[摘要] 上轮调控为何夭折？因为房地产的下行周期和宏观经济的下行周期重合了，而房地产是拉动增长的主力军，在很多人看来，保房地产就是保增长，就是保稳定。
本轮房地产调控由缓而急，已持续两年。今年9月之后，政策累积的效果开始呈现，狂飙多年的房价，终于在“史上最强”的“双限”政策下归于平静。但呼吁救市的暗流也随之涌动，并在11月30日央行下调商业银行存款准备金率后达到高潮。
回顾八年来的房地产调控，真正有可能改写这个行业游戏规则的调控有两轮，一轮于2007年8月启动，2008年11月夭折。另一轮就是2010年1月启动，2011年1月加码至今。
上轮调控为何夭折？因为房地产的下行周期和宏观经济的下行周期重合了，而房地产是拉动增长的主力军，在很多人看来，保房地产就是保增长，就是保稳定。
但上次调控夭折，让包括一些开发商在内的专业人士扼腕叹息，因为狂飙了十年的房地产行业需要来一次大调整，再不挤压房地产泡沫，将导致居民收入和财富分配恶化，住房资源浪费，城镇化受阻，经济创新能力降低。坚持调控，不仅利于行业的长远健康，也利于整个经济的长远健康。
本轮调控走到现在，行业下行周期和宏观经济的下行周期又重合了，市场很自然地关注：三年前的一幕是否会重演？的确，2010年房地产及建筑业占中国GDP的12%，对GDP增长的贡献率达到18%，如果房地产这只引擎熄火，到哪里去找替代引擎？
事实上，政府已经找到了替代选项，那就是保障房建设。2007年，“政府的归政府、市场的归市场”，政府终于认识到这个道理，保障房制度得以建立。但此后两年，保障房建设基本处于雷声大雨点小的状态，直到去年，保障房建设才开始实质性启动。去年底，中央政府更是提出了“十二五”期间新建3600万套保障房的宏伟计划，今年各地纷纷上马投资巨大的保障房建设项目。
当然，还有更基础性的替补方案，那就是多年强调的“加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。多名资深经济学家向《财经》记者指出：中国经济的房地产依赖症，其本质是投资依赖症，根治这一顽疾必然经历痛苦的调整，而长痛不如短痛。
12月12日至14日召开的中央经济工作会议重申：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
病理已经找到，药方也已开出，现在需要做的，就是知行合一，哪怕付出经济增长率暂时小幅下滑的代价。
——编者
11月28日，位于湘江西岸的长沙高新区保利地产麓谷林语项目，出现一起业主“维权”事件。数十位愤怒的业主将油漆泼洒在售楼处的大门、招牌上，上了岁数的老太太与保安对峙，之前一天还在闭门签约的售楼处被迫关闭。
在深圳，11月初万科清林径二区因下调房价10%，引来近30位业主扯旗抗议，随后，万科地产发表措辞强硬的声明，拒绝补偿，呼吁业主遵守契约精神。
离深圳1500公里之外，上海楼市刚刚从业主维权事件中走出。10月下旬，一场突如其来的“占领售楼处”事件波及了至少三家知名房企，成为这一轮楼市调控的标志一刻。
11月3日，深圳世联地产顾问有限公司(002285.SZ)发布研究报告，称三季度预期房价上涨的购房者比例为36.2%，比上季度下降12.8个百分点；预期房价下跌的购房者比例为40%，比上季度增加12.1个百分点。这是2011年首次出现房价看空人数高于看多人数。
11月18日，国家统计局公布10月70个大中城市的住宅销售价格显示，比9月下降的城市有34个，持平的城市有20个，16个价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与9月的数据相比，价格下降的城市增加了17个。
持续20个月的楼市调控后，性的价量调整正在发生。自1998年住房制度改革催生房地产市场后，这种情况是第二次发生，而这正是政府愿意看到的。11月6日起，胡锦涛、温家宝、李克强先后在不同场合表态，要求继续坚持楼市调控政策，进一步巩固楼市调控成果。
2005年以来，不断上升的房价成为日益重要的社会问题，中央政府首次摆出了一次性解决房价难题的架势。但2008年-2009年的楼市V型反转历历在目，这一次真的会一以贯之吗？更重要的是，在限购与限贷的行政之手退出后，房地产业能否跳出与中央和地方政府周期性博弈的怪圈，同时褪去暴利与灰色，成为一个受市场竞争和供求关系约束的正常行业？【我要发言】
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房价下跌之路
历时两年的调控之后，房价已经进入下行通道，但离触底尚远
严格算来，这一波楼市调控始自2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，历经2010年1月、4月、9月三次政策加码、五次加息，2011年1月、7月两次限购、限贷升级，至今已经两年。
本轮调控中最为显著的特点——“限购”与“限贷”——均出自2011年1月，因此业内大多认为，此轮楼市新政开始于今年1月。在空前严厉的“双限”政策下，房价进入下跌通道并不意外。
龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪在接受《财经》记者专访时表示，历年来，调控交易量受损的地方都是华南板块，以深圳为代表。但是这次的重灾区是华东，第二是华北，第三才轮到华南。
上海楼市的价格下行始自10月。10月22日、23日，是上海楼市“退房潮”最严重的两天，嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊、浦东中海御景熙海岸，同时出现老业主“维权”风波，几个售楼处均爆发冲突，展示沙盘、橱窗被毁。
数据显示，10月成为新政实施以来上海商品房成交价下跌的一个月，由2.26万元的均价，跌至1.69万元，环比下跌25.2%，新政颁布后未见大幅松动的上海房价终于跳水。
早在今年3月，北京楼市即出现业主因房价下跌维权事件，但影响力却远逊于上海。原因在于，龙湖地产、绿地集团与中海地产(00688.HK)三家品牌房企在上海楼市发起价格战之际，市场正处于颓势之巅，三家龙头房企不约而同降价，最终成了压垮上海楼市的最后一根稻草。
高端楼盘的抗跌性一向强于普通商品房，但12月16日，以开发高端楼盘著称的星河湾(小区网论坛)地产宣布，其在上海浦东区与闵行区的两个项目以8折至8.5折促销，星河湾还同时宣布拿出6亿元补偿老业主。
12月9日，北京房地产协会发布11月北京新建普通住宅房价监测数据，全市新建商品住房成交均价21004元/平方米，同比下降5%，七个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价17061元/平方米，同比下降0.7%，环比则连续五个月下降。
与一线城市相比，二线城市的大幅降价促销较晚来到。11月初，《财经》记者在多个长沙楼盘现场看到，售楼处前来咨询购房的人不在少数，开盘项目认购率还相当乐观。据记者目击，以碧桂园威尼斯城为例，在经过不足20天的蓄客后，项目推出最后一期共108余栋联排别墅，每栋总价160万元起，认购当日，一上午销售即超过了60%。
仅仅过了半月，长沙楼市便接连爆出品牌企业大幅降价、业主维权的事件。11月28日，长沙万科城因开展团购促销，售价下调幅度接近20%，引起百余业主扯旗抗议。
从范围看，约有80%左右的楼盘有降价促销的行为，仍有20%左右的楼盘没有降价。上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由大型房企带动的策略性降价，主要是为了占据更多市场份额，也有在年底做好销售数据的需求。
不过，这种影响还是区域性的，并未形成趋势，且后续需求不足。以集中出现大幅降价的上海嘉定新城为例，龙湖郦城率先促销，成交234套，紧随其后的绿地秋霞坊仅成交53套。
张宏伟分析，正是由于对购买力的判断仍有疑虑，中小型房企对降价的跟进意愿还不明显。“中小房企存货本来就少，此时低位出售之后，持续开发能力也不能和大型房企抗衡”，这让他们或被动或主动地以 “死扛”来应对龙头房企的降价。
“这一次价格调整首先从上海及周边市场爆发，出乎我的预料。”11月初，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹接受《财经》记者专访时称,“我原以为长沙、西安、杭州与沈阳的房价下行压力，应该大面积降价促销。”他解释说，长沙、西安与沈阳，百万平方米以上的地产大盘很多，这三个城市的财富支撑不了这么多的楼市供应量。杭州则是因为价格过高。
潘石屹称，在市场进入限购模式后，2011年上半年与下半年的市场特征迥异。限购令出台初期，几乎所有人都认为这是一个短期政策，一旦放开，房价势必反弹。在这一心理下，上半年有钱、有资格的人大多买房了。到了八九月，留在市场上的人分成了两类：没钱的与有钱却无购房资格的。此后，成交量开始大幅度下降，令人惊恐。“在不同的城市，这个上下半年的分界点并不一样，但是普遍在7月-9月之间。”
客户的心态变得格外脆弱，异地降价、维权的新闻报道也会对本地的市场产生“蝴蝶效应”。北京一家大型地产公司销售总监对《财经》记者说，客户仍处于观望。随着降价促销，接近客户的心理预期，明年初市场会量涨价跌，随后量涨价稳，市场将在一二季度局部见底。
多位行业人士对《财经》记者称，最坏的时刻还未到来。秦力洪表示，当前降价促销后市场上仍然有成交量，这说明“以价换量”仍然可行。等到降价却换不回成交量之时，大事就会发生。他同时认为，春节前后，房地产企业会面临一个比较严峻的工程款支付形势。
在11月3日发布的研究报告中，世联地产称目前这轮调控为“史上最强宏观调控”。在分析了政策效力、开发商的资金压力和库存水平、购房者预期、新增市场供应量之后，世联地产认为，今年四季度是开发商局部降价阶段，明年一季度将迎来全面降价阶段，二季度房价将触底。【我要发言】
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调控副作用
