[摘要] 上轮调控为何夭折？因为房地产的下行周期和宏观经济的下行周期重合了，而房地产是拉动增长的主力军，在很多人看来，保房地产就是保增长，就是保稳定。
向制造业看齐
房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢
“中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这不是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给企业创造了机会。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受《财经》记者专访时强调，开发商今后不再会有过去那么好的外部环境。
她指出，房改、GDP高增长、宽松货币政策、高速城镇化，这四大外部条件同时具备的外部环境几乎不可能再出现了。过去十年，地产公司习惯了利用政策的波动来发展自己，从未像制造业那样去关心产品品质、创新能力、团队建设等。其实，以前的赚钱模式是不牢固的，就像撞大运一样。该寻求变化的是地产公司自己，而不是政策。
秦虹的观点并不孤立。10月25日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博客上发表了一篇后来广受关注的文章，文中写道：中国房地产业正面临次真正意义上的大调整。房地产业将一改过去十多年的高成长格局，企业的主要成长动力将来自行业内的分化与整合所产生的经营效率提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。
11月20日，远在波士顿的王石也肯定了当前的政策。“我双手赞成政府对房地产行业实施宏观调控。目前房地产市场调控成效初现，此局面若能维持三年，中国房地产将实现软着陆。否则房地产泡沫一旦破裂，大房地产商首当其冲。”2007年，王石甚至抱怨称，地产业是个阿猫阿狗都能赚钱的行业。当年底，王石抛出“拐点论”，而万科也率先启动降价。
2007年8月，针对前所未有的房价狂飙和炒房热潮，中央政府启动了又一轮房地产调控。一年后，引发了性的价量调整，多家知名开发商告急。但旋即被2008年底的经济刺激计划所挽救。
今年12月5日，万通控股董事长冯仑公开表示，双轨制是中国房地产业将长期面临的趋势，未来商品房的市场份额将减少40%以上。而当下的“双限”政策，在一年到两年内会有所调整。
而抑制房价，限贷是比限购更有力的武器：既对开发商限制开发贷款，又对购房者实施差别化的按揭政策。在实际贷款发放中，银行在存贷比与存款准备金率等监管指标约束下，大多将调控政策用足，因此对开发商与业主均造成了很大压力。面对越来越高的资金门槛、越来越低的整体利润，房企如何找到合适的资金解决方案，正成为行业关注的焦点。
国内A股市场对房地产业几乎关闭。自去年以来，没有一家真正意义上的房企完成再融资与IPO。就香港市场而言，今年以来仅有三家地产概念公司完成IPO：莱蒙国际(03688.HK)、汇贤房托(87001.HK)与卓尔发展(02098.HK)。12月8日，法国巴黎资本亚太区房地产业务董事总经理蒋小燕表示，现在去香港上市的可能性很低，卓尔发展能够逆势上市，主要是因其主业虽然有地产概念，却是批发零售颇受投资者看好。而汇贤房托则是装入了北京东方广场项目，以人民币REITS形式上市。
上市融资受阻，银行又从房地产业的朋友变成了“敌人”，房地产公司只好寄望于信托、PE和其他形式的民间融资。上述方式均为高成本融资，在市场下行之际，开发商大量使用无疑是饮鸩止渴。一位第三方理财机构的人士对《财经》记者表示，如今中型开发商的信托产品年利率已经升至17%，随着调控深入，客户更倾向于购买大牌开发商的信托产品。
秦力洪对《财经》记者表示，归根结底，房地产是一个类金融行业，比拼的就是资金成本，这是房地产企业的核心竞争力。“龙湖今天相对比较从容，根据半年报，我们的平均债务成本仅为6.04%，比同期央行的基准利率还低，这个是我们要死守的。”
