[摘要] 2009年12月天津市房地产市场研讨会暨中房指数系统天津指数发布会
时间：2009年12月11日
地点：中指研究院——天津分院
主持人：中指研究院天津分院总经理蒋云峰
嘉宾：（排名不分先后）
天津新聚仁事业拓展部总监 兰晓蕾女士
金地品牌推广 王茜春女士
阳光100市场经理 金永恒先生
贻成集团 李军先生
中指研究院天津分院研究副总监 钟文辉先生
2009年12月中房指数系统天津指数发布会现场
蒋云峰：指数发布是部分，也是比较有特点的一方面，中国房地产指数94年到现在已经运作了15年左右，在行业内树立了权威的地位；下面先看下我们天津的指数：2009年11月天津城市综合指数跃升至1700点以上（1708点），各物业类型指数全面上升，住宅指数增幅趋缓，多数楼盘价格继续小幅度攀升，写字楼指数持续增长，商铺指数回暖，Hedonic指数上涨至709点，显示市场需求旺盛。
中指研究院天津分院总经理 蒋云峰
第二部分是数据说话，就不用我说太多了，让数据来说话，大家多看图。
（PPT演示）大家也可以看看，其实以3月份为分界点，3月份开始增长，7月份已经基本稳定了，反复多少有一些波动，我们看到去年价格6月份之前都低于去年同期，6月份以后才超过了去年的价格，这说明天津市看起来价格增长挺快，但是跟去年的价格下降是有关系的；成交量来看，从1月份就开始飙升，然后一直进行波动，到11月份比较满意，124万平方米，跟去年比的话可以非常清楚的看到，除了1月份之外，其他月份基本上是去年的2倍以上，大家一看这个图形就非常明白、清楚了。
二手房也差不多，以2月份为分界，价格先抑后扬，成交量也是时有波动，以后估计增长的幅度还比较大。
看统计局的数据很有意思，可以看一下隐藏在交易数据背后的情况，2009年的房地产开发投资量增幅在不断下跌，这样来看对未来的供给还是堪忧的，我从今年年初就跟好多开发商说要增加供给量，但是对开发商来说首先有比较现实的想法，觉得当时市场还没有非常好，没有必要增加；这个数据另外其实一定程度上也显示了房子好卖的情况，供不应求。
施工面积在稳定的增长，竣工面积、新开工面积看起来还是负增长；根据上面的数据大概展望一下明年上半年的市场，市区和滨海新区成熟区域有效供给还是不足，价格还会继续上涨；郊区和远郊区以及滨海新区一些不成熟的地段，品牌开发商开发的楼盘，价格还是稳中有涨，但是一般非品牌开发商本身还没有很规范、很成熟，做的楼盘可能也不是特别好，他们可能会稳中有跌，甚至部分出现大幅度下跌，但是下调价格的开发商也不排除为了尽快把房子卖光而调整价格的可能，但是不可能是市中心区的，一般都舍不得甚至不想卖。
从政策层面现在有一个“二转五”，这两天媒体上炒作的挺多，对二手房市场有一定的影响，但整体还是微调为主，如果市场还是过热，不排除有继续出台调控政策的可能，所以相关人一定不要简单的下结论，国家对房地产市场还是挺重视的，不像有些专家说要把房价打下去、把房地产市场打冷了，好多行业外的人这么呼吁，但是实际上并不是这样，房地产毕竟是支柱产业。
下面请大家对市场发展情况进行探讨，也谈一下各自对市场的理解。
天津新聚仁事业拓展部总监 兰晓蕾女士
兰晓蕾：从今年上半年以后市场的销售情况比较好，我们从一线得到的数据（大部分都是从中指院得来的），我们自己也统计，包括现有在售楼盘的一些销量情况，开发商笑了，我们这种代理商、服务商也是比较乐观。但是进入11月份以后，我们也有一些隐忧，感觉还是不能盲目的乐观。从国家前两天的新经济政策出来以后，虽然国家讲政策会有适度的调整，没有对房地产非常明确的导向性舆论，但是我们感觉国家最终的目的还是想以调整产业结构、保障民生为主，对投机和资本市场还是持保留的意识态度。这个“二转五”一出来了，媒体以及相关房地产领域人士赶紧分析国家到底是什么想法，对明年会怎么样等等。我们感觉其实明年上半年或者年中左右，可能我们会遭遇一波又一波的“冷潮”。我感觉去年的市场形势下国家出台的政策也是比较无奈，因为国家一直把调整宏观产业的结构，一直是存在着矛盾，国家一直希望调整，但是去年全球金融危机爆发以后，国家也是被逼无奈，因为它给的政策只有像房地产为代表的资本市场像急先锋一样，给下去马上就有反馈。所以今年这些救市政策不绝于耳，我感觉国家的最终目的不是救市，而是维持稳定、维持产业结构，只不过是一个过渡。
