[摘要] 2009年12月天津市房地产市场研讨会暨中房指数系统天津指数发布会
王茜春：会做，还是会考虑产品的稀缺性，不管市场怎么变化，把握好一个大的原则，跟着城市发展的脚步走，不管经济形势怎么样变化，从集团到天津公司来说，对天津未来的发展都特别有信心，这是一个最根本的支撑。
蒋云峰：我觉得咱们坐到这里的各位肯定对天津特别有信心，而且天津的发展潜力确实是非常实在的。
阳光100市场经理 金永恒先生
金永恒：我们也是关注微观，年初的时候项目已经到尾盘了，快结束了，最后还有5万方左右，年初的时候有1万方的移动墙，这个场景做的很有特点，但是年初的时候市场很冷，我们2月份开盘，天津还没有人开盘，报纸广告更加没有人打，我们打出2版报广的时候整个报纸只有我们在打广告，也是没有办法，新调任到天津，2008年确实很冷，而且我们那边的价格又很高，确实挺困难。我们也不能等市场，因为2008年大家都是预计，可能2009年底才能结束这场金融危机，不能等到回暖了。另外在产品的包装上，你说的要盖好房子确实要做到精装修，我们营销不停的给工程提要求，阳光100进到天津以后就开始做精装修，光真正的成本就跟现在市场上很多开发商的报价差不多，这些都是非常好的。在年初很冷的市场用产品来赢得市场，结果卖的还可以，但是也要归功于天津的一些政策，比如很重要的蓝印政策，抗风险的能力非常强，消费者关注的是小孩上学的事情。我们项目确实给他们很大的信心，因为是准现房出售，所以看的清清楚楚，样板房也做的非常好，也是抓住了市场的机会。
那个时候开发商都没有动作，我们先出手自然很多的客户都被吸引过来，到4月份这栋楼差不多卖光了，这个也是出乎我们的意料，开始觉得日子应该小心翼翼的过，本来5月份要推出现在推的8栋小洋楼，这个方案调整的一次，开始5月份、6月份就可以推出来了，后来我们觉得这个市场有点变化，还是要走小户型的，就改方案，完全不是有意的拖到11月底放盘，一直改这个方案，改到11月21日才推出来，推之前就有很多领导写条子要求预留房子，5月份的时候觉得这个小洋楼差不多可以卖到1.2万就可以了，但是到后来周边的价格真的是疯涨，奥城、中海涨的我们都很怕，怎么会这么高？本来我们到这种区域来做，是背负着集团的任务，这个价格真的涨疯了，我们也算达到了集团的预期，开一天清一天，总共8栋楼，差不多开3次就清光了。
这个市场有钱人真的是多，确实是这样，尤其拆迁的那一部分人，买房款都是一次性的，后来银行找我们要按揭，没有太多的按揭，然后说你们要帮我们想想办法，然后说行啊，一次性的给1个点，按揭的给2个点优惠，这是开玩笑，当然不可能这样。还有一部分是投资的，因为如果完全一刀切的很紧，杀伤力肯定会很大，银行现在已经逐步在收紧了，因为银行今年信贷的任务已 标了，所以基本上不想再放了，所以目前会比较紧。到季度的时候，明年的信贷预计也会在8万亿左右，2008年才5万亿，今年9万多亿，明年即使8万亿，季度也是出任务的时候，如果银行抢不到客户，后面就很被动了。而且银行到年底的时候，差一点任务他们的绩效考核会差很远。国家现在不会瞬间的收紧政策，所以刚才李总说明年上半年继续看好，我觉得市场不会有太大的问题。
另外明年我们还有大概4万方会推出来，集团有这种计划，真的已经做好了，也不存在捂盘和惜售的概念，但是更重要的是明年的计划会不会增加，跟贻成差不多，3栋住宅肯定会放，但是其他的会不会放还是要关注市场，开发商也不愿意承担很大的风险，谁都是要看到稍微有把握的市场才做开发。所以你说今年供不应求的事情，这是完全不能全部怪开发商，因为开发商在2008年做2009年的计划，其实很多人没有把计划做的这么大，后来供应量提起来都是开发商主动施工、调整年度计划，所以像我们在其他的城市比如沈阳加大开工量，是因为市场好，原本的计划根本没有这么大的开工量。
还有一个很重要的问题就是土地，你们觉得土地出让很多，但是跟你的报告一样，买了土地不一定开工计划就出来了。
蒋云峰：其实像您说的，土地拍到了究竟怎么运作是挺玄妙的。
金永恒：对，开发商也是有风险的，不可能等到市场跌的时候去开发，现在只是说会做2010年的计划，但是上半年的计划还会照常实施，除非中途出现大的波动才会进行调整。从目前的经济形势来看前两季度还是挺乐观，应该不会出现加息等限制货币流通的政策，因为加息也不仅仅是中国的事情，只要美国不加息，中国一定不会加息，我们已经发行了4万亿的货币，带来的通胀压力已经很大了，而且这4万亿货币投入到实体经济有多少？很多货币握在手上，所以2009年的CPI一直上不去，甚至一直是负的CPI，这个很正常，因为根本没有用来真正的购买消费。
蒋云峰：现在“转正”了。
金永恒：最可怕的是通货膨胀的预期，真正的通货膨胀可能要到明年三季度或者年底才会体现出来，国家已经定了调子，就是持续、稳定性政策，只能做一些微调，不会进行大幅度的调整。微调比如两年转五年，或者二套房政策稍微有点变化，但是首套和改善性的肯定不会一刀切的那么猛，这跟中央“和谐”的精神也是相违背。
蒋云峰：要说今年是保增长，明年肯定就是保稳定，保障增幅或者是经济方面是稳定的，现在的形势可以持续下去中央就满意了，再往上走就觉得确实应该调了。
金永恒：中央的力度不会调，比如汽车消费、家电下乡等等，一直都会是支持的，因为国家不能收紧政策，本来明年通货膨胀的压力已经非常大了。
蒋云峰：大家多做点高端产品，价格也高高的，把富人的钱都赚走。
金永恒：多做高端产品的话，低端产品的供应量就小了，我看国家的经济政策，要增加普通房以及中低收入者的收入。
王茜春：咸水沽那边有一批经济适用房卖不出去，只有他们那一片可以买，人家又不买。
兰晓蕾：在津南那边，我听说像天山的项目，我看过它的产品跟周边的小产权房真的差不多，周边吸引的既然是当地客源，外地人又进不去，周围肯定都买小产权房，那边的商品房开发确实不太好。
蒋云峰：这种保障性住房在商品社会里也是一种商品，尽管是为了保障而建，但是不考虑任何经济因素，盲目的去建肯定也不行，毕竟是商品社会。
金永恒：政府愿不愿意在靠市中心或者相对成熟的地方批保障房、经适房的地？
钟文辉：这个问题，我觉得还不仅是因为地点的问题，还有可能是产品本身品质的问题；这就要求我们的政府在要求保障性住房建设的同时考虑产品品质和地点选择问题。
金永恒：它相对的价格肯定比商品房便宜很多，地域有限，人也有限制。
蒋云峰：那个规定必须本地人买，这个比较麻烦，本地人又不买。
王茜春：他们转成商品房比允许其他区域的人去购买经济适用房还要容易，宁可补缴土地出让金转成商品房，也不能扩大客户群，这个就是有问题。
金永恒：这都是政府去考虑的问题，开发商还是做自己的事，都是很被动的，价格也不是自己要一直往上涨，正因为需求决定了，市场的钱热起来了，资本追逐还有这些外地客户争夺，只能把这些资源让给少数人，只能设置门槛了。
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