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天津房地产市场趋于稳定 或将不会出台更严厉政策

——中房指数系统天津指数发布会直播实录

房地产门户房天下   2010-06-19 08:41

[摘要] 6月18日,6月天津市房地产市场形势研讨会暨中房指数系统天津指数发布会在中指研究院顺利召开,与会的各位专家及商家代表以“新政60天”楼市发展形势及趋势为主题展开了一系列的研究讨论。

搜房网讯 6月18日,6月天津市房地产市场形势研讨会暨中房指数系统天津指数发布会在中指研究院顺利召开,与会的各位专家及商家代表以“新政60天”楼市发展形势及趋势为主题展开了一系列的研究讨论。

蒋云峰:大家好,欢迎房地产界行业的朋友们欢迎来到津汇广场,欢迎来到中指研究院!每月一次的天津房地产指数发布会和房地产市场形势研讨会这个月又发布了,上次主题是“新政30天”,这次是“新政60天”;可能大家的关注性差了一些,跟小孩出生一样,开始个月按天数,第二个月按月数,再大一点就按年数。其实对于政策来说也是这样,开始几天可能市场影响非常大,但是过了一个月就相对稳定了,再过两三个月之后,市场有一个消化过程,而且还有一点大的改变,可能整个市场都有不同的变化,究竟市场会怎么变化呢?房地产近期和远期又会是怎么样?我们觉得应该看几个关键的环节,还有一些媒体或者业内开发商说市场马上会怎么样,其实现在的市场不是很明朗,去年年初我刚到天津的时候,我跟开发商说市场要火起来,要有一个小高潮,当时可能我有90%的把握,今年我说市场会稳定,这其实也是国家希望市场要稳定,但是我只有50%的把握。所以市场究竟会怎么样,市场不确定性非常大,所以我们要不间断的研究市场,通过对国家政策的学习,把握它的政策精神,在此基础上随时调整自己的策略。

中指研究院天津分院总经理蒋云峰

下面我们正式开始研究成果的发布!

6月份天津房地产市场形势研讨会暨中房指数系统天津指数发布会,我们一般分四个部分:一是发布指数,二是数据说话,三是市场展望,四是市场研讨。

我简单的发布一下指数,5月份天津楼市在“国十条”的新政影响下产生逆转,住宅成交面积和成交均价环比均下降,但各项目销售报价保持高位运行,成交均价虽然下降,但是报价并没有下跌。住宅写字楼以及商铺指数均保持平稳上涨的态势,从而促使综合指数环比上涨0.77个百分点,达到1823点。

这是综合指数的走势图,第二部分是数据说话,先是宏观,然后是中观和微观。

宏观来看的形势,经济发展的状况,工业生产平稳较快增长,城镇固定资产投资保持快速增长,社会消费品零售总额平稳较快增长,居民消费价格上涨,工业品出厂价格持续上涨。拉动内需虽然还有一定的困难,但是我们可以很明确的看出内需还是增长比较快。

总结来看中国经济发展势头整体向好,但是基础尚不扎实,尤其欧洲经济危机给中国经济发展带来一定的不确定性,房地产在拉动和稳定经济发展中仍需发挥积极作用,但目前重点在稳定经济方面的作用。

去年是拉动经济,今年是稳定经济方面,房地产负起很重要的责任。

从需求来看的话,5月份商品房销售面积和销售金额环比分别下降15.8%和21.5%。供给5月份完成投资3985亿元,比上月增加648亿元,环比增长19.6%。5月份价格指数环比上涨0.2%,涨幅比4月缩小1.2个百分点,其中新建住宅环比上涨0.4%,涨幅比4月缩小1个百分点,二手住宅环比下降0.4%,比4月涨幅低2.1个百分点。“国十条”政策调控显现,供需矛盾缓和价格涨幅缩小。

我这里是非常简单的一些说明,大家手里的材料是非常详细的,包括指数研究中心的侯总做的“房地产经营数据点评”,对很多数据都有非常的描述,我这里就尽量简短。

天津市的经济发展水平,生产总值完成了1842亿元,按可比价格计算增长18%,从去年来说基本上16%的速度,现在是18%,所以增幅还是加大了。地方财政大幅度增加增长了32%,社会消费品零售增长了18%,增长速度还不是很快。居民收入稳定增长,增长了12%。

做一个简单的总结,天津经济发展迅猛,居民收入水平较低,但增长较快,为房地产行业的发展奠定了基础。

再看天津房地产市场,可以看到这个图5月份天津楼市受政策的影响明显,成交量同比2009年大幅回落,可以看得出黄线是今年的增长率,基本上在负区域。尽管交易面积与2009年同比大幅下降,但我们也看出仍高出2008年34%,可见市场从2009年的过热状态恢复到比较正常的状态。5月份是略微冷的状态,2009年太热了,今年还是比较正常的状态,我们可以从5月份的三年对比看出这个问题。

做一个供需的对比,5月份住宅可售量增加,出清周期延长1个月。我们多长时间可以把存货给消化掉,去年11月份、12月份到今年1月份都是6,而今年2月份-4月份都是7,再后来是8。价格来看5月住宅成交均价高位回落,环比回落幅度达到14.12%。

从指数来说也可以看出来,其实具体很多楼盘的价格还是在上涨,我们对天津房地产市场进行了简单的总结,“国十条”对天津市房地产市场成交量影响较大,但仍属于理性回调,价格没有明显影响,5月均价回落主要为结构性变化所致。

第三部分展望市场,我这个PPT用的是去年10月份左右的,基本上没有改,,市区和滨海新区成熟区域有效供给有所增长,价格较稳定,但有下跌的可能性。郊区、价格稳定但有下调的可能性远郊区和滨海新区不成熟地段,品牌开发商开发的楼盘价格较稳定,但非品牌开发商的楼盘稳中有跌,部分可能出现大幅度下跌,但如果市场形势一直持续低迷,不排除郊区盘全线下跌的可能。

政策面我们预计不会出现更严厉的政策,但市场将面临挑战。从行业发展预测来说,国家调控政策下,房地产市场面临转型,由粗放型转为集约型,由开发主导,逐渐转为经营多元化。

总体来看市场还是非常稳定,对预期也是非常稳定。

下面是市场探讨时间,请大家畅所欲言!

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