开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，消费者减少的购房支出，低于开发商的让利幅度
截至11月底，约有46个城市出台了不同程度的住宅限购措施，其中，浙江省共7个城市纳入限购名单，广东与江苏各4个城市。除重庆市、拉萨市外，省会城市均已出台限购令。在46个限购城市中，北京市个出台限购令，且限购门槛。
与中央确立原则、地方政府掌握着限购令的具体制定权不同，限贷令内容的话语权悉数掌握在中央政府之手，因此，限贷令的内容保持了一致。今年1月26日出台的“新国八条”规定，贷款购买二套住房的首付比例六成，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此前，政策已规定贷款购买套住房的首付比例恢复至三成，同时停止向第三套及以上住房的购买者提供商业贷款。
上海部分业内人士认为，上海楼市成交量下滑，主要是受限贷令的影响。当地执行的限贷令属于最严格的“认房又认贷”，即曾经申请过房贷，无论是否还清、名下是否有房，均算第二套；名下有房，无论是否申请过房贷，也算第二套。
在沪拥有280家门店的21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔认为，相比限贷令，限购令要温和许多，只有非本地买家中的部分人群受影响，而且上海规定的纳税期是一年，因此限购令的约束期也只有一年。
“史上最强宏观调控”之下，一些副作用也在显现。首套房屋购房者被误伤，是其中诟病的一个。除了取消首付比例的两成优惠、恢复三成首付之外，首套房贷利率的提高更是令购房成本雪上加霜。
今年以来，随着商业银行存款准备金率提至21.5%的历史水平，银行的贷款额度受到较大挤压。首套房贷7.5折、8.5折的利率折扣被取消，而且大多上浮了5%到10%。《财经》记者获悉，在长沙楼市，限贷令取代限购令成为对楼市的影响因素，首套房贷利率已大多上浮了20%到30%，即使如此，多数银行贷款还难以按时发放，为求不违约，业主不得不私下找寻关系以便打通关节。
6月，林女士首次在长沙保利麓谷林语购买了一套145平方米的房子，8月开始办理按揭程序，但是至今尚未办下。她告诉《财经》记者，招商银行与北京银行是开发商指定的贷款银行，但两家银行均要求按揭利息上浮20%，如果上浮30%，放款速度会快一些。“我自己没有办法全款购买，可是如果上浮这么多，我也很难承受，都想退房了。除此之外，银行还要求我们必须购买一定的保险、在银行开设6万元的存款户头才能放款。”
像林女士这样的首套房“刚需客户”，本应是楼市调控政策着力保护的群体，但也受到调控政策牵连。
在接受《财经》记者专访时，工商联房地产商会会长聂梅生表示，8折利率可以取消，毕竟这是经济刺激计划时的政策，但是，提高首套房贷利率、甚至不予放款，是调控的配套政策开始乱套的表现，没有道理。“按揭是房改后最成功的政策，是楼市健康发展的关键，但是今年却成为最致命的一条”。
秦力洪也认为，开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，“从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度。”
事实上，银行放款速度放缓，也影响到了开发商降价的积极性。世联地产董事长陈劲松在微博上写道：可否对已签按揭合同的业主定向宽松呢？银行既然已经签约，就应该信守合约，否则开发商降价了也回不了款，谁会降价呢？
2011年9月，人民币新增贷款4700亿元，同比少增加1300亿元，创下2010年以来的新低。而当月M2同比增长13%，则创下了近十年来的新低。资金供不应求，银行自然挑肥拣瘦，同时或明或暗地提高贷款利率。12月1日，民生银行行长洪崎在“2011环球企业家高峰论坛”上坦承：“企业利润那么低，银行利润那么高，所以我们有时候利润太高了，自己都不好意思公布。”可谓一语道破冷暖。
国内销售额的万科地产亦在12月5日披露： 9月之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大。贷款额度不足和信贷成本的上升，会对首次自住购房家庭的支付能力产生不利影响，并在一定程度上削弱房价回调的效果。
限贷的副作用令房价合理回归的目标大打折扣，而 “限购”也在部分城市产生了“抑贫助富”的后果。
北京一家大型房企的营销总监对《财经》记者表示，高端客户有足够的能量突破限购的规定，其策略大致有三种：利用自己的亲属进行交易，一次性付款；利用自己信赖的人进行交易；以公司形式购买。“前两种是选择，很多时候代理公司也会出谋划策。”
开发商主动应变
与2008年全行业岌岌可危相比，这次降价是龙头房企主动引领的策略性降价
房地产行业内外均有一个心理预期，就是把大公司之死作为检验楼市调控成果的试金石。但就本轮调控而言，人们难免失望。
自2003年地产调控以来，先后有三家标杆房企走入大众视野，最终以重组结束：顺驰地产、浙江南都集团、中新地产。然而，上述三家房企中，除顺驰现金流管理不善，导致财务危机外，别外两家房企重组原因与楼市调控关系并不明显。