我感觉明年可能会有两种情况，一种是实体经济在不断的复苏，随着全球的金融形势，可能国家对资本市场包括房地产会逐步的有一些调控，但力度不会非常大、效果非常明显。其实最终的目的是希望资本市场的资金逐步抽离，转入到实体经济当中去，实际上还是在做一个产业结构的调整。
还有一种可能性，从表面上看资本市场，房市、股市依然很乐观，但是这个表象底下还是的两对矛盾，实体经济和资本市场的矛盾，还是在不断的加剧。国家没有办法，必须调整矛盾，继续宏观调控，我觉得在明年年中甚至更早一点会遭遇这样的问题，从大的面上分析出来，因为最近我们也在研究。
另外从天津来讲滨海新区或者说环渤海的形势有一定的特殊性，因为都在看滨海，我们每天都在看多少个亿的投资投到滨海去了，什么项目又起来了；我还是有这么一个想法，我更关注今年进入滨海新区的外来人口到底有多少，实际上说一个地区的发展，我感觉除了政策这些很宏观的东西，真正要发展需要看人，为什么深圳、浦东发展起来？因为是人的效应才慢慢衍生到一个地区的发展，因为今年我还没有看到统计局的数据，我希望年底的时候看看今年滨海新区进入的人口有多少，也预示着下一年或者下一个阶段滨海新区整个产业、经济包括带动的消费，才会有一定的变化。我觉得这个方面反而是我们更需要关注的一些东西，因为我觉得像刚才分析的确实没错，中心城区、滨海新区的黄金板块房价居高不下，而且没有什么房子可以买卖了。像犀地这边还有很少的几个楼，但是开发商出于运作或者其他的原因暂时不动，可是我们觉得这么高的房价，还会有人买吗？2.1万平米的犀地小户型照样有人下订单。
确实是中指分析的非常正确，在滨海新区以及一些近郊的板块将会比较热，很多品牌开发商最近拿的地基本上在近郊或者滨海新区需要我们关注的板块，但是首先一个区域还是有培育期的，往短来看一两年，往长看三五年，这是很正常的。所谓能够有一定的涨幅，完全就是开发商的品牌效应。
实际上我觉得从品质来看房地产的价格，已经是房地产市场的一个成熟进步了，我记得去年年底的时候有些活动我也参加了，产业化时代、品质化时代肯定已经到来，消费者或者开发商供求双方的成熟度都在提高，这个市场就是在成熟的进步。今年为什么像金地、阳光100、贻成的房子，这样开发商造出来的房子就会比周围小开发商的价格要高，品牌效应出来了，老百姓可能更关注，买金地的房子可能就是看中户型，那么就比周围的房子高300、500或者800。这是非常明显的趋势，也是市场发展，品牌效应发展很明显的一点。
就先讲这么多吧！
蒋云峰：兰总的高度其实挺高，宏观经济层面、两个矛盾，个矛盾是实体经济和房地产投资品的矛盾，她也看到一个很大的问题，天津房地产增长跟人口增长的关系，这是她非常重视的。个矛盾是实体经济和投资品，我觉得一时半会解决不了，这是中国经济的问题，从国家层面是尽量去解决，但是短时间内其实有一定的困难，需要整个经济的提升。
兰晓蕾：实际上我感觉国家就在做一个平衡，哪个热了稍微降一点，导向性太强了。
蒋云峰：这是没办法的，您说第二个问题天津市会不会因为人口大量涌入，使房地产突然之间热的不得了，我觉得从房地产来说也许不能盲目乐观，但是从天津经济来说倒是应该乐观，为什么呢？从过去中国的经济发展来看，广州的经济靠人，是商业经济，上海长三角是工业经济、实体经济有一定高度了，也需要大量的人来做这个事情。我觉得天津应该比他们都要高，因为咱们是后发优势，需要的是大量高端人群来工作，短期内这样的人才还是有限的，人的聚集没有其他两个地区那么快。
