[摘要] 2009年12月天津市房地产市场研讨会暨中房指数系统天津指数发布会
今年年初的时候找开发商特别容易，他们也没什么事可做了，现在找开发商特别难，还有些开发商比较担心，有个朋友跟我说，年初的时候怕失业，因为卖不出去房子；年终的时候怕失业是因为怕房子都卖出去了所以失业。有些开发商惜售从个人意义来说有道理，所以市场的变化真是天翻地覆，变化太大了。
贻成集团 李军先生
李军：早晨我们老板给我打电话，说这儿有一个会，我就过来了，也没有准备，纯属跟大家学习。
蒋云峰：互相探讨。
李军：可能也没有兰总刚才说的那么高的高度，宏观经济、GDP，贻成相对务实一些，就说说我们操盘的情况。
确实今年很火，今年贻成在售的盘子能清的都清了，按照往常说的一个盘子最后5%、10%的房子作为尾房很正常，或者甩一部分顶层不好卖的，今年基本上一套都没剩，全都卖了，而且是在不断的调价过程中。这是咱们说市场好的状况，尤其滨海跟市区还不太一样，需求结构不太一样，虽然今年三区合一了，但是结构还是分开的，有一些合并的倾向，原来塘沽基本上是本地人买，开发区有30%到50%的外地投资客去买。现在刚刚合并，办户口的大量涌入，到年底基本上70%、80%的房子全都是办户口而买的，全部一次性，对于我们来说也很乐观，资金直接就可以回款了，这是今年的状况。
其实在11月底的时候，贻成在塘沽不光自己做的盘，还有我们是大股东控股的（由别的公司来操作的盘），大家聚在一起讨论一个事儿，是否今年年底有一部分盘甩了的一两个楼，大家一起看看年底要不要再推一个楼；因为这个事儿还是在中央经济工作会议之前讨论的，所以我们讨论的结论是明年不好说，所以今年趁热乎劲再推一个楼，甩到明年一个或者两个，这个需要看情况。得出了这样的结论，包括12月底开始塘沽有一批不管是贻成直接操作还是作为大股东别的开发商操作的，都有新的产品投出来。不需要往市场上公开，所有的关系就内定空了，都托人、写条找我们买房子，包括从政府角度，里面的人都这样引领市场，基本上我们不对市场客户开放就已经没了，而且价格还是在不断的调，基本上推20套涨1次价，是这样一种态势，房子都销售一空。中央经济工作会议，虽然对于房地产的政策除了两年转五年，我觉得对滨海的市场影响不大，滨海和市区还不太一样，因为它要拆迁、扩建，包括滨海新区政府选择在新港，周围都要拆迁，你要给人家还迁款或者还迁房，这两年滨海新区的人都很有钱，通过拆迁得房款，一人得一两百万，手里很有钱，但是得有地方投，股市不行，买黄金又是非主流市场，而且通货膨胀的预期非常强。前两天在中央经济工作会议之前采访了经济学家，基本都判断明年通货膨胀预期，只是预期，但是明年一定会到来，钱放在哪经济学家大部分都说投资在房市上是最保险的，这是最基本的常识，大家只有把钱投到房地产市场，你说能不火吗？
滨海人都这么有钱，能花的地方也只有房地产，而且滨海这部分人一夜暴富的人居多，投股市的也有，大部分投资的是房地产。
金永恒：就是靠房子发家的，赚了钱还是投资房子。
李军：当地人对城市的热度非常敏感，新进的我们所谓“滨海新移民”的需求也是比较强劲，因为我们天天接触客户，每个项目要待一天，真正可以构成对滨海房地产支撑的往往是待了两到三年的，比如在滨海或者天津市毕业的大学生，待了两三年，要在天津扎根就要买小面积的房子。另外一部分人像山西商会、温州商会他们把天津作为整个生意链条其中一个重要基地、环节，这批人比较关注市场的动态。前一段山西人突然在滨海多了起来，到处买房子，因为我们尾盘一下子全端。
蒋云峰：是不是一些煤老板去的？
李军：对，前一段确实有这种情况，但是现在企缓了，因为煤老板和中央的博弈不是短期内就有结果的，只是很弱的老板一下子就被博弈出来了，套现了一部分现金，要拿一个新的产业做未来自己的谋划，但是大部分资金还没有出来，我们判断明年会出来，对滨海的楼市是一个强有力的支撑，就是说“山西人又回来了”。
