主题：城市化与区域经济发展——天津津南新城发展论坛
时间：2011年7月26日14：30
地点：万丽天津宾馆
主办单位：环渤海房地产商会、天津房地产商会
富力地产集团、合景泰富地产控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司 、世茂集团
主要嘉宾：(嘉宾排名不分先后)
人大常委会副主任、市工商联主席
津南区区长李广文先生
津南区常务副区长赵仲华先生
富力地产集团董事长 李思廉
合景泰富董事局主席 孔健岷
雅居乐集团董事局主席 陈卓林
世茂集团董事局副主席兼执行董事 许世坛
工商联房地产商会会长 聂梅生
中国房地产住宅研究会副会长、中国房地产投融资促进中心主任 顾云昌
华远地产董事长 任志强
首创置业董事长 刘晓光
中房集团理事长、幸福人寿董事长 孟晓苏
富力地产集团决策委员会委员天津富力地产开发有限公司董事长谢强
易居中国董事局主席周忻
与会领导合影留念
以下为本次活动图文实录：
(天津津南新城宣传视频播放)
窦文涛：大家好，欢迎各位光临，现在我很荣幸宣布本次活动正式开始！我是来自凤凰卫视的窦文涛，谢谢大家！
各位女士、各位先生、尊敬的各位领导、各位来宾，以及传媒界的同仁们，我再给大家鞠躬，在天津见面很有缘，我和房地产界关系不错，经常参加房地产的活动，他们说哪里有房市哪里有我。今天活动设计的项目非常大，有300万平方米，这么大的一个都会中心，叫做天津津南新城，听说今天下午各位观礼嘉宾，就要见证揭开的面纱。大家就要目睹它未来的发展和变化，所以说今天这个事情是如此重大，因此各我见到来了很多重量级的贵宾。下面我来逐一介绍一下：(略)
天津津南新城发展论坛正式开始
刚才，大家看到在我出来之前，给大家放的视频值得一提，是咱们津南新城的宣传片首次面世，刚才看到的是津南新城建设的蓝图，在此之前，个片子有没有注意到，是四位男演员，他们给我看，我说这四位是干什么的，他们说你可不知道，我们这津南新区项目是四大家推出，老板自然是四个男人，我说刚才那四个男人是四大家的老总吗？他们说不是，是老总的模特，真老总长的模样没法看，一会儿大家会看到是另有一番风采。他们专门给我写了一篇文章，我觉得废话居多，说到天津市在中国的地位，天津是未来发展的战略，我想不用说了，天津是多少显赫的重镇城市，天津有一个中心城区，有滨海新区，我说津南新城是什么位置？他们说正好就在中间，实现无缝连接，所以说今天的论坛分成两场，其中一场就是谈谈中心点的意义。
在短片中我们看到津南新城地点在海河流域，是天津这个地方的津门文化，文化积淀比海河的河泥还厚了，文化积淀太抢手，所以津南新城新娘掀盖头都很中国文化，有人写匾，中国书法家协会主席沈鹏先生专门给咱们写了匾，这个匾就在今天的揭幕仪式上将冉冉升起。这个匾怎么个来历，书法家给咱们写字必定有一段因缘，下面请出嘉宾给咱们讲讲故事，富力地产集团决策委员会委员天津富力地产开发有限公司董事长谢强先生。
活动现场高朋满座 人气高涨
谢强：今天是我们津南新城项目揭幕的时刻，所以我比较激动。刚才窦先生让我讲一下匾的来历，这个匾是怎么来的呢？因为这么大一个盘，要好马配好鞍，当时我的一个朋友和沈鹏先生认识，我们也是通过很多方法找到了沈老先生，已经是80多岁高龄了，欣然应允给我们写了四个大字，北京主管营销的郑副总和天津主管营销的郝女士去沈老先生的家里面把这个匾请出来了，沈老先生是中国书法家中的四大家，四大家有张凯、李博、欧阳先生和沈鹏，因此沈老给我们写了四个字，不简单。
富力地产集团天津公司董事长谢强先生致辞
窦文涛：津南新城也是四大家，大家为四大家鼓掌。
谢强：下面请津南新城的四大股东、四个投资商的老板上台，还有我们津南区人民政府区长李广文先生，我们一道来揭幕津南新城这块牌匾。