兰晓蕾：我觉得外来人口和人才的涌入，我更希望能够带来天津的一种消费习惯以及整个城市发展的变化，因为天津特殊的地域以前也都讲过，天津人俗话说比较懒、比较安逸，为什么天津发展慢也在这儿，外来人口、人才进入，可以带动一个区域的消费观念、经济结构，包括购买以及对事物意识发展形态的变化。其实我觉得人口进来以后，我们要看的是带来的这些后续变化是什么，这点是很重要的。为什么现在讲滨海跟市区的消费习惯不一样呢？因为购买力人群的消费习惯以及对事物的认知和意识发展形态不同。
蒋云峰：因为滨海很多不是天津人。
兰晓蕾：对，所以我们更希望这样一个局面带动天津，改变天津滨海新区，这样可以根本的带动天津的经济发展，外来的和尚会念经。
蒋云峰：我不认为外来的和尚会念经，但是确实一个新鲜血液对一个地区的发展来讲是有意义的，可能会改变本地人的思路。
今年年初的时候找开发商特别容易，他们也没什么事可做了，现在找开发商特别难，还有些开发商比较担心，有个朋友跟我说，年初的时候怕失业，因为卖不出去房子；年终的时候怕失业是因为怕房子都卖出去了所以失业。有些开发商惜售从个人意义来说有道理，所以市场的变化真是天翻地覆，变化太大了。
贻成集团 李军先生
李军：早晨我们老板给我打电话，说这儿有一个会，我就过来了，也没有准备，纯属跟大家学习。
蒋云峰：互相探讨。
李军：可能也没有兰总刚才说的那么高的高度，宏观经济、GDP，贻成相对务实一些，就说说我们操盘的情况。
确实今年很火，今年贻成在售的盘子能清的都清了，按照往常说的一个盘子最后5%、10%的房子作为尾房很正常，或者甩一部分顶层不好卖的，今年基本上一套都没剩，全都卖了，而且是在不断的调价过程中。这是咱们说市场好的状况，尤其滨海跟市区还不太一样，需求结构不太一样，虽然今年三区合一了，但是结构还是分开的，有一些合并的倾向，原来塘沽基本上是本地人买，开发区有30%到50%的外地投资客去买。现在刚刚合并，办户口的大量涌入，到年底基本上70%、80%的房子全都是办户口而买的，全部一次性，对于我们来说也很乐观，资金直接就可以回款了，这是今年的状况。
其实在11月底的时候，贻成在塘沽不光自己做的盘，还有我们是大股东控股的（由别的公司来操作的盘），大家聚在一起讨论一个事儿，是否今年年底有一部分盘甩了的一两个楼，大家一起看看年底要不要再推一个楼；因为这个事儿还是在中央经济工作会议之前讨论的，所以我们讨论的结论是明年不好说，所以今年趁热乎劲再推一个楼，甩到明年一个或者两个，这个需要看情况。得出了这样的结论，包括12月底开始塘沽有一批不管是贻成直接操作还是作为大股东别的开发商操作的，都有新的产品投出来。不需要往市场上公开，所有的关系就内定空了，都托人、写条找我们买房子，包括从政府角度，里面的人都这样引领市场，基本上我们不对市场客户开放就已经没了，而且价格还是在不断的调，基本上推20套涨1次价，是这样一种态势，房子都销售一空。中央经济工作会议，虽然对于房地产的政策除了两年转五年，我觉得对滨海的市场影响不大，滨海和市区还不太一样，因为它要拆迁、扩建，包括滨海新区政府选择在新港，周围都要拆迁，你要给人家还迁款或者还迁房，这两年滨海新区的人都很有钱，通过拆迁得房款，一人得一两百万，手里很有钱，但是得有地方投，股市不行，买黄金又是非主流市场，而且通货膨胀的预期非常强。前两天在中央经济工作会议之前采访了经济学家，基本都判断明年通货膨胀预期，只是预期，但是明年一定会到来，钱放在哪经济学家大部分都说投资在房市上是最保险的，这是最基本的常识，大家只有把钱投到房地产市场，你说能不火吗？
滨海人都这么有钱，能花的地方也只有房地产，而且滨海这部分人一夜暴富的人居多，投股市的也有，大部分投资的是房地产。
