[摘要] 2009年12月天津市房地产市场研讨会暨中房指数系统天津指数发布会
下面请大家对市场发展情况进行探讨，也谈一下各自对市场的理解。
天津新聚仁事业拓展部总监 兰晓蕾女士
兰晓蕾：从今年上半年以后市场的销售情况比较好，我们从一线得到的数据（大部分都是从中指院得来的），我们自己也统计，包括现有在售楼盘的一些销量情况，开发商笑了，我们这种代理商、服务商也是比较乐观。但是进入11月份以后，我们也有一些隐忧，感觉还是不能盲目的乐观。从国家前两天的新经济政策出来以后，虽然国家讲政策会有适度的调整，没有对房地产非常明确的导向性舆论，但是我们感觉国家最终的目的还是想以调整产业结构、保障民生为主，对投机和资本市场还是持保留的意识态度。这个“二转五”一出来了，媒体以及相关房地产领域人士赶紧分析国家到底是什么想法，对明年会怎么样等等。我们感觉其实明年上半年或者年中左右，可能我们会遭遇一波又一波的“冷潮”。我感觉去年的市场形势下国家出台的政策也是比较无奈，因为国家一直把调整宏观产业的结构，一直是存在着矛盾，国家一直希望调整，但是去年全球金融危机爆发以后，国家也是被逼无奈，因为它给的政策只有像房地产为代表的资本市场像急先锋一样，给下去马上就有反馈。所以今年这些救市政策不绝于耳，我感觉国家的最终目的不是救市，而是维持稳定、维持产业结构，只不过是一个过渡。
我感觉明年可能会有两种情况，一种是实体经济在不断的复苏，随着全球的金融形势，可能国家对资本市场包括房地产会逐步的有一些调控，但力度不会非常大、效果非常明显。其实最终的目的是希望资本市场的资金逐步抽离，转入到实体经济当中去，实际上还是在做一个产业结构的调整。
还有一种可能性，从表面上看资本市场，房市、股市依然很乐观，但是这个表象底下还是的两对矛盾，实体经济和资本市场的矛盾，还是在不断的加剧。国家没有办法，必须调整矛盾，继续宏观调控，我觉得在明年年中甚至更早一点会遭遇这样的问题，从大的面上分析出来，因为最近我们也在研究。
另外从天津来讲滨海新区或者说环渤海的形势有一定的特殊性，因为都在看滨海，我们每天都在看多少个亿的投资投到滨海去了，什么项目又起来了；我还是有这么一个想法，我更关注今年进入滨海新区的外来人口到底有多少，实际上说一个地区的发展，我感觉除了政策这些很宏观的东西，真正要发展需要看人，为什么深圳、浦东发展起来？因为是人的效应才慢慢衍生到一个地区的发展，因为今年我还没有看到统计局的数据，我希望年底的时候看看今年滨海新区进入的人口有多少，也预示着下一年或者下一个阶段滨海新区整个产业、经济包括带动的消费，才会有一定的变化。我觉得这个方面反而是我们更需要关注的一些东西，因为我觉得像刚才分析的确实没错，中心城区、滨海新区的黄金板块房价居高不下，而且没有什么房子可以买卖了。像犀地这边还有很少的几个楼，但是开发商出于运作或者其他的原因暂时不动，可是我们觉得这么高的房价，还会有人买吗？2.1万平米的犀地小户型照样有人下订单。
确实是中指分析的非常正确，在滨海新区以及一些近郊的板块将会比较热，很多品牌开发商最近拿的地基本上在近郊或者滨海新区需要我们关注的板块，但是首先一个区域还是有培育期的，往短来看一两年，往长看三五年，这是很正常的。所谓能够有一定的涨幅，完全就是开发商的品牌效应。
实际上我觉得从品质来看房地产的价格，已经是房地产市场的一个成熟进步了，我记得去年年底的时候有些活动我也参加了，产业化时代、品质化时代肯定已经到来，消费者或者开发商供求双方的成熟度都在提高，这个市场就是在成熟的进步。今年为什么像金地、阳光100、贻成的房子，这样开发商造出来的房子就会比周围小开发商的价格要高，品牌效应出来了，老百姓可能更关注，买金地的房子可能就是看中户型，那么就比周围的房子高300、500或者800。这是非常明显的趋势，也是市场发展，品牌效应发展很明显的一点。
就先讲这么多吧！
蒋云峰：兰总的高度其实挺高，宏观经济层面、两个矛盾，个矛盾是实体经济和房地产投资品的矛盾，她也看到一个很大的问题，天津房地产增长跟人口增长的关系，这是她非常重视的。个矛盾是实体经济和投资品，我觉得一时半会解决不了，这是中国经济的问题，从国家层面是尽量去解决，但是短时间内其实有一定的困难，需要整个经济的提升。
兰晓蕾：实际上我感觉国家就在做一个平衡，哪个热了稍微降一点，导向性太强了。
蒋云峰：这是没办法的，您说第二个问题天津市会不会因为人口大量涌入，使房地产突然之间热的不得了，我觉得从房地产来说也许不能盲目乐观，但是从天津经济来说倒是应该乐观，为什么呢？从过去中国的经济发展来看，广州的经济靠人，是商业经济，上海长三角是工业经济、实体经济有一定高度了，也需要大量的人来做这个事情。我觉得天津应该比他们都要高，因为咱们是后发优势，需要的是大量高端人群来工作，短期内这样的人才还是有限的，人的聚集没有其他两个地区那么快。
兰晓蕾：我觉得外来人口和人才的涌入，我更希望能够带来天津的一种消费习惯以及整个城市发展的变化，因为天津特殊的地域以前也都讲过，天津人俗话说比较懒、比较安逸，为什么天津发展慢也在这儿，外来人口、人才进入，可以带动一个区域的消费观念、经济结构，包括购买以及对事物意识发展形态的变化。其实我觉得人口进来以后，我们要看的是带来的这些后续变化是什么，这点是很重要的。为什么现在讲滨海跟市区的消费习惯不一样呢？因为购买力人群的消费习惯以及对事物的认知和意识发展形态不同。
蒋云峰：因为滨海很多不是天津人。
兰晓蕾：对，所以我们更希望这样一个局面带动天津，改变天津滨海新区，这样可以根本的带动天津的经济发展，外来的和尚会念经。
蒋云峰：我不认为外来的和尚会念经，但是确实一个新鲜血液对一个地区的发展来讲是有意义的，可能会改变本地人的思路。
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