[摘要] 6月18日，6月天津市房地产市场形势研讨会暨中房指数系统天津指数发布会在中指研究院顺利召开，与会的各位专家及商家代表以“新政60天”楼市发展形势及趋势为主题展开了一系列的研究讨论。
蒋云峰：合富辉煌的任总，他说了一个问题，好产品永远不愁卖，但是好产品在天津过于稀缺，所以需要更的开发商打造这些产品，像现在好多开发商在市里跑位置，一方面在抓紧开盘、抓紧建造，另一方面在抓紧拿地。其实作为天津市最的开发商代表之一，招商地产为我们做了一个很好的榜样，作为招商•钻石山最近还有一些盘要开吗？下面有请招商地产的孙红旗来谈下对市场的看法以及自身的动作！
招商地产孙红旗
孙红旗：现在招商钻石山在售的都是尾盘，钻石山的二期高层预计在三季度才会开盘，现在在售一期高层的尾盘加上二期别墅产品，目前受市场影响不算太大。因为剩下尾盘面积偏大，像高层剩下两三百平米的，所以消化速度比较缓慢，明显尚无受市场影响的迹象。二期包括三栋，的是80多平方米，大的有240平方米，还有更大的都是非主力户型就不说了。
我们公司内部目前在讨论的还是要保持价格的相对平稳，到8月份、9月份可能会开二期，具体的价格到临近开盘的时候才会最终敲定。通过这么长时间的观察，个人看法，从2009年到现在，实际上价格的上涨是在2009年下半年甚至9月份、10月份往后才开始大幅度、明显上涨，到新政之前大家的心气还是很高，像原来老城厢附近都在1.3万上下的时候，到最后富力城涨到2.6万左右，大家心理价位一下子被拉高了。这种情况下，目前市场总体上不太好，出现了客户的心理价位被拉高，就发现如果有价格合适的楼盘会去出手，天津市场需求还是存在的。
从我实地调研的一些情况看，我得出的结论是价格的值是目前成交好坏的决定性因素，老城厢是高价位楼盘的聚集区，价格相对较高，所以目前在售楼盘销售相对慢些。
但还有一些价格合适成交还很好的，像中信一期推了80套叠拼，当天就卖完了，的叠上中间户单价在1.3万上下。
侯瑞波：推出来的价格1.3万？你们判断如果市场正常应该卖多少钱？
孙红旗：至少也得在1.5万以上，还有朗润园水系南侧推了40套卖了33套，我觉得卖得还是不错。
侯瑞波：那是个老小区。
孙红旗：这是第三次开盘。
侯瑞波：老客户就可以消化掉。
孙红旗：再往南说就是梅江片区楼盘，前两天我又去了一下，津门湖新开的片区21号楼和17号楼价格已经在1.2万、1.3万左右。但是消化很快，21号楼推的比较早，推了1个月左右，消化了大概80%。新推的17号楼推了1周左右，大概消化了40%，所以只要价格合适，消化速度还是比较快的。
还有最近新开的博轩园，推了1栋楼大概在120、130套，我得到的数据是目前已经销售了110套左右。原来报价是2万-2.2万，实际成交在1.95万-2万左右，若将10多平方米到24平方米的赠送面积算进去，按2万的价格来算，它的价格在1.66万-1.77万左右。这是我目前找到的一个单价偏高，然后销售还不错的案例。
还有最近开盘的金奥国际，五一开盘在售的16号楼目前报价1.7万-2.1万左右，当时开盘的时候消化了45%左右，现在16号楼尾盘在售。现在万科换了一个策略，推11层的产权面积为104平方米左右的小高层，总共4栋楼，主推17号楼一栋楼，当天已经卖完了，按照报价1.9万-2.1万，把赠送面积算进去之后，大概在1.48万-1.5万的水平，22套的量值偏少，不太具有代表性。但是价格好像是目前成交好坏的一个决定性因素，这是从我搜集到的一些案例得出这样的一个结论。
前一段老城厢阳光晶典推了一个7号楼，好象也是120套、130套的样子，开盘卖了100套出头，客户也是前几天排队然后在那儿过夜，它的价格在1.5万-1.6万左右。
蒋云峰：天津排队现象还挺严重的，中信也排。
钟文辉：主要还是价格定的比较合理。
孙红旗：我们现在二期样板间会在7、8月份亮相，现场主要以活动进行客户维系，同时也发短信、路等方式推广进行记录客户，不过随着7月份之后能够展示给客户的东西多起来，那时候客户量会逐渐增大，相信届时会积累客观有效的客户量。
侯瑞波：我去过你们楼盘，我想问一下，你们的客户群里边一次性付款有多大比例？
孙红旗：这个不太准确，有可能在30%-40%左右。
侯瑞波：我觉得你们总价挺高的，比如还有差不多60%-70%贷款的，首付比例大概是什么情况？
孙红旗：一般首付比例像二成三成的比较少，一般都在四成以上，实力还是比较强的。
钟文辉：两成一般做不到，你们那是大户型。
侯瑞波：天津当地的占了多大比例？
孙红旗：很大的比例，绝大多数还是本地的，外地的比较少。
钟文辉：外地的占得到10%吗？
孙红旗：应该达不到。
侯瑞波：所以其实对你们影响不大，合富代理的楼盘一次性付款的比例有多少？
任炯：不少，各个盘的特点不一样，像武清的保利基本上针对学区，所以一次性很高，可以达到五成以上，所以根据楼盘的特性来说差距挺大。
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