金永恒：就是靠房子发家的，赚了钱还是投资房子。
李军：当地人对城市的热度非常敏感，新进的我们所谓“滨海新移民”的需求也是比较强劲，因为我们天天接触客户，每个项目要待一天，真正可以构成对滨海房地产支撑的往往是待了两到三年的，比如在滨海或者天津市毕业的大学生，待了两三年，要在天津扎根就要买小面积的房子。另外一部分人像山西商会、温州商会他们把天津作为整个生意链条其中一个重要基地、环节，这批人比较关注市场的动态。前一段山西人突然在滨海多了起来，到处买房子，因为我们尾盘一下子全端。
蒋云峰：是不是一些煤老板去的？
李军：对，前一段确实有这种情况，但是现在企缓了，因为煤老板和中央的博弈不是短期内就有结果的，只是很弱的老板一下子就被博弈出来了，套现了一部分现金，要拿一个新的产业做未来自己的谋划，但是大部分资金还没有出来，我们判断明年会出来，对滨海的楼市是一个强有力的支撑，就是说“山西人又回来了”。
蒋云峰：都国进民退了也不好。我觉得贻成按部就班的推盘，是一个我们特别赞成的方法，但是对开发商来说不见得非常正确，他们注重的是利益化，但是多推盘稳定市场，客观上也有利于开发商降低自己的风险。现在这个情况下还要推一些盘给市场，要不然的话造成供需差距，挑的价格越来越高，市场就了不得了，我认为我们不要太乐观，否则就使市场更不平衡了，希望开发商还是尽量多推一些盘。另外价格既然已经这么高了，为什么不能把产品做成更好的精品呢？
李军：您可能还有误解，我说的是现状，从这里并没有完全表露出我们个人的倾向，是在说市场现状就是这样。
蒋云峰：因为对你开发商运营角度来说是怎么样，但是从我们来说可能看的是整个市场，市场需要平衡，供少了就会呼吁多来点“供”吧！反之也是一样，希望市场可以平稳发展，这是我们呼吁的事情，作为我们一个第三方研究机构来讲更希望平稳健康发展，这是两个层面。
李军：对于明年，说一下我们的判断，现在政策层面已经出来了，明年上半年还会延续，下半年的状态要看年中，因为传统的宏观调控都在6月份、7月份会有政策，看上半年的经济运行情况来判断下半年是否需要出政策，所以我们判断明年上半年应该还是可以的。
贻成明年要入市的量非常大，差不多只是滨海新区有8到9个项目是具备销许条件的，想开时随时可以开，但是铁定2个项目是肯定要开，其余的6个到7个是否开也要看明年上半年的市场情况，包括6月份、7月份中央出的政策会不会对于市场有影响，到一个什么程度。所以我们并不做结论，还在看明年上半年的市场情况。当然有2个盘明年肯定要入市，是保证整个基本现金流要求的，其余的需要看市场情况，要求都是利润化。
蒋云峰：我觉得滨海有的区域风险挺大的，不是需求不够或者是政策不好，或者是那块品质不好，有的区域供应量太大，房地产区域性很强，有些区域非常好，有些区域供应量就大，我觉得应该根据这个来进行调整，特别是有时候写字楼也是这种情况。
李军：说的应该是响螺湾吧，除了响螺湾滨海新区没有什么写字楼，除了MSD有一个泛海国际，包括航运中心有一部分写字楼，其余的滨海就没有写字楼。
蒋云峰：你觉得没有合格的写字楼？
李军：不是，是没有真正入市的写字楼项目，今年出了一个响螺湾，滨海的这个区域有可能火起来，但是没有这个概念之前，滨海新区厂区多、酒店多、餐馆多，我们当时判断滨海新区整个就是为了厂区的配套服务区，不存在写字楼的概念，没有写字楼需求，人家自己盖厂房自己就用了。但是响螺湾出来之后会有所改变，因为都是各个地方政府拍的，云南省政府必须在这儿买块地必须要盖等等，这样国企一出头会带动地方商人过来，可能拍指标可能给一些政策。南方这些企业过来不会给你盖厂房，不会做实体经济，他们做的就是利用港口、码头做贸易，贸易行业如果多了、火了，对这个区域的第三产业、服务业有巨大的拉升作用，银行也多了、会计事务所也多了、报关行、货代行等等都多了，带动了酒店、餐饮业，写字楼跟第三产业是挂钩的，只有这样第三产业才能生存下来。