浙江南都重组属主动退出，主要与其创始人周庆治萌生商场退意有关，而中新地产危险之端，肇始于2008年中新地产高层涉嫌虚增公司资产与利润，董事长郦松校拒不赴港听证，后公司被联交所停牌两年，上市公司失去融资功能，导致公司财务危局。
恒大地产曾被认为是2008年楼市调控中最有可能倒下的大型房企之一。2008年3月，恒大地产香港IPO失利，成为当年的标志性事件。此后，恒大地产引入一系列私募对象，对先前的结构性融资进行重组，招股材料显示，许家印被迫接受苛刻融资条件。
随后，恒大地产借助2009年楼市反弹加速出货，当年8月，恒大地产重启IPO，10月上市成功。截至去年，恒大地产已是中国土地储备量、年度销售面积的房企之一。2011年中报显示，恒大地产现金储备在300亿港元之上。截至10月底，恒大地产完成合约销售额778.7亿元，提前两个月完成全年销售目标的111.2%。
在业绩反转之外，容易被外界忽略的是，恒大地产是本轮调控中率先降价促销的龙头房企之一。去年5月，恒大地产即宣布旗下40个项目8.5折销售，为期一个月。当时，楼市虽遭调控，但是牛市姿态仍在，恒大的做法被热议一时，却鲜有同行跟随。
曾与恒大地产同列于“破产黑名单”前列的还有绿城中国(03900.HK)。2011年，绿城中国取代恒大地产成为本轮调控以来的观察标本。由于绿城的净资产负债率一度超过160%，且截至10月，绿城销售额仅285亿元，离去年全年业绩550亿元相去甚远，自今年初以来，绿城即被外界视为生死悬于一线之间。
上述传闻在9月下旬达到高潮，9月22日，消息称银监会专门发文，要求核查与绿城有关的地产信托。这引起了绿城股价巨幅波动，但最终“乌龙”一场。11月初，绿城破产传闻再起，绿城中国董事长宋卫平不得不深夜撰文辟谣，称绿城距离破产尚有一段距离，强调可加强销售，并考虑用出售项目股权来解决资金问题。
聂梅生对《财经》记者说，现在外界都希望一个大公司倒闭，作为调控见效的一个戏剧性的标志，但这种情况不会发生。“开发商心态很放松，他们认为大不了不买地了。开发商已经从2008年吸取了足够的教训，如果让同一块石头绊倒，那就是自己的问题了。”
一位不愿具名的上市房企高层也对《财经》记者称，绿城中国在杭州市场深耕多年，政府与银行资源相当丰富，破产几乎是不可能的事情。“绿城的问题不在于流动性，只是负债率太高了，导致其融资成本太高。这一轮调控过后，房企的毛利润会降低到30%，如果融资成本太高，基本上就是给资本家打工了。”
做出最坏预案的还有龙湖地产。在华东市场发觉成交量不妙的迹象后，10月中旬，龙湖地产在华东市场的三个项目推出代号为“抢收华东”的限时团购活动，五天之内认购金额近20亿元，但这也将龙湖地产推上了业主维权的风口浪尖。
“抢收华东”的决策程序很快，在10月8日集团营销体系与各分公司总经理的例行会议上提出，准备三四天后即推出实施，五天内结束促销。秦力洪对《财经》记者表示，在内部讨论会上，这一提议没有反对者，但有人比较惋惜，觉得按照这个价格售完，项目净利润率仅为5%左右。
“我们的压力仍然很大，这些销售对公司的利润率确实也有影响，但是现在公司的战略思想非常统一，用吴亚军董事长的话讲，既然要选择降价出货，就不要在意瓶瓶罐罐。如果再晚一个月，我们的价格就没有什么吸引力了。”秦力洪说。
11月6日，龙湖地产公布10月销售业绩，数据显示，截至11月5日，公司合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。同时，龙湖上海公司销售额首次跻身上海楼市榜首。
在秦力洪看来，这轮调控中，大企业降价促销有不约而同的感觉，恒大、万科、绿地、中海、保利等是主动调整，“大公司的理性在于，它虽然有化的愿望，但每一天都在做最坏的准备”。
在限购模式下，争夺客户的“房票”变得越来越重要。今年9月，北京万科针对3000户家庭进行了抽样调查，样本主要是万科老业主及前来咨询买房的准业主。抽样调查显示，在目前严格的限购措施下，北京仅有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合成户数约20万户。按照北京一年销售商品房13万套的水平估计，这20万户“房票”一年多即可消化完毕。
虽然这份数据遭到坊间人士质疑，但在北京市以五年纳税证明为基本门槛的约束下，符合资格的买房人一旦成交，即退出了客户群，而新的合格人群并不会很快补充进来。
“万科在做的也是我们在做的：寻找那些还有‘房票’的人，了解他们的需求，然后把需求兑现给他们。”秦力洪说。他表示，由于银行放款缓慢，回款签约比对地产公司格外重要。到今年底，龙湖地产的回款签约比将保持在85%。“如果一个年销售几百亿元的大型公司回款签约比只有50%的话，问题就大了。我们的预警指标是70%。”
除了加强销售，地产公司也在降低发展速度。9月底，富力地产(02777.HK)宣布将年度销售目标从400亿元下调至320亿元。金地集团(600383.SH)内部也已将400亿元的年度销售目标下调至320亿元。