窦文涛：谢强先生在这里做嘉宾，看着他们揭幕。有请下面五位贵宾，工作人员已经把大匾准备好了，而且有高科技的装置是一个杠杆装置，我来提示一下，请四大股东和领导，你们待会儿把手轻轻放在上面不要使劲，全场观众一起倒数，最后你们的手稍微一使劲，大家准备拭目以待，津南新城的揭幕仪式马上就要开始。请各位把贵手搭在亮板之上，津南新城展翅高飞，五、四、三、二、一，揭幕！这可是书法家沈鹏先生书写的真迹。
天津津南新城牌匾正式揭幕
请四大股东在台上留步，请坐。
因为今天你们是主人家，所以大家对你们很有兴趣，我们需要逐一给大家介绍一下。我刚才以为那段宣传片四个男人是你们，看到真容恕我不敬，对不上号，首先请富力地产集团的董事长李思廉先生。李先生您是和气生财的人，您是香港人对吗？
李思廉：对。
窦文涛：你是从小在香港出生的吗？我首先有一个八卦的问题，作为房地产这行是祖传的还是自己半路出家的？
李思廉：我是代自己搞的。
窦文涛：是创业者。
窦文涛：李先生，富力地产在香港很牛，香港人说话特别谨慎，富力地产企业发展理念是创建非凡，至善共生。那么，富力地产到天津因地制宜发展，有什么新的操作思路，有什么新的想法？
李思廉：创办了公司十几年，经过了十几年的磨炼，我们在2009年底2010年初的时候，有这样一个机遇，来天津来参与超过300万平方米的项目，我们四家都是在我们比较成熟的时候，把公司最擅长的最内行的的一面献给天津的市民。
四大开发商领导共议津南新城价值
窦文涛：其中你们这家公司最擅长、最内行的是哪一面？
李思廉：商业写字楼方面比较擅长，前期跑腿的工作也做了很多。
窦文涛：我感觉是和地方上合作协商。
李思廉：也是需要。
窦文涛：这也厉害，不是猛龙不过江，在香港的地头上非常熟，是和气生财，满面笑容。听说富力地产单盘销售金额今年上半年排名天津全市，说明和天津很有缘分，讲讲您个人对天津这个地方的印象。
李思廉：天津感觉这几年发展得特别快，应该可以和北京并列了，天津未来几年时间会快速发展，在过去的几年，我们公司在天津的发展非常顺利，这次的津南新城我们会做一个非常好的项目，回报给天津市民。
富力地产集团董事长李思廉
窦文涛：天津市民鼓掌了。作为香港人在和天津人打交道的过程中，因为我爸妈是在天津恋爱，在天津读大学的，我和天津也有关系，你对天津的印象怎么样？
李思廉：喝酒很厉害，这点印象很深。
窦文涛：所以今天晚宴大家也是不醉无归了。
窦文涛：下面是合景泰富的孔健岷先生，您介绍一下在产品设计方面有什么特点？
孔健岷：我们一直和富力团队研究怎么做好这个项目，这个项目是国际的名师阵容，包括了建筑设计是新加坡最著名的公司设计，另外EDSA和马赛尔(音)公司，在世界上排名都是前五位的，至于商业方面我们请了一家做商业街很出名的公司BAR公司，美国的很多商业街都是他们做的，我们专门带团队去美国三个月，看了一下他们设计的商业街，做得非常出色，也希望把这个优势引到津南新城这个项目中；至于室内设计我们请了SCL公司，都是香港比较出名的设计公司；商务中心我们请的是美国一家甘斯特(音)公司去设计酒店、购物中心、写字楼；产品特色方面除了结合北方的居住习惯，我们也借鉴了南方的一些户型实用性，我们不会浪费一点空间，实用率非常高，采光、日照很好，和北方的天气有关系，希望南北结合，打造适合居住的生态城；园林方面考虑到北方到了冬天会很冷，很多的水井到了冬天会结冰，水干了以后会做一些雕塑，色彩方面很丰富。另一方面，南方的园林比较精致，设计方面我们也结合了南方的特色，我们希望把这个项目，打造成一个适合居住、吃喝、玩乐、购物、商务等各方面的大型商业综合体。
合景泰富董事局主席孔健岷
窦文涛：很好，谢谢孔先生，谢谢孔总。下面请教雅居乐集团董事局主席陈卓林先生，您在国内开发了很多大项目，照你看来津南新城这个项目有什么个性之处？