蒋云峰：都国进民退了也不好。我觉得贻成按部就班的推盘，是一个我们特别赞成的方法，但是对开发商来说不见得非常正确，他们注重的是利益化，但是多推盘稳定市场，客观上也有利于开发商降低自己的风险。现在这个情况下还要推一些盘给市场，要不然的话造成供需差距，挑的价格越来越高，市场就了不得了，我认为我们不要太乐观，否则就使市场更不平衡了，希望开发商还是尽量多推一些盘。另外价格既然已经这么高了，为什么不能把产品做成更好的精品呢？
李军：您可能还有误解，我说的是现状，从这里并没有完全表露出我们个人的倾向，是在说市场现状就是这样。
蒋云峰：因为对你开发商运营角度来说是怎么样，但是从我们来说可能看的是整个市场，市场需要平衡，供少了就会呼吁多来点“供”吧！反之也是一样，希望市场可以平稳发展，这是我们呼吁的事情，作为我们一个第三方研究机构来讲更希望平稳健康发展，这是两个层面。
李军：对于明年，说一下我们的判断，现在政策层面已经出来了，明年上半年还会延续，下半年的状态要看年中，因为传统的宏观调控都在6月份、7月份会有政策，看上半年的经济运行情况来判断下半年是否需要出政策，所以我们判断明年上半年应该还是可以的。
贻成明年要入市的量非常大，差不多只是滨海新区有8到9个项目是具备销许条件的，想开时随时可以开，但是铁定2个项目是肯定要开，其余的6个到7个是否开也要看明年上半年的市场情况，包括6月份、7月份中央出的政策会不会对于市场有影响，到一个什么程度。所以我们并不做结论，还在看明年上半年的市场情况。当然有2个盘明年肯定要入市，是保证整个基本现金流要求的，其余的需要看市场情况，要求都是利润化。
蒋云峰：我觉得滨海有的区域风险挺大的，不是需求不够或者是政策不好，或者是那块品质不好，有的区域供应量太大，房地产区域性很强，有些区域非常好，有些区域供应量就大，我觉得应该根据这个来进行调整，特别是有时候写字楼也是这种情况。
李军：说的应该是响螺湾吧，除了响螺湾滨海新区没有什么写字楼，除了MSD有一个泛海国际，包括航运中心有一部分写字楼，其余的滨海就没有写字楼。
蒋云峰：你觉得没有合格的写字楼？
李军：不是，是没有真正入市的写字楼项目，今年出了一个响螺湾，滨海的这个区域有可能火起来，但是没有这个概念之前，滨海新区厂区多、酒店多、餐馆多，我们当时判断滨海新区整个就是为了厂区的配套服务区，不存在写字楼的概念，没有写字楼需求，人家自己盖厂房自己就用了。但是响螺湾出来之后会有所改变，因为都是各个地方政府拍的，云南省政府必须在这儿买块地必须要盖等等，这样国企一出头会带动地方商人过来，可能拍指标可能给一些政策。南方这些企业过来不会给你盖厂房，不会做实体经济，他们做的就是利用港口、码头做贸易，贸易行业如果多了、火了，对这个区域的第三产业、服务业有巨大的拉升作用，银行也多了、会计事务所也多了、报关行、货代行等等都多了，带动了酒店、餐饮业，写字楼跟第三产业是挂钩的，只有这样第三产业才能生存下来。
蒋云峰：像所谓的迪拜房地产泡沫，很多人马上想到中国了，其实中国还是有实体经济支撑的，而且比较牢靠，迪拜对中国人的教训，其实是我们对外国的很多事情还不懂，不能盲目对外投资，咱们不要投或者少投，外面的世界确实挺危险的。
李军：我们还是在看明年上半年的情况以及年中中央的政策，下一步再来确定我们明年的方向。
蒋云峰：挺好，希望你们给滨海新区带来更好的盘，尽可能的促进市场稳定，我就希望开发商不要把市场炒的太热，否则的话是有风险的，国家就会进行调控，尽可能的稳定挣点小钱就可以了，非得是暴利的话还是有风险的。
李军：好盘明年肯定会有，过一段大家就能看到了，滨海端、的盘马上要开始亮相了。
蒋云峰：大概的时间是多少可以透露一下吗？
李军：明年年初吧！是滨海端的别墅，滨海最贵的也是的盘。
蒋云峰：估计有些人有希望，你需要帮我们打个大折，估计还会很贵。
李军：非常贵，这个房款拿到北京都不算便宜了，在北京都属于豪宅。
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