11月21日，世联地产董事长陈劲松在微博上写道：“经过本轮调控考验，中国房地产会有什么长进？知道银行是靠不住的，知道利润都是浮云、现金可以要命；了解价格是会跌的，跌的速度比升的速度快；明白住宅开发就应该学习制造业，货如轮转才可永远避免风险；明白商业地产开发就是金融业，不搞定直接融资就别玩了；知道夹道欢迎和关门打狗是一个意思！”【我要发言】
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向制造业看齐
房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢
“中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这不是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给企业创造了机会。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受《财经》记者专访时强调，开发商今后不再会有过去那么好的外部环境。
她指出，房改、GDP高增长、宽松货币政策、高速城镇化，这四大外部条件同时具备的外部环境几乎不可能再出现了。过去十年，地产公司习惯了利用政策的波动来发展自己，从未像制造业那样去关心产品品质、创新能力、团队建设等。其实，以前的赚钱模式是不牢固的，就像撞大运一样。该寻求变化的是地产公司自己，而不是政策。
秦虹的观点并不孤立。10月25日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博客上发表了一篇后来广受关注的文章，文中写道：中国房地产业正面临次真正意义上的大调整。房地产业将一改过去十多年的高成长格局，企业的主要成长动力将来自行业内的分化与整合所产生的经营效率提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。
11月20日，远在波士顿的王石也肯定了当前的政策。“我双手赞成政府对房地产行业实施宏观调控。目前房地产市场调控成效初现，此局面若能维持三年，中国房地产将实现软着陆。否则房地产泡沫一旦破裂，大房地产商首当其冲。”2007年，王石甚至抱怨称，地产业是个阿猫阿狗都能赚钱的行业。当年底，王石抛出“拐点论”，而万科也率先启动降价。
2007年8月，针对前所未有的房价狂飙和炒房热潮，中央政府启动了又一轮房地产调控。一年后，引发了性的价量调整，多家知名开发商告急。但旋即被2008年底的经济刺激计划所挽救。
今年12月5日，万通控股董事长冯仑公开表示，双轨制是中国房地产业将长期面临的趋势，未来商品房的市场份额将减少40%以上。而当下的“双限”政策，在一年到两年内会有所调整。
而抑制房价，限贷是比限购更有力的武器：既对开发商限制开发贷款，又对购房者实施差别化的按揭政策。在实际贷款发放中，银行在存贷比与存款准备金率等监管指标约束下，大多将调控政策用足，因此对开发商与业主均造成了很大压力。面对越来越高的资金门槛、越来越低的整体利润，房企如何找到合适的资金解决方案，正成为行业关注的焦点。
国内A股市场对房地产业几乎关闭。自去年以来，没有一家真正意义上的房企完成再融资与IPO。就香港市场而言，今年以来仅有三家地产概念公司完成IPO：莱蒙国际(03688.HK)、汇贤房托(87001.HK)与卓尔发展(02098.HK)。12月8日，法国巴黎资本亚太区房地产业务董事总经理蒋小燕表示，现在去香港上市的可能性很低，卓尔发展能够逆势上市，主要是因其主业虽然有地产概念，却是批发零售颇受投资者看好。而汇贤房托则是装入了北京东方广场项目，以人民币REITS形式上市。
上市融资受阻，银行又从房地产业的朋友变成了“敌人”，房地产公司只好寄望于信托、PE和其他形式的民间融资。上述方式均为高成本融资，在市场下行之际，开发商大量使用无疑是饮鸩止渴。一位第三方理财机构的人士对《财经》记者表示，如今中型开发商的信托产品年利率已经升至17%，随着调控深入，客户更倾向于购买大牌开发商的信托产品。
秦力洪对《财经》记者表示，归根结底，房地产是一个类金融行业，比拼的就是资金成本，这是房地产企业的核心竞争力。“龙湖今天相对比较从容，根据半年报，我们的平均债务成本仅为6.04%，比同期央行的基准利率还低，这个是我们要死守的。”
今年3月，龙湖地产发行了一笔五年期7.5亿美元的美元票据，年息为9.5%。公开数据显示，这是国内民营地产企业近年来拿到的成本的债券。但是，国有背景的华润置地(01109.HK)今年首次发行五年期美元票据共10亿美元，利息率却只有4.6%。
在11月12日的媒体见面会上，万科地产总裁郁亮总结道：自己的钱越多，借钱的成本就越低，自己的钱越少，借钱的成本就越高，这就是银行的融资模式。他表示，由于社会上闲钱很多，在策略上，公司可以考虑与之合作，将其从炒房转变为合作开发。