陈卓林：这是我们投资的大项目、好项目，比如富力看好的我们就做，这个项目我感觉有三点突出之处：一是300万平方米的项目目前来说比较少，而且交通非常方便，在天津大道上。同时，我们整个配套设施主要连接天津中心区域和滨海新区，周边覆盖多所学校，有40多万接近50万的商业，这个项目配套来说是非常好的。而且我们四家团队一起来天津合作，我们很有信心，我们四家都是在香港上市的房地产公司，雅居乐对天津有一部分的了解，也有十几年的房地产开发经验。我们在广州、中山、贵州都有大项目，海南清水湾也是海南的项目。我们很有信心把这个项目做好，我们希望多方面共赢，我们有合理的利润，另外希望这个项目能非常好的回报天津老百姓。
雅居乐集团董事局主席陈卓林
窦文涛：下面请世茂集团董事局副主席许世坛先生，您是第四位，问您比较无聊的问题，为什么不是三家、不是五家，恰好是你们四家？
许世坛：我们和富力地产在广州也有合作，陈总说了我们的项目很大，相信富力在天津有很多好的案例。
窦文涛：世茂集团项目中关于滨江、滨河的案例比较多，我觉得靠着水边能居住是一种福气，过去有人给我算命，名字里面涛字，住的地方在水边寿，住在水边我能长寿，所以我的日本名字叫窦文水寿，我在深圳追求海边，在北京追求河边，很不幸是北京最臭的一条河，我也住在旁边。那么您怎么把这个概念注入到津南新城呢？
许世坛：我们有一个项目在上海在江边，面对着码头比较脏乱一点，经过政府的改造发生了很大的变化，现在已经是十万一平米，发生了很大的变化。说到津南新城，首先它连接了天津和滨海新区，处于比较中心的位置，位置非常好，而且政府打造的大学城，还有产业在这里，另外我们是沿河的，在设计中我们希望有很多的房子可以看海看河，打造一些景观住宅，也会比较快。
世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛
窦文涛：你觉得这块地方自然环境怎么样？
许世坛：我觉得非常好，而且政府做了很多公园绿化，花园的前面是河，生态环境是非常好的。
窦文涛：谢谢许总，不过一般主持人是帮着嘉宾说话的，因此我们今天专门组织了一场新闻发布会，现场交给传媒界的同行，四位老总要接受新闻记者的提问，大家可以指定对象。记者同行如果有问题请举手示意。
每日新报：请问富力地产的李先生，津南区处于天津市最南部，在津滨发展的主轴上，是中心城区和滨海新区的重点区域，也是各界关注的焦点，您认为如何看待津南区域未来发展的趋势？第二个问题，津南新城的建设将给津南区域带来怎样的贡献？谢谢！
李思廉：今年是“十二五”计划的年，如果大家有留意天津市的发展规划，在城区衔接上津南区处于非常重要的位置，整个区域是天津市政府以双城、双港、双向拓展整个大方向中重点推动的，天津南边的发展是一个必然的趋势，津南新城位于天津市和滨海新区的中间，扮演非常重要的角色。我们会运用巨大的资金在这里建设新城，和区政府和广大老百姓应该是一个双赢的局面，我们利用四家公司所有的人力物力以及过去十几年的发展经验把津南新城做好，我们也会全力以赴，配合天津的长期发展。
北京青年报：请问合景泰富的孔总，在您做这样一个几百万平米的大型综合性项目，从南方的融入进步理念和北方人的居住习惯，包括津门的文化上是怎样有更好的结合，是出于怎样深度的考虑，谢谢！
窦文涛：我觉得问得很好，我也很感兴趣，这几位老总给我介绍的时候有新的概念，他们都是南派的，原来房地产界还分南派和北派，他们特别善于讲话，南派一般叫敏于行和讷于言，说话不一定很擅长，南派是一种实干的风格，不知道在经营房地产理念方面，孔总您也说说，你们南派是什么路？
孔健岷：南派其实是气质方面比较多，类似园林方面的建筑比较多，北方在建筑上非常注重日照采光，另外北方房子的建筑风格方面我感觉是非常考究的，所以在建筑中用现代化的风格去适应北方的建筑习惯。我们考虑北方在冬天的天气较冷，我们投资超过1个亿大型的综合会所，里面有游泳池、篮球场、健身房等等，所有的功能囊括其中，春夏秋冬可以游泳24开放；从细节方面考虑很多，无论从工艺还是设计上都非常的讲究，考虑北方的居住空间和细节方面南北结合，奉献给天津市民一个非常好的产品。