蒋云峰：像所谓的迪拜房地产泡沫，很多人马上想到中国了，其实中国还是有实体经济支撑的，而且比较牢靠，迪拜对中国人的教训，其实是我们对外国的很多事情还不懂，不能盲目对外投资，咱们不要投或者少投，外面的世界确实挺危险的。
李军：我们还是在看明年上半年的情况以及年中中央的政策，下一步再来确定我们明年的方向。
蒋云峰：挺好，希望你们给滨海新区带来更好的盘，尽可能的促进市场稳定，我就希望开发商不要把市场炒的太热，否则的话是有风险的，国家就会进行调控，尽可能的稳定挣点小钱就可以了，非得是暴利的话还是有风险的。
李军：好盘明年肯定会有，过一段大家就能看到了，滨海端、的盘马上要开始亮相了。
蒋云峰：大概的时间是多少可以透露一下吗？
李军：明年年初吧！是滨海端的别墅，滨海最贵的也是的盘。
蒋云峰：估计有些人有希望，你需要帮我们打个大折，估计还会很贵。
李军：非常贵，这个房款拿到北京都不算便宜了，在北京都属于豪宅。
蒋云峰：但是我觉得这个跟咱们没关系，你卖10万/平方米或者20万/平方米跟我们没关系，我们穷人不买，但是我们需要一些好产品让富人阶层购买，一是拉动了这些富人阶层的消费，另一方面也为他们提供了比较好的产品，提供比较高品质的生活。
李军：通过我们这个产品可以把通货膨胀抑制一些，当然开玩笑了！跟大家探讨学习。
蒋云峰：咱们既有高端又有低端，又说势又说道又说术。
金地品牌推广部 王茜春女士
王茜春：我今天挺希望听听大家都有什么观点，这个时间段确实挺敏感，就我们项目来说是今年7月份开的，基本上开盘就售謦了，不存在惜售的概念，我估计很多开发商也是不存在这个情况的。2008年底肯定就制定了2009年的整个开发计划，资金投入了多少、出多少房子、价格策略等等都是既定的，我们就按照既定的方案去走，只不过把时间缩短了、进程加快了，很快就结束了，但是并不存在惜售，也没有做什么提前的放量。
蒋云峰：我中间插一句，其实刚才看表格的时候，从我研究的角度来说，其实投资增幅在下降，比前几年下降的厉害，大家之所以手中没有房子，在一定程度上就是因为投资量降低了，从年初我也见开发商跟他们说多投资，但是其实开发商应该适度增加供给来平衡市场，今年年初如果大家多增加一些，市场也就不会这么热了。
王茜春：跟去年的市场波动有很大的关系，就我们来说还是按集团的要求，按照既定的价格体系、既定的开发节奏推着走，只不过进程加快了，本来可能需要两个月完成的一个销售任务，一个月或者半个月就完成了，从速度上确实很惊人。我们自己也反思，到年关了也会考虑明年的市场问题，一个是经济大环境，一个是政策层面，当然政策层面的东西不是太好说。
我记得特别清楚，今年年初的时候关于二套房贷的事儿，因为二套房贷曾经实施过，杀伤力特别大。但是今年就没事了，二套房不起任何作用，媒体最关注，其他人都不再关注了，上一次非常关注，但是这次就不关注了。
蒋云峰：我觉得上次不是关注不关注的问题，确实是一刀切，包括2007年写了一个小文章，我说当时中国指导的调控是没有意义的，只能进行一刀切。
王茜春：这个才有杀伤力。
蒋云峰：我的这个观点在当时应该是正确的，其实那个时间是对的，而现在国家知道采取一刀切显然不合适，所以慢慢的一点一点的放，先给你这个政策，市场再这么火，这么不理性，也许中央还会加大调控力度。所以我觉得开发商心里最起码有一个底，告诫一些炒家心里也要有个底限，当然可能不是某个人可以做到的，如果每个人松一点炒作的劲头，那么市场也就相对理性了，国家也不用再来一个什么大的政策打压市场。
王茜春：从我们来说还是觉得有钱人挺多的，以前你买房子车库是很难消化的一件事，基本上很多企业如果经营得不好的话，就甩一堆车库，利润都在车库上了，卖了车库就有利润，卖不了就打平手。我们现在那个项目有一个地下车库，连车库的销售都很乐观，不会因为通胀或者其他的原因投资车库，通胀的原因再强烈也不会拿车库作为保值增值的手段，所以还是有资本。