11月30日，央行宣布自12月5日起下调商业银行存款准备金率0.5个百分点，估计可以向市场释放出约4000亿元流动性，这是存款准备金率三年来的首次下调。此举引发了市场的想象空间，2008年-2009年楼市V型反转的一幕在许多开发商眼前浮现。
但12月9日中央政治局会议 “坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的表态，旋即让政策救市的希望再度变得渺茫。多数业内人士均认可，房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢。
秦力洪称，一线房地产公司现在的净利润是15%左右。如果今年这批以3%、5%和8%净利润率销售的楼盘在2012年进入结算通道，那么2013年的净利润率就会被拉向10%附近。“10%上下是相对好一点的制造业的利润水平，到5%左右就是没有品牌的鞋垫和衬衫行业了。”
郁亮则反复强调不要留恋过去的美好，努力向制造业学习，提升产品的性价比。和一些悲观的同行不同，郁亮认为未来15年房地产业仍然处于黄金发展时期，但是靠囤积土地、靠房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经一去不复返了。
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最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时还可能再拐回来
主要城市商品房销售在10月之后量价齐跌和房地产投资增速大幅下滑，引发了市场对于经济硬着陆的担忧，和对房地产调控放松的期待。一些人认为，在“保增长”的惯性下，决策者很难对房地产行业长期维持严厉的调控政策。
12月8日，国务院参事陈全生在工商联房地产商会的年会上称：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中房地产投资非常重要，“我们不担心房地产公司是否倒闭，而担心1300万以农民工为主的建筑大军的就业问题”。
但是，房价回落趋势确立一个多月来，胡锦涛、温家宝、李克强等决策高层反复表态，不放松对房地产市场的调控。12月12日至14日举行的中央经济工作会议再度重申：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
“总理三番五次说的话你都不信，我是相信的。”在万科公司11月12日的媒体见面会上，总裁郁亮对追问不已的记者们说，“还没做好过冬准备呢，就想着春天的事！”
但仍然有很多人不信，至少不全信。“灵活性、前瞻性、预调、微调”等官方措辞，让他们对未来的政策走向心存疑窦。长期以来，投资是拉动中国经济增长的最强引擎，而房地产投资占到全社会固定资产投资总额的四分之一左右。2010年，房地产及建筑业占中国GDP的12%，对GDP增长的贡献率达到18%，如果房地产这只引擎熄火，到哪里去找替代引擎？
相比房价，房地产投资和土地成交量这两个先行指标更受业内关注。在于11月10日发布的一份研究报告中，野村集团预警：中国住宅投资未来数月面临迅速降温风险。报告援引官方统计数据说，住宅新开工面积的同比增长率从8月的32%、9月的8.9%骤降至10月的2.2%(含保障房)，这意味着未来几个月住宅投资将加速下滑。
中指研究院的数据也显示，与去年同期相比，今年1月-9月，十个重点城市住宅用地推出量明显放缓，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供应量同比降23%，成交量降25%。其中，天津、武汉和杭州的供应量跌幅高达51%、41%和38%。
11月20日，中国人民大学经济研究所在《中国宏观经济分析与预测报告(2011-2012)》中预测，地方政府和中央政府对房地产的依赖程度偏高，地方政府无法承受超过20%的房地产价格下滑，宏观经济难以承受超过25%的房地产价格回落，明年二季度地方政府可能使用“暗度陈仓”的手段放松房地产市场的监管政策。
瑞银中国首席经济学家汪涛对《财经》记者表示，目前的态势确实让政府处于两难境地，如果政府为保持高增长而放松调控政策，房价反弹的可能性很大，“调控效果将类似2008年那样前功尽弃，政策反复将极大挫伤政府信誉”。
“双限”政策执行十个月后，主要房地产市场的供求关系已经改变。北京住房和城乡建设委员会网站数据显示，截至12月8日，期房可售住宅套数为9.21万套，未签约现房住宅套数为3.79万套，合计待售房源突破13万套大关。而上半年期房住宅供应量为2.67万套，入市至今滞销1万套左右；下半年以来入市3.51万套，入市至今滞销2.7万套。买方市场的特征已很明显。
然而需求并未消失。11月25日后，北京二手房网签量暴涨。12月8日，北京市二手房住宅网签量达2683套，为2008年北京实施二手房网签以来单日成交的值。截至当日，12月北京市二手房住宅已网签7235套，与整个11月相比仅低了2.6%，与10月整月的成交量基本持平。