窦文涛：我感觉会不会南方人在接受一个房间的面积上可以稍微小一点玲珑一点，我们北方人喜欢敞亮、开间大一些，有没有这样的区别？
孔健岷：其实北方比南方的开间要大，这和地方、地段的定位有关，我们考虑个是使用方面、开间上我们都结合北方的居住特色。另外在配套方面，举个例子，以前90年代广州的华南新城华南板块，那个时候很少有商业配套，比如学校、商场、酒店都没有发展，但我们在津南新城里面实现了商业配套的完善与升级，做了很大改变。现在在这个楼盘中，基本上囊括了五星级酒店、大型购物中心、800米长的特色商业街、教育配套设施等等。我们以前1994-1995年华南板块卖的价格是8000块左右，现在已经到2万多，总体上看津南新城这个楼盘非常有吸引力和影响力，也非常适合投资，我们也感觉到这个市场的潜力是非常大的。
窦文涛：谢谢孔总。现在还有没有记者提问。
中国房地产报：我们知道目前中国房地产业已经进入了品牌竞争的时代，特别是超百万平方米的大项目在品牌上非常的重要，今天的四位开发商在开发天津项目之前在广州也开发了不少项目，请问陈董，总结过去的经验，您认为强强联合开发模式的优势是什么？从中又收获了什么？谢谢！
陈卓林：我们以后有大项目也不排除强强联手，我们在27个城市有很多项目，这次我们四家以互利合作为主，在上海是世茂，这对于我们是非常有利的，同时津南新城几位搭档都说了，除了配套设施，我们现在开发时间如果不间断，估计5年左右，如果销售来说7-8年，如果现在按这个价钱来说，为什么看好天津这个项目，我觉得首先天津房地产价格比较规范，天津的地价非常合理。你问我们四家公司，我觉得这次的合作很开心。
李思廉：咱们的媒体都喜欢问我们，公司为什么是四个，不是三个、不是五个，我们公司在天津的这个项目招拍挂之前已经跟进两年了，当时国家也有调控，所以我想找老朋友一起做一下，当时我不知道谁做谁不做，就三个电话都打了，没想到大家都做，所以这就变成了四家。
窦文涛：这就是一拍即合的故事。
李思廉：几家大型公司联手的合作，大家也分担一些风险，这是很好的经验。
今晚报：请问许总，在南方很多城市，郊区化生活已经成为普遍的现象，在天津这种生活方式刚刚起步，津南新城300万平米的项目，可以说是一个新的城镇，您认为津南新城的建设对天津市的生活方式有没有一个改变？
许世坛：我觉得一个大盘能对一个城市的影响是很大的，刚才陈总说得很对，我们这里有很多的配套，比如我们这里有星级酒店，有好的商业和购物中心，实际上是一站式的生活服务，如果公司坐落在这里可以做宴请、与朋友吃饭，包括可以在这里购物、居住、休闲。由于周边的配套是非常完善的，有大学城，津南新城有点像上海的松江城(音)，有点像大学城、郊区板块的模样，松江城(音)经过十年的磨炼成为了上海最贵的房子。我觉得这里发展得会越来越好，希望距离拉得再近一点。
窦文涛：时间有限，给你们每个人一句话，大家为这个项目付出了很多很多，每人送上一句话给大家。
李思廉：我希望这个项目达到三赢的局面，谢谢大家！
窦文涛：好，三赢。
孔健岷：希望用心设计、用心搞售后服务，贡献给天津市一个优质的生态城。
陈卓林：眼见心见，共建未来。
许世坛：用陈总话说，回报天津市民。
窦文涛：谢谢四位老总。今天的论坛分为两场，他们算是主人家，今天这场盛世，大家关心的不光是津南新城还有整个的行业，天津未来房地产业的趋势大家都很关心，接下来的论坛中还有四位有名的专家和大家分享见解，一位专家也很有水平，没有放在一会儿论坛的嘉宾里，这位就是任志强先生，我告诉您一个好消息，为了让其他的嘉宾今天有讲话的机会，给您单独安排了演讲时间。