今年3月，龙湖地产发行了一笔五年期7.5亿美元的美元票据，年息为9.5%。公开数据显示，这是国内民营地产企业近年来拿到的成本的债券。但是，国有背景的华润置地(01109.HK)今年首次发行五年期美元票据共10亿美元，利息率却只有4.6%。
在11月12日的媒体见面会上，万科地产总裁郁亮总结道：自己的钱越多，借钱的成本就越低，自己的钱越少，借钱的成本就越高，这就是银行的融资模式。他表示，由于社会上闲钱很多，在策略上，公司可以考虑与之合作，将其从炒房转变为合作开发。
11月30日，央行宣布自12月5日起下调商业银行存款准备金率0.5个百分点，估计可以向市场释放出约4000亿元流动性，这是存款准备金率三年来的首次下调。此举引发了市场的想象空间，2008年-2009年楼市V型反转的一幕在许多开发商眼前浮现。
但12月9日中央政治局会议 “坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的表态，旋即让政策救市的希望再度变得渺茫。多数业内人士均认可，房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢。
秦力洪称，一线房地产公司现在的净利润是15%左右。如果今年这批以3%、5%和8%净利润率销售的楼盘在2012年进入结算通道，那么2013年的净利润率就会被拉向10%附近。“10%上下是相对好一点的制造业的利润水平，到5%左右就是没有品牌的鞋垫和衬衫行业了。”
郁亮则反复强调不要留恋过去的美好，努力向制造业学习，提升产品的性价比。和一些悲观的同行不同，郁亮认为未来15年房地产业仍然处于黄金发展时期，但是靠囤积土地、靠房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经一去不复返了。
房价反弹之虑
最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时还可能再拐回来
主要城市商品房销售在10月之后量价齐跌和房地产投资增速大幅下滑，引发了市场对于经济硬着陆的担忧，和对房地产调控放松的期待。一些人认为，在“保增长”的惯性下，决策者很难对房地产行业长期维持严厉的调控政策。
12月8日，国务院参事陈全生在工商联房地产商会的年会上称：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中房地产投资非常重要，“我们不担心房地产公司是否倒闭，而担心1300万以农民工为主的建筑大军的就业问题”。
但是，房价回落趋势确立一个多月来，胡锦涛、温家宝、李克强等决策高层反复表态，不放松对房地产市场的调控。12月12日至14日举行的中央经济工作会议再度重申：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
“总理三番五次说的话你都不信，我是相信的。”在万科公司11月12日的媒体见面会上，总裁郁亮对追问不已的记者们说，“还没做好过冬准备呢，就想着春天的事！”
但仍然有很多人不信，至少不全信。“灵活性、前瞻性、预调、微调”等官方措辞，让他们对未来的政策走向心存疑窦。长期以来，投资是拉动中国经济增长的最强引擎，而房地产投资占到全社会固定资产投资总额的四分之一左右。2010年，房地产及建筑业占中国GDP的12%，对GDP增长的贡献率达到18%，如果房地产这只引擎熄火，到哪里去找替代引擎？
相比房价，房地产投资和土地成交量这两个先行指标更受业内关注。在于11月10日发布的一份研究报告中，野村集团预警：中国住宅投资未来数月面临迅速降温风险。报告援引官方统计数据说，住宅新开工面积的同比增长率从8月的32%、9月的8.9%骤降至10月的2.2%(含保障房)，这意味着未来几个月住宅投资将加速下滑。
中指研究院的数据也显示，与去年同期相比，今年1月-9月，十个重点城市住宅用地推出量明显放缓，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供应量同比降23%，成交量降25%。其中，天津、武汉和杭州的供应量跌幅高达51%、41%和38%。