的原因是，11月25日晚，北京市宣布调高存量房交易价格计税基准，自12月10日起，“阴阳合同”空间再度缩减，二手房交易买家将面临更多的税收缴纳。
12月9日，华远地产董事长任志强在深圳称，最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时可能拐回来。价格拐点取决于市场需求是否消失，现在的市场需求是被政府之手压着，政策一松，市场就会量价齐冲，现在的库存量并不可怕。
2008年12月，北京楼市库存为18万套。当年底救市后，成交量迅速增加， 2009年全年，北京期房成交超过12万套，二手房超过27万套。之前的库存半年多即消化完毕。
事实上，并非所有的开发商都对当年的救市拍手称快。2008年夏，房地产市场进入深度调整之时，《财经》记者曾遍访京沪穗深四地的知名开发商，很多人都认为房地产业历经十年高速发展，深度调整是市场自身的需求，调整之后的行业将更加健康，政府不应干预。
当年的调整由于应对全球金融危机而中途夭折，房地产业恢复到了“只要有关系，阿猫阿狗拿块地就能挣大钱”的状态，令王石等人扼腕不止。如今，市场又一次走到关节点。
“如何看待房地产调整带来的短痛和房地产泡沫带来的长痛，对判断未来政策走向具有重要意义。”在10月30日发布的研究报告中，中金公司首席经济学家彭文生写道。
这份报告分析说，短期内房地产投资放缓对宏观经济运行会有一定负面影响，这是短痛。但从长期看，如不挤压房价泡沫，将导致居民收入和财富分配恶化，住房资源浪费，城镇化受阻，经济创新能力降低，这是长痛。长痛不如短痛。
即使短期内，房地产调控带来的也并非全是负面影响。中金公司研究部研究了35个城市1996年-2010年的数据，结果显示：房价和房地产销售与消费之间呈负相关关系。“这意味着房地产市场调整有可能促进消费增长，从而部分地抵消投资下降导致的GDP 增速放缓。”之所以如此，是因为对消费而言，高房价带来的财富效应，要远远小于其对收入的挤出效应。对存在首次购房或改善型购房的居民而言，高房价对收入的挤出效应尤其明显。
汪涛在接受《财经》记者采访时指出：房价暴涨拉动的经济繁荣看上去不错，但一旦房价下滑，繁荣就会像气泡一样破灭，这是一种“撑不住”的危险繁荣。这一点已经被美国、日本、东南亚的历史所反复证明，中国政府必须顶住压力挤出房地产的泡沫。
她认为，中国房地产业正处于变革期，有望结束暴利时代，回归正常的利润空间，这对中国经济是一个很好的转折。过去十年，房地产是国民经济的重要支柱，今后仍将是支柱，但地位将有所下降，从而为其他行业的发展腾出空间。
汪涛强调，过去几年，各行各业的资本都涌入房地产业追逐暴利、地方政府依赖房地产开发和土地财政创造政绩、国有企业也背靠雄厚的资金和政府资源投资房地产，这种模式是畸形的，干扰了市场的真实供需，助长了泡沫的形成。【我要发言】
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保障房补位不易
保障房建设能否对冲商品房投资下滑，取决于中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性
地方政府对房地产的过度依赖，反映的其实是中国经济由来已久的结构性缺陷。虽然总量已是世界第二经济大国，人均收入也迈入中高收入国家行列，但中国经济整体而言仍是一种靠要素投入支撑的粗放增长模式。劳动力、资金、土地、环境、能源等要素资源的价格被人为压低，从而吸引投资并赢得终端产品的竞争力。
长期以来，中国绝大多数的商品房，都是一种典型的低技术产品，而房地产业，则是一种典型的短平快行业。平庸的外观设计、粗陋的建筑质量、乏善可陈的售后服务，构成了住宅和商业物业的主流。
在中国居民极低的住房起点和爆发的住房需求面前，这一切都不成问题。房地产业因其资金大进大出、产业带动能力强而广受各地政府青睐，成为拉动GDP增长的主力军。而在增长优先的战略下，调结构和保民生的诉求总会被置于次要地位，直至矛盾再也无法回避。
“中国经济早就该‘去房地产化’、‘去投资化’了。”摩根士丹利华鑫证券首席策略官娄刚对《财经》记者说，“这将是一次非常不舒服的结构性调整。”
2008年7月，房地产业在调控中陷入“水深火热”，以深圳市房地产研究中心主任王锋为代表的一些专家建议市政府，通过减免税收等方式提振市场，这些建议没有被采纳。当年11月，深圳市市长在公开场合表示，每个城市都有自己的特点，深圳不需要救市。
“不救市”的底气，首先源于深圳早已脱离了土地财政时代。深圳土地出让金仅占地方财政收入的10%左右，也没有任何土地储备贷款，对直接介入房地产市场明显缺乏动力。更重要的是，经过多年调整，深圳经济已呈现代服务业和先进制造业“双轮驱动”的格局。
根据官方数据，2010年，高新技术、金融、物流、文化等深圳市四大支柱产业占GDP的比重超过60%。现代服务业占服务业增加值的67.5%，先进制造业占规模以上工业增加值的70.8%。深圳虽然是龙头房地产企业云集之地，但拉动经济增长的主动力却不是来自房地产业。