任志强：今天是四家公司合作共同合作讨论天津的发展问题，目前城市发展突出的问题是城市化进程引起的社会矛盾，在1978年的时候，同在二战后开始城市化建设的难度要持续30年，同时和日本也是在二战后城市建设大概发展了40年的时间，今天城市化率数字是46.6%，有人说接近全世界平均水平，全世界是平均49.9%，我们平均大概是30%多，这是我们的城市化率，城市化率是什么，市镇人口占总人口（包括农业与非农业）的比率。我们生活在城市人口大概是46%。从1949年建国的时候，我们把国防、工业放在了前面，而把城市化放在了后面，造成了房价过高等等一系列的问题，我们1949年后的前三年进行了城市化，那个时候在低成本的时候完成了基本城市化的过程就不会有现在的困难了。
华远地产董事长任志强做主题演讲
1949年城市人均使用面积4.9平米，到了1978年是3.6平米，经过了30年的建设不但没有增加面积反而减少了，那个时候谁说过房价贵，谁说过房子不够用了，改革开放以后，我们每年住宅面积6.1平米加2.2平米，一共达到了8.3平米。于是现在出现了很复杂的问题，就是现在的农民工问题，为什么全世界都没有这个问题只有中国有，恰恰是因为城市化的原点远远高于中国，我们把工厂建到农村去，工业生产都转移到了山沟里，于是今天当工业化远远高于城市化的时候就会出现一个矛盾，我们不得不用农民工来弥补这样的矛盾，所以我们的性质决定了把农民在农村中的土地变成城市用地，我们又不得不让他们生活在城市，这样的矛盾就多了。土地上的矛盾如果不能彻底解决的话，不但在今天在今后也会妨碍城市化发展的过程。
今天可以看到，世界发达国家，比如说纽约，当1平米的工业用地的时候，包括住宅、第三产业的城市用地。当1平米工业用地的时候会配5平米的居住用地，日本1平米的工业用地会配3.7平米的城市用地，我们使用8.9平米的工业用地配1平米的居住用地，所以我们的城市化率远远低于工业化，我们的GDP寄托在工业用地，而大量没有使用闲置的开发区，招商引资的土地远远大于每年可以用于住宅用地，目前为止，城市面积不到4万平米，工业所占用地达到了4.3万平米，远远超过了我们居住用地。重要的问题是我们先生产、后生活，历史到今天没有得到彻底的改变，我们不愿意把综合土地解决城市化，解决以人为本的关系，于是我们不得不在土地18亿亩红线，工业和农业以及城市建设中达到综合开发，有了所有产业都希望土地的中获取10%的规定，要拿出一部分来解决保障房的问题，拿出一部分来解决农民工的问题。要拿出10%来解决交通的问题，明天要拿出10%解决医疗问题，后天要拿出10%解决养老问题。我们到底拿出多少解决城市居民的居住，拿出多少亩地来解决城市化的问题。
在此之前，我们的房地产就成了无米之炊，解决我们当前的问题，从1995年开始，每天到2400万-2800万人进城，随后10年后，到2005年后1400万人，十二五后又把这个指标往下降，从1.25降到了1.85，我们的农民已经变成了农民工的工人阶级，于是当我们的人均平均超过了4千美元的时候，有多少人没有进城，这样一个发展矛盾从世界平均水平看大概差了14%-16%，包括日本实践、韩国、英国、美国以及其他发达国家的实践，不断提出的新问题在城市化发展的过程中如何发展我们的GDP。
天津和北京之间，过去天津是小发展，今年1-6月份天津GDP超过了5千万，今年有可能进入亿元，北京和天津相比，天津GDP增长16%，北京是8%，北京现在大概是7千GDP，2-3年以后也许天津会超过北京，因为8和16之间几乎差50%，天津不再是小兄弟，也许天津有了特殊的政策，也有了滨海新区建设的指标。天津的发展也许我们可以看到，更多的好的开发商开始进入到这个区域，他们在用合作的方式建立新城，而这个新城不是代表城区的中心，城市外延不断扩大的时候，分界线越来越不情醒，变得越来越复杂，于是一个新的新对城市未来发展的意义和过程，城市化、区域化都会带来巨大的影响。我们应该感谢更多的开发商为城市所做的贡献，而不是禁止他们在经济发展过程中发挥自己的才智，同时鼓励他们创造城市的发展。如果我们限制你们只能盖最次的房子，是不是我们的津南新城比原来的老城更多更小，我们希望以的价钱买房子，但随着城市的建设发展会觉得越来越好。我们一定让城市未来的子孙们赞扬他们的鲜明记住美好的记忆，而不是的钱留下一个废墟，让他们不断拆。希望开发商为城市创造的未来而不仅仅是今天，谢谢！
