窦文涛：你讲得这么好，舍不得让你走，请留步，今天末尾是压轴大戏，现在是第二场。请出首创置业董事长刘晓光先生，富力地产天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强先生，本来是城市化发展与区域发展津南新城的论坛，我觉得现在摆在咱们面前所有的朋友面前有一个大背景的问题，今天详情你们几位还有一位贵宾他还在路上中房董事长、幸福人寿的董事长孟晓苏先生。咱们先从部分说，我给三位嘉宾读一组数字，今年国家对保障房建设加大了投资力度，2011年的保障房计划是1000万套，相比起去年是580万套，占到今年所有住房的60%，这么大的一个量，投入这么大量的保障房投入市场以后对现在整个的商品房市场有什么样的影响，尤其是现在的房地产业，现在中国的房地产业本来就有危机，再加上这样的影响会发生什么样的问题。
请谢总您先谈谈。
相关领导与专家共议城市化与区域经济发展
谢强：提的这个保障房这个事我个人认为国家提出保障房从决策上是对的，但保障房我认为是不应该大跃进式的进行，保障房现在是经济适用房、廉租房、限价房等等，我觉得现在房子应该解决居住的问题，政府间超过100万、200万这些都是政府，将来先把居住的问题解决了，现在保障房、经济适用房、限价房有可能有一部分人所得到的东西与社会相比是不公平的。我个人认为，保障房还是应该以廉租房为主，保障房应该是市场归市场，保障归保障，如果归市场就会把房地产市场做了，高档房其他房子都不要紧，只要卖出去，这就是市场，市场可以带动个别经济的发展，不仅仅是房地产的发展，现在保障房凡是有钱的企业，他们把这些钱去集资，有的人有三四套住房了。现在利用保障房作为掩体，出现了很多的问题，不能把国有资产进行重新分配。
窦文涛：现在看来这个计划是势在必行了。
谢强：怎么样保障，保障谁的问题，国策是对的，但具体的还需要再解决，因为住的问题，还需要再解决。
刘晓光：保障房设计，叫保障房，第二叫商品房，还有第三是集资房，如果销售方面，一是保障房，二是商品房不能商品。
窦文涛：您能不能具体举例说明一下。
刘晓光：商品房市场化，采取经济策略的办法，现在有很多行政的办法，商品房是要满足需求的，现在是限制的问题，市场规律的问题。中国的国情不一样，地区，1980年以后，他也想办法买房，不想租的房，暂时租，将来有能力的时候就要买。建廉租房也好，谁来建，有什么样的回报性，政府是无限投资，这个廉租房、保障房的融资要求。
中国的房地产分三层意思，一是闲置，一是五个调整，中间的这部分既不能享受，还也一个问题，一般买商品房的，尤其是两个人，是不一样的，有很多的原因，不够调整，通过变动的方式。
窦文涛：在保障房这么大举措实行之下，对商品房的价格优多大的冲击吗？
刘晓光：肯定是冲击，商品房的价格看房价，首先限购肯定要限购，现在看各大城市的核心区基本是这样的。特大核心区的边缘区已经下降了15%-20%，依然是比较猛得下降，价格挺高的，肯定是要降，而且降完之后，有的是压下来，降完之后是不是能上去呢？始终是一个疑问。
顾云昌：保障房的问题中央有两种说法，一种说法是定任务，是政治人物，保障房的三个确保，个确保计划完成，要开工建成。第二个是确保质量，第三确保保障房分配到需要保障房的手里。中央对保障房的重视，可见保障房对经济发展地位中的作用。保障房是好事，我想中央的意图无非是两方面，一是我们前几年保障房盖得少了，现在弥补盖得少的不足，解决低收入家庭买房子的住宅需求。二是保障房也需要融资、也需要原材料，不过保障房的开发对经济增长保持者贸易，房地产还剩下32%，既要社会的稳定，又要经济发展。
资金没有问题，地方再发债，先建保障房有三种保障房，种是棚户区改造，通过棚户区改造做了不少改造，总的比例是40%。第二种是供销售的保障房，经济适用房、限价房。第三种是廉租房，出租房子。个是30%，第二个是20%，第三个是40%，现下我认为当今问题比较多的，是公租的房子，他收取的费用，农民要保本。资金有进有出，房子的资金不够，只可能还利息，不够买房子。政府的利息不够，感觉钱收不回来了。
窦文涛：像我们不懂经济不懂房地产的，您说政府投入不够，现在国家没有钱，比如中央实行了分税制，为什么不够呢？
顾云昌：因为保障房的任务10%来自中央，有1300亿中央政府解决，靠地方政府的投入，地方政府地方财政现在采取了税收，地方政府财政，这样的占了整个地方财政收入的2/3，房地产发展得好坏，土地的高低，也直接影响了保障房。反过来房地产市场跨了，商品房市场也跨了。