蒋云峰：钱是有的。
王茜春：起码舍得花的钱比以前要多了。
蒋云峰：我觉得另一个表述是不得不花的钱多了。
王茜春：刚才李总说的通胀这个事儿，现在新闻也都在说，明年通胀最乐观的可能不会像预期的这么厉害，所有的表述方式都是从很肯定的角度来说，不知道中央是什么观点，但是媒体的角度大家都是这样的，我估计这个观点肯定是从专家嘴里得出来的，不会是媒体自己的判断。
蒋云峰：当时新华社跟我聊这个事情，我说通货膨胀肯定是不可避免，只是大小的问题，但是另一方面国家怎么来延缓这个事情或者说进行引导，把通货膨胀完全打下去是不可能的，通货膨胀并不是中国做出来的，而是美国做的，它是罪魁祸首，它把通货膨胀输到中国来了，中国的产品到美国是抑制它的通货膨胀。对中国来说如果硬顶着通货膨胀，那对中国的经济杀伤力太大了。
王茜春：我看到也有一个预测，说明年中国经济的增长是8.8%，还是挺乐观的，但是这是一个预计的数。你说明年市场走势怎么样，其实今年的市场波动让所有的人都增强了免疫力或者叫承受力，我记得特别清楚，3月份、4月份的时候大家都在想到底是不是小阳春，你说到现在一个的心理因素，跟去年相比转身太快了。您刚才的数据分析，其实7月份之前都是低于2008年的，如果说没有2008年的波动今年不会给你有那么强的冲击力，所以你现在受到的震荡特别大，曾经回归到5000，现在又到了10000，如果原来就9000，没有回归到5000，你不会有太强烈的感受。现在阶段性的反差太强烈了，有可能会对大家的预期有影响，觉得是否又要新一轮的调控或者说泡沫是不是真的到来了等等，这种心理预期可能会对供需平衡关系产生一些影响，并且影响会很大。
当时仁恒开盘是因为买不起，真的所有人都觉得太合适了、太低了，都不用事实证明、都不用等它涨价，但是一口断定太低了，事实上也是，现在老城厢2万，仁恒的精装标准大家都很了解的。
蒋云峰：它其实在中国是高端，一些咱们特别熟悉的开发商是中端，而仁恒是高端。
王茜春：大家的这种心理预期对供需的平衡还是有影响的，明年我们公司自己来说供应量会上升，现在在售的一个项目就是金地格林世界的第三大组团，现在临着天钢柳林城市副中心，也是高层产品，外环线也说要封闭成为城市快速路，那么都成为市中心了，产品形式都会受影响，这个项目肯定还要继续放量，还要再开两个新的项目。我们觉得不管市场怎么变动，我们把握三个方向，新中心、新快速、新高速，我们关注的重点是这三个方向，我们现在的三个项目就是按照这个思路走的。现在天钢柳林城市副中心的核心位置上，现在这个项目是挨着津滨大道，是连接津滨的快速路，并不是收费的。还有一个项目没有正式对外宣传，也是新修的高速路旁边，走高端的舒适性产品路线。
蒋云峰：不是做别墅吧？
王茜春：会做，还是会考虑产品的稀缺性，不管市场怎么变化，把握好一个大的原则，跟着城市发展的脚步走，不管经济形势怎么样变化，从集团到天津公司来说，对天津未来的发展都特别有信心，这是一个最根本的支撑。
蒋云峰：我觉得咱们坐到这里的各位肯定对天津特别有信心，而且天津的发展潜力确实是非常实在的。
阳光100市场经理 金永恒先生
金永恒：我们也是关注微观，年初的时候项目已经到尾盘了，快结束了，最后还有5万方左右，年初的时候有1万方的移动墙，这个场景做的很有特点，但是年初的时候市场很冷，我们2月份开盘，天津还没有人开盘，报纸广告更加没有人打，我们打出2版报广的时候整个报纸只有我们在打广告，也是没有办法，新调任到天津，2008年确实很冷，而且我们那边的价格又很高，确实挺困难。我们也不能等市场，因为2008年大家都是预计，可能2009年底才能结束这场金融危机，不能等到回暖了。另外在产品的包装上，你说的要盖好房子确实要做到精装修，我们营销不停的给工程提要求，阳光100进到天津以后就开始做精装修，光真正的成本就跟现在市场上很多开发商的报价差不多，这些都是非常好的。在年初很冷的市场用产品来赢得市场，结果卖的还可以，但是也要归功于天津的一些政策，比如很重要的蓝印政策，抗风险的能力非常强，消费者关注的是小孩上学的事情。我们项目确实给他们很大的信心，因为是准现房出售，所以看的清清楚楚，样板房也做的非常好，也是抓住了市场的机会。