窦文涛：谢谢任总的发言，任总的一家之言，启动了思考房地产界。我向来很关心妇女界的意见，刚才说了房地产界男精英多了，所以见到一位女精英感觉非常的兴奋，一定要请她上来和大家分享意见，有请工商联房地产商会会长聂梅生女士上台演讲。
聂梅生：感谢今天的主办单位请我过来参加这个论坛，我想首先说一下关于津南新城的感觉。我觉得津南新城应当是四大名企的强强联合，同时不仅仅是翻开了新的一页，尤其是当前房地产调控阶段的时候，给我们显示了新的信心，所以我衷心希望他们的理想能够成真，事业能够成功。
关于请我来说，大家可能更愿意听一下我对于当前房地产业的看法，曾经在博鳌论坛上我说了四句话，我现在仍然觉得是这样的情况并没有改变，市场进入纠结，调控进入深水，行业进行定位，要从另外一个角度来思考，来拓展房地产市场的概念，对企业面临着成长，像今天他们四个公司，在香港上市公司的强强联合也是一种成长。
工商联房地产商会会长聂梅生做主题讲演
我们在上半年4月初有不同的研究者、机构、开发企业都会从不同的角度看待问题，我们也有一些看法，首先，我们从这方面看，我更愿意认为房地产不能光看同比和环比，我们可以看到二季度整个国家的经济数据的情况，我们的GDP在上半年增长了9.6%，我们的CPI增长了6.4%，再看一下可支配收入上半年总量760，CPI和我们的关系并不是太大，因为房价并没有进入CPI，但大家都知道，和工业是密切相关的，工业的价格指数和我们是密切相关的，直接计入我们的成本，上半年整个是这样的数据。
房地产上的数据，我们涨幅比较大，价格下降降到了37%，上涨的幅度环比价格基本上超过0.9%，说明了什么问题，我们一致认为，房地产环比很重要，为什么？因为从国际上看都是这样，如果某一个价格的环比在0.5%，正负0.5%，涨0.5%是6%，每个月下0.5%也是6%，我觉得大家注意为什么这样的数据，国家统计局都要说环比涨幅在0.5%没有超过0.5。从环比价格，涨幅的范围在扩大，同比价格趋于合理，下调和涨幅回落的情形降到44%，已经占了66%，二季度的主要指标哪些是0%以下，这些宏观指标都在0%以上，GDP9.6%，CPI6.4%，GPI7.1%，实际上可以看到，6月份大多城市的价格包括已经在五亿，环比在0.5%以内，咱们的地价的水平是8.8，比房价要高，统计数据出来以后仍然是8.8，这里面可以说明房地产各项指标已经低于同期的指标。
如果今天的调控是7%，需要当前的态势，压力不能继续加大需要减少，货币政策不再继续加压，二三线城市继续上涨，大家提到的和中央国务院的常务会议，部局的会为什么绝不放松房地产调控，而且要继续调控，我觉得大家在担心一个问题。看一下2009年房地产是36000亿，今年不到半年就26000亿元，一般下半年比上半年高，今年要是多少，这还了得，所以我觉得从房地产投资来讲特别的让人心惊，特别的迅猛，销售面积是4.44亿平米，去年是9.37，如果分开的话是8.88，到不了去年，销售额去年卖了43000亿，今年上半年是23000亿，2.45万亿，说明了今年的整个房地产销售势头上扬很猛，并没有下滑，如果下半年继续乘2会超过去年的销售额，对比起来会觉得非常的鲜明。1-3月份比去年高，房地产调控是不会放松的，所以我们很纠结，看这个数字，房地产的经济发展，CPI、GPI也涨。
所以今年有一个重要的问题，是保障性住房，首先是一个人居的问题，如果不这样做不保民生的话，会闲置资本收入。第二通胀的形势不乐观的情况下，我们抓手在这里，要发企业债，这是非常强的一个信号。也就是说，2008年的时候，我们靠商品房，今年我们保障房的1.3万亿非常重要，这次是保障房担当，所以保障房今年是全方位的经济社会发展的重要抓手，不能掉以轻心的。保障房的项目开始我自己觉得不必太担心，因为经济需要1.33亿来支撑，所以保障房的作用是非常重要的，有更广泛的一些认识。