窦文涛：现在闲房空置买不起房子，在网上这样的一些人发出声音，而有钱买得起没钱买不起不是这样的人。这是混合在一起的问题，现在刚大学毕业谈恋爱结婚的小青年，希望买一套商品房的，天天骂却买不起，在香港大学毕业不会想要买商品房，很多香港人在差不多退休的时候才会想买房子。咱们现在打蛇打在七寸上。谢谢！
谢强：保障房的国策肯定是对的，但怎么样操作，保障房究竟保的是谁，天津盖的房子提前跟我研究买还是不买，我说当然买。你有房子吗？他说有房，国家的房子在过去，政府是不是在保障房的范围内，保障谁，这个房子是保障谁的，让真正需要保障的人给予保障。
窦文涛：在这样的背景下1000万套保障房，房地产业如何化解这样的冲击，房地产业的未来空间在哪里？
刘晓光：未来的十年应该是黄金的十年，它的集资利润率可能越来越低，趋于平缓，这是我的看法，第二个看法，在新的情况下，一方面保障房很多，一方面资金很严，现阶段开发和供应量，这样的开发量让开发商怎么活。我们的企业内部不能再指着过去那种一问块钱卖，2、3万的情况，能不能提供这样的服务，企业能不能进行转型，转变发展，光去做卖完就跑的，也不行。将来的旅游地产、商业地产、物流地产，这可能是一条新生路。还有一个不该追求暴利，能力增强了，你的市场就更大了，所以应该薄利多销。
价钱上来了会比较多，过去我们买一块地10个亿，现在是50个亿，如果40个亿加上去就亏死了，土地制度就是这样。
窦文涛：不光是房地产商之间同舟共济，政府也要一起同舟共济。
顾云昌：我觉得房地产层面转型发展时期，如果过去十年是房地产的黄金时段，今后的十年发展的白银时代，如果做好房地产一个是我们的引领模式，开发更好的产品，满足市场的需求。第二个是在管理中，房地产中管理是非常重要的，好的产品卖得掉卖得好，他的产品卖不掉就要死掉，通过我们的管理提高质量，强化我们的服务。第三是没钱了就要借，货币的环境是不允许的，所以如何开发商不仅要开发产品，而且要拓宽融资渠道，这方面我们还要做努力。我想谁内容能够经得住考验，谁能够立于不败之地。
窦文涛：谢总，刘总也说了在津南新城共担压力，你讲讲如何在房地产业现在的情况下怎么应变？
谢强：像这样的强强联合今后是一个方向，一个成规模的土地的话，一个地产商很难拿到，我们四家就是一个强强联合，把各家自己的优势全部融合在一起，握成一个拳头搞开发，特别是在房地产形势不好的情况下。
窦文涛：谢谢三位嘉宾，谢谢你们的宝贵意见，请三位入座。大家都是挺看好这个项目，刚刚闪光出席仪式的天津市人大常委会副主任、市工商联主席 先生已经来到了现场，下面把时间交给 先生。
：各位来宾、各位朋友，我代表天津市民营企业家，代表天津市房地产企业家们，祝贺津南新城论坛今天圆满成功。今天来了非常多的知名企业家，在这里发表了非常精彩的言论，如果不是这两天温州高铁出事了，我想我们的论坛一定是更加成功。应该说房地产一直是我们热门的话题，有一个评价对房地产商是傲慢与偏见，房地产是我们国民经济非常重要的一个因素，不管是恨也好还是爱也好。我们国家最近又要出台一些政策，希望这些政策能够让我们的房地产事业健康成长。
人大常委会副主任、市工商联主席 讲话
各位来到天津，天津的房地产市场应该是比较健康的，我们没有大起大落。谢强最有发言权，天津的特点，北京堵得一塌糊涂，天津的城区也就是上下班的时候略微有点行程缓慢，为什么？因为我们早早认识到了摊大饼这样的城市建设的错误，我们建设了很多的小城区，天津的中心城区和滨海新区是这样的，中间联系的靠一条路，海河。在扁担中间是津南区，天津以后未来的发展津南区很可能是天津的中心，津南新城这个项目富力的眼光是非常准确的，咱们的合作非常的好。
大家刚才提到了，房地产赚的是土地的增值，土地的增值在于它周边的环境，放在这里增值的速度，真正要想高速发现它的价值就在环境，津南区配套应该是在天津市是的，我们有天津的高效园区，有天津大道而且在海河旁边，我觉得可能是华北地区最有优势的地方。
非常欢迎各位到天津来，希望各位事业成功，希望大家在天津过得愉快，谢谢大家！
窦文涛：谢谢，请您留步，咱们的四大老板和特邀的贵宾在这里合影留下今天这一历史时刻，有请几位贵宾上台，今天上午我们的论坛创造了一个机会让各界的同志有机会在一起切磋、交流、分享，结下一段缘分，也给天津津南新城开了一个好头，大家共同见证了揭幕仪式，大家共同祝愿津南新城的美好前景，谢谢在场的各位贵宾，感谢本次承办单位——北京汗青昌隆文化有限公司。谢谢大家！
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