日，北京房地产协会发布11月北京新建普通住宅房价监测数据，全市新建商品住房成交均价21004元/平方米，同比下降5%，七个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价17061元/平方米，同比下降0.7%，环比则连续五个月下降。
与一线城市相比，二线城市的大幅降价促销较晚来到。11月初，《财经》记者在多个长沙楼盘现场看到，售楼处前来咨询购房的人不在少数，开盘项目认购率还相当乐观。据记者目击，以碧桂园威尼斯城为例，在经过不足20天的蓄客后，项目推出最后一期共108余栋联排别墅，每栋总价160万元起，认购当日，一上午销售即超过了60%。
仅仅过了半月，长沙楼市便接连爆出品牌企业大幅降价、业主维权的事件。11月28日，长沙万科城因开展团购促销，售价下调幅度接近20%，引起百余业主扯旗抗议。
从范围看，约有80%左右的楼盘有降价促销的行为，仍有20%左右的楼盘没有降价。上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由大型房企带动的策略性降价，主要是为了占据更多市场份额，也有在年底做好销售数据的需求。
不过，这种影响还是区域性的，并未形成趋势，且后续需求不足。以集中出现大幅降价的上海嘉定新城为例，龙湖郦城率先促销，成交234套，紧随其后的绿地秋霞坊仅成交53套。
张宏伟分析，正是由于对购买力的判断仍有疑虑，中小型房企对降价的跟进意愿还不明显。“中小房企存货本来就少，此时低位出售之后，持续开发能力也不能和大型房企抗衡”，这让他们或被动或主动地以 “死扛”来应对龙头房企的降价。
“这一次价格调整首先从上海及周边市场爆发，出乎我的预料。”11月初，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹接受《财经》记者专访时称,“我原以为长沙、西安、杭州与沈阳的房价下行压力，应该大面积降价促销。”他解释说，长沙、西安与沈阳，百万平方米以上的地产大盘很多，这三个城市的财富支撑不了这么多的楼市供应量。杭州则是因为价格过高。
潘石屹称，在市场进入限购模式后，2011年上半年与下半年的市场特征迥异。限购令出台初期，几乎所有人都认为这是一个短期政策，一旦放开，房价势必反弹。在这一心理下，上半年有钱、有资格的人大多买房了。到了八九月，留在市场上的人分成了两类：没钱的与有钱却无购房资格的。此后，成交量开始大幅度下降，令人惊恐。“在不同的城市，这个上下半年的分界点并不一样，但是普遍在7月-9月之间。”
客户的心态变得格外脆弱，异地降价、维权的新闻报道也会对本地的市场产生“蝴蝶效应”。北京一家大型地产公司销售总监对《财经》记者说，客户仍处于观望。随着降价促销，接近客户的心理预期，明年初市场会量涨价跌，随后量涨价稳，市场将在一二季度局部见底。
多位行业人士对《财经》记者称，最坏的时刻还未到来。秦力洪表示，当前降价促销后市场上仍然有成交量，这说明“以价换量”仍然可行。等到降价却换不回成交量之时，大事就会发生。他同时认为，春节前后，房地产企业会面临一个比较严峻的工程款支付形势。
在11月3日发布的研究报告中，世联地产称目前这轮调控为“史上最强宏观调控”。在分析了政策效力、开发商的资金压力和库存水平、购房者预期、新增市场供应量之后，世联地产认为，今年四季度是开发商局部降价阶段，明年一季度将迎来全面降价阶段，二季度房价将触底。【我要发言】
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