那个时候开发商都没有动作，我们先出手自然很多的客户都被吸引过来，到4月份这栋楼差不多卖光了，这个也是出乎我们的意料，开始觉得日子应该小心翼翼的过，本来5月份要推出现在推的8栋小洋楼，这个方案调整的一次，开始5月份、6月份就可以推出来了，后来我们觉得这个市场有点变化，还是要走小户型的，就改方案，完全不是有意的拖到11月底放盘，一直改这个方案，改到11月21日才推出来，推之前就有很多领导写条子要求预留房子，5月份的时候觉得这个小洋楼差不多可以卖到1.2万就可以了，但是到后来周边的价格真的是疯涨，奥城、中海涨的我们都很怕，怎么会这么高？本来我们到这种区域来做，是背负着集团的任务，这个价格真的涨疯了，我们也算达到了集团的预期，开一天清一天，总共8栋楼，差不多开3次就清光了。
这个市场有钱人真的是多，确实是这样，尤其拆迁的那一部分人，买房款都是一次性的，后来银行找我们要按揭，没有太多的按揭，然后说你们要帮我们想想办法，然后说行啊，一次性的给1个点，按揭的给2个点优惠，这是开玩笑，当然不可能这样。还有一部分是投资的，因为如果完全一刀切的很紧，杀伤力肯定会很大，银行现在已经逐步在收紧了，因为银行今年信贷的任务已 标了，所以基本上不想再放了，所以目前会比较紧。到季度的时候，明年的信贷预计也会在8万亿左右，2008年才5万亿，今年9万多亿，明年即使8万亿，季度也是出任务的时候，如果银行抢不到客户，后面就很被动了。而且银行到年底的时候，差一点任务他们的绩效考核会差很远。国家现在不会瞬间的收紧政策，所以刚才李总说明年上半年继续看好，我觉得市场不会有太大的问题。
另外明年我们还有大概4万方会推出来，集团有这种计划，真的已经做好了，也不存在捂盘和惜售的概念，但是更重要的是明年的计划会不会增加，跟贻成差不多，3栋住宅肯定会放，但是其他的会不会放还是要关注市场，开发商也不愿意承担很大的风险，谁都是要看到稍微有把握的市场才做开发。所以你说今年供不应求的事情，这是完全不能全部怪开发商，因为开发商在2008年做2009年的计划，其实很多人没有把计划做的这么大，后来供应量提起来都是开发商主动施工、调整年度计划，所以像我们在其他的城市比如沈阳加大开工量，是因为市场好，原本的计划根本没有这么大的开工量。
还有一个很重要的问题就是土地，你们觉得土地出让很多，但是跟你的报告一样，买了土地不一定开工计划就出来了。
蒋云峰：其实像您说的，土地拍到了究竟怎么运作是挺玄妙的。
金永恒：对，开发商也是有风险的，不可能等到市场跌的时候去开发，现在只是说会做2010年的计划，但是上半年的计划还会照常实施，除非中途出现大的波动才会进行调整。从目前的经济形势来看前两季度还是挺乐观，应该不会出现加息等限制货币流通的政策，因为加息也不仅仅是中国的事情，只要美国不加息，中国一定不会加息，我们已经发行了4万亿的货币，带来的通胀压力已经很大了，而且这4万亿货币投入到实体经济有多少？很多货币握在手上，所以2009年的CPI一直上不去，甚至一直是负的CPI，这个很正常，因为根本没有用来真正的购买消费。
蒋云峰：现在“转正”了。
金永恒：最可怕的是通货膨胀的预期，真正的通货膨胀可能要到明年三季度或者年底才会体现出来，国家已经定了调子，就是持续、稳定性政策，只能做一些微调，不会进行大幅度的调整。微调比如两年转五年，或者二套房政策稍微有点变化，但是首套和改善性的肯定不会一刀切的那么猛，这跟中央“和谐”的精神也是相违背。