11月20日，中国人民大学经济研究所在《中国宏观经济分析与预测报告(2011-2012)》中预测，地方政府和中央政府对房地产的依赖程度偏高，地方政府无法承受超过20%的房地产价格下滑，宏观经济难以承受超过25%的房地产价格回落，明年二季度地方政府可能使用“暗度陈仓”的手段放松房地产市场的监管政策。
瑞银中国首席经济学家汪涛对《财经》记者表示，目前的态势确实让政府处于两难境地，如果政府为保持高增长而放松调控政策，房价反弹的可能性很大，“调控效果将类似2008年那样前功尽弃，政策反复将极大挫伤政府信誉”。
“双限”政策执行十个月后，主要房地产市场的供求关系已经改变。北京住房和城乡建设委员会网站数据显示，截至12月8日，期房可售住宅套数为9.21万套，未签约现房住宅套数为3.79万套，合计待售房源突破13万套大关。而上半年期房住宅供应量为2.67万套，入市至今滞销1万套左右；下半年以来入市3.51万套，入市至今滞销2.7万套。买方市场的特征已很明显。
然而需求并未消失。11月25日后，北京二手房网签量暴涨。12月8日，北京市二手房住宅网签量达2683套，为2008年北京实施二手房网签以来单日成交的值。截至当日，12月北京市二手房住宅已网签7235套，与整个11月相比仅低了2.6%，与10月整月的成交量基本持平。
的原因是，11月25日晚，北京市宣布调高存量房交易价格计税基准，自12月10日起，“阴阳合同”空间再度缩减，二手房交易买家将面临更多的税收缴纳。
12月9日，华远地产董事长任志强在深圳称，最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时可能拐回来。价格拐点取决于市场需求是否消失，现在的市场需求是被政府之手压着，政策一松，市场就会量价齐冲，现在的库存量并不可怕。
2008年12月，北京楼市库存为18万套。当年底救市后，成交量迅速增加， 2009年全年，北京期房成交超过12万套，二手房超过27万套。之前的库存半年多即消化完毕。
事实上，并非所有的开发商都对当年的救市拍手称快。2008年夏，房地产市场进入深度调整之时，《财经》记者曾遍访京沪穗深四地的知名开发商，很多人都认为房地产业历经十年高速发展，深度调整是市场自身的需求，调整之后的行业将更加健康，政府不应干预。
当年的调整由于应对全球金融危机而中途夭折，房地产业恢复到了“只要有关系，阿猫阿狗拿块地就能挣大钱”的状态，令王石等人扼腕不止。如今，市场又一次走到关节点。
“如何看待房地产调整带来的短痛和房地产泡沫带来的长痛，对判断未来政策走向具有重要意义。”在10月30日发布的研究报告中，中金公司首席经济学家彭文生写道。
这份报告分析说，短期内房地产投资放缓对宏观经济运行会有一定负面影响，这是短痛。但从长期看，如不挤压房价泡沫，将导致居民收入和财富分配恶化，住房资源浪费，城镇化受阻，经济创新能力降低，这是长痛。长痛不如短痛。
即使短期内，房地产调控带来的也并非全是负面影响。中金公司研究部研究了35个城市1996年-2010年的数据，结果显示：房价和房地产销售与消费之间呈负相关关系。“这意味着房地产市场调整有可能促进消费增长，从而部分地抵消投资下降导致的GDP 增速放缓。”之所以如此，是因为对消费而言，高房价带来的财富效应，要远远小于其对收入的挤出效应。对存在首次购房或改善型购房的居民而言，高房价对收入的挤出效应尤其明显。
汪涛在接受《财经》记者采访时指出：房价暴涨拉动的经济繁荣看上去不错，但一旦房价下滑，繁荣就会像气泡一样破灭，这是一种“撑不住”的危险繁荣。这一点已经被美国、日本、东南亚的历史所反复证明，中国政府必须顶住压力挤出房地产的泡沫。
她认为，中国房地产业正处于变革期，有望结束暴利时代，回归正常的利润空间，这对中国经济是一个很好的转折。过去十年，房地产是国民经济的重要支柱，今后仍将是支柱，但地位将有所下降，从而为其他行业的发展腾出空间。
汪涛强调，过去几年，各行各业的资本都涌入房地产业追逐暴利、地方政府依赖房地产开发和土地财政创造政绩、国有企业也背靠雄厚的资金和政府资源投资房地产，这种模式是畸形的，干扰了市场的真实供需，助长了泡沫的形成。【我要发言】
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