不再依赖房地产业的还有上海。2005年以来，拉动上海经济增长的主动力已由第二产业变为第三产业，而房地产业在第三产业中的地位却日益下降。
2005年，房地产业对上海经济增长的贡献率超过15%，今年前三季度，这一贡献已降至8%以下。房地产业占第三产业的比重，已从2005年的14.6%回落至目前的8.5%。拉动第三产业快速增长的，已变成批发和零售业、金融业、信息技术产业。
“这是结构调整的结果。”10月30日，上海市市长韩正在第23次上海市市长国际企业家咨询会议上说。他表示，上海正逐渐摆脱对土地财政、对房地产业的依赖，进入全方位的经济结构调整时期。
但是，深圳和上海毕竟是中国的“世界”， 其经验对于“第二世界”和“第三世界”的省市而言，短期内难以复制，他们必须找到更加现实的增长替代手段。
“把保障房的量真正做上去，兑现年初制定的保障房建设计划，就可以弥补商品房投资的下滑，房地产调控对中国经济的影响就应该不大。”汪涛说。
2010年底，中央政府宣布将在“十二五”期间建设3600万套保障房，其中2011年开工1000万套，2012年再开工1000万套。1000万套保障房的面积约为5亿平方米，约占年度住房建设总规模的三分之一。到2015年，这项计划将覆盖20%的城镇居民，远高于2010 年的7%左右。
在中央政府的压力下，并不情愿的地方政府加快了保障房建设速度。10月底，住建部宣布已新开工1033万套保障房，超过了全年的建设计划。
专业人士很快发现，暴涨的保障房开工数据并未带来钢材、水泥等大宗建材的同步增长。11月10日，住建部承认已宣布开工的保障房中，有三分之一处在挖坑待建状态。次日，住建部重申，保障房的开工标准是：规划设计的性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。
“风险是中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性，使其在保障房建设方面采取更多切实的行动。”汪涛说。
财税难题怎解
房产税不可能马上成为新的主体税种。即使开征了房产税，地方政府也不可能放弃土地财政
对中央政府而言，扩大保障房建设是增加支出，但对地方政府而言，保障房不仅意味着增加支出，还意味着在收入减少的同时增加支出。
2000年以来，地方财政对土地出让收入的依赖程度持续上升，2010年，土地出让收入超过2.9万亿元，相当于地方本级财政收入和地方财政支出的71.68%和39.40%。
国家发改委宏观院经济研究所副研究员许生认为，虽然地方本级财政收入和中央税收返还及中央转移支付资金共同构成地方财政收入，但对地方政府而言，由于可以掌握收支安排主动权，地方本级财政收入的地位要重要得多。2009年和2010年，地方财政收支自给率只有53.41%和55.18%，自给率明显偏低，这就更加凸显了地方政府可以自由支配的土地出让收入的重要意义。
今年以来，随着各地楼市调控的深入，房地产开发商拿地更为谨慎，土地市场也遭遇寒流，目前的土地出让收入大幅减少。统计数据显示，截至11月20日，67个城市土地成交总金额较去年锐减28%。
北京市2010年的土地出让收入达到创纪录的1319亿元，截至11月8日，今年该项收入为898.11亿元，同比仅增长1.3%，而北京市今年初定下的土地收入预算是1600亿元。
一方面是土地收入锐减，税收收入受到影响，另一方面要为中央三令五申的保障房建设筹措资金，很多地方政府的财政捉襟见肘。从长远来看，地方政府还是要开拓财源，培养新的主体税种。很多人认为，房产税和资源税有望成为市县基层政府未来的主体税种。
2010年，实际征收资源税417.57亿元，资源税并不完全归属地方政府，即使按照提高后的税率计算，去年资源税占地方财政收入的比例也只在2%左右，显然难当重任。
但房产税的前景也难言乐观。从今年1月28日起，上海、重庆两地已经开始同时实行房产税改革试点。重庆方面预计，今年该市房产税的收入在1.5亿元左右，不到该市前八个月土地出让金收入847.5亿元的0.2%。
政协委员、国家税务总局原副局长许善达表示，一个经济体的税制结构与其经济发展水平相关联，基于现实考虑，中国财产税的份额在短期内不可能有大幅度增加。“有人说，中国要搞大的房产税替代土地财政。去年中国卖地收入2万多亿元，我不知道用一个什么样的税制设计，能收上来这么多房产税。”
财政部财科所副研究员王宏利也认为，由于征税范围不宽、计税依据不尽合理、税率设计有失偏颇，当前的房产税收入不可能很快成为土地财政的替代品，更大的可能是房产税作为地方政府的补充收入，与土地财政并行。
他同时认为，由于房产税与土地出让价格正相关，地价高，房价自然也水涨船高，地方政府能得到的房产税就更多。地价下跌，地方政府则两头受损。而由于土地出让市场由地方政府垄断，供地的规模和节奏由地方政府控制，如果没有宏观调控，土地价格实际上也在地方政府的操控之中。这意味着，即使房产税将来更加完善，地方政府也不可能放弃土地财政。 【我要发言】
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