蒋云峰：要说今年是保增长，明年肯定就是保稳定，保障增幅或者是经济方面是稳定的，现在的形势可以持续下去中央就满意了，再往上走就觉得确实应该调了。
金永恒：中央的力度不会调，比如汽车消费、家电下乡等等，一直都会是支持的，因为国家不能收紧政策，本来明年通货膨胀的压力已经非常大了。
蒋云峰：大家多做点高端产品，价格也高高的，把富人的钱都赚走。
金永恒：多做高端产品的话，低端产品的供应量就小了，我看国家的经济政策，要增加普通房以及中低收入者的收入。
王茜春：咸水沽那边有一批经济适用房卖不出去，只有他们那一片可以买，人家又不买。
兰晓蕾：在津南那边，我听说像天山的项目，我看过它的产品跟周边的小产权房真的差不多，周边吸引的既然是当地客源，外地人又进不去，周围肯定都买小产权房，那边的商品房开发确实不太好。
蒋云峰：这种保障性住房在商品社会里也是一种商品，尽管是为了保障而建，但是不考虑任何经济因素，盲目的去建肯定也不行，毕竟是商品社会。
金永恒：政府愿不愿意在靠市中心或者相对成熟的地方批保障房、经适房的地？
钟文辉：这个问题，我觉得还不仅是因为地点的问题，还有可能是产品本身品质的问题；这就要求我们的政府在要求保障性住房建设的同时考虑产品品质和地点选择问题。
金永恒：它相对的价格肯定比商品房便宜很多，地域有限，人也有限制。
蒋云峰：那个规定必须本地人买，这个比较麻烦，本地人又不买。
王茜春：他们转成商品房比允许其他区域的人去购买经济适用房还要容易，宁可补缴土地出让金转成商品房，也不能扩大客户群，这个就是有问题。
金永恒：这都是政府去考虑的问题，开发商还是做自己的事，都是很被动的，价格也不是自己要一直往上涨，正因为需求决定了，市场的钱热起来了，资本追逐还有这些外地客户争夺，只能把这些资源让给少数人，只能设置门槛了。
李军：开发商永远是站在老板的角度考虑问题，虽然分析清楚了这里有泡沫、有水分，但是我们永远站在老板的角度，咱说一句比较实在的话，连续三天每天卖50套，你要不涨价的话……
中指研究院天津分院研究副总监 钟文辉先生
钟文辉：我这面对市场走势的观点基本上与蒋总一致，就不多说了；我这边主要负责的是研究院后台研究工作，包括日常的一些基本工作，像周报、月报、季报、年报等市场方面的工作，还有我们每年做的企业方面的大专题，比如房地产百强研究、上市公司研究、品牌价值研究以及家居企业百强研究。今天请大家过来，就是想听一下一线操盘手对市场的看法，对我们有很大的帮助；我们可能由于工作的安排，一般在办公室里，对市场的看的比较宏观，对微观的关注确较少，所以我们以后每个月都会组织大家来进行内部的交流会，也为大家提供一个交流互动学习的平台。
蒋云峰：其实中指发布从3月份、4月份就开始做了，中间短暂的停了一两次，有一次天津电视台让我去讲，就把当时准备为中指发布的给他们讲了，所以后来没有发布，中间大概停了两个月。之前大家探讨的比较少，希望已经半个月或者一个月在一起多进行探讨，从我们来说向市场的实操人员学习，更贴近市场，从开发商来说也是突然之间改变一个思维、换个角度想一想，或者说多为市场想一想，可以形成一个合力，多做一些事情来稳定市场。我们北京那边跟政府机构接触的比较多，包括21日还有一个政策研究组的会议，建设部政策研究中心跟我们合作的邀请大型企业老总和董事长到北京开会，由陈淮给大家讲一些政策趋势，这个挺重要的。去年看到政策倾向非常明确，适当的跟政府官员沟通一下，把他们的思想向下传递，让大家也知道国家希望开发商做什么，开发商也反映一下，我们有时候做这些会议对市场还是有益的。
蒋云峰：好，这次发布会就到此为止，感谢大家的到来，谢谢！
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