我认为问题是在土地上，土地占到了地方的71%，而且地价领跑房价，越跑越快，地价土地这块涨了8.8，仍然是红线，越跑越快，因为房地产土地的问题，宏观来讲锁定在3万多亿的抵押贷款，地方发债去年经济刺激的过程中，地方债很大一部分的抵押，加上房地产中4亿平米的抵押，如果这3万多亿也不都是理想的，也是有很大的风险。在这个问题上，到底怎么解决，土地出让制度和房产税等等的问题，到了一个非常关键的时刻，所以中国在房地产方面有重大的举措，都是离不开建设和改革，在此期间，我觉得应该积极着手一些重大改革的政策以及出台，这是非常重要的。
最后，讲一下我们行业需要重新定位，我们原来老说我们是重要的经济支柱，现在也是非常重要的产业。2009年达到了将近20%，所以作为了这个行业是老大，最重要债务，牵涉面最广，但是我们国家的经济发展到目前的情况，是不是应该重新思考一下房地产的定位。因为我国的三架马车在调整，主要是融资，再贷款的30%-40%，但是我们国家已经向内需型发展，投资的拉动力在下降，靠内需、服务业来担当重点。怎么样把城市化和城市发展、城市开发紧密联系，而不是光营造商品的存在，城市化的内涵更注重房地产的发展，所以城市化进程的调整必须减少之间的差别和结构，这个时候房地产的角色发生变化，对经济的拉动，是火车头，起到了承载的作用。像今天的津南新城是一种承载的作用，不一定是拉动的作用，与城市新兴产业的发展融合共生，整个的行业定位，从国务院有关部门要定位产品，天津非常愿意承担，启动这样一个新的思维，把自己的位子放在这里更合适。包括城市运营、城市开发、城市发展、城市综合体、城乡一体化等等，作为一种承载力出现，而不是拉动力出现，说句不好听的，晚上睡觉的地方就是商品住宅，所以新型产业区，像开发区经济带来承载，开发区也应该是内需型消费型产业的承载平台，都需要这样做。
在这样的情况下，要从单一的商品房开发，我觉得像津南新城不仅包括商品住宅，也包括城市的业态，是一个复合的业态，大型企业整合能力提升，今天的四强，强强联手，特别体现到大型企业整合的力度，中小企业困难加大，企业集中度提高，会在新的行业之下集中提高，企业的发展从单纯的规模扩张转向综合效益的提升。我们城市的发展，经济的发展、社会的发展更加强了。
所以，我觉得现在确实应该讨论，商品住宅单一的模式到底能走多远？这种单一的模式能发展二十年，城镇居民住房是86%，而且保障房是3600万套，基本上是半壁江山，这样的情况下，都要促进这个行业商品住宅、单一类型的，而且城镇化的发展方向会随着基础设施的发展变化，城市布局的变化，极大的加速城市化模式的发展。所以我们传统的模式都需要行业和业态的支撑，内需型的产业需要房地产是不容又失的，而且也是能力非常强的。面向未来10、20年，今天借此机会和大家分享这些，谢谢大家！
窦文涛：谢谢聂会长，聂会长从全局的角度讲述她的分析，我们希望有一些接近一线的人士，而且是接近中心的人士，下面介绍下一位演讲嘉宾，首创是房地产业举足轻重的企业，今天请首创置业董事长刘晓光先生为我们演讲。
刘晓光：我刚才写了三段内容，是今天这个会没有关系，今天我们津南新城的一个改造和改革，段大概16年前，我来到天津，我记得当时有2个大的高楼在建。 16年过去了，现在的天津一个大型城市的构架已经出来了，而且非常漂亮。我想历史的变化是非常迅速的，我们作为天津高速的创造者，也在这个历史的过程中，尽着自己的职责。
首创置业董事长刘晓光
第二段，给我们的感觉，因为我和李总、孔总比较熟，陈总不太熟，今天看到四个大的开发商，联起手来做津南新城而且体量非常大，这里面45万平米的绿化，很不错。我想学习的是广东商人大开发商他们能够结合起来，首先合股，每一家25%的股权，第二是能够发挥各自的擅长之处，有的是投资、设计等等方面。第三是发挥各自的优势，共同作出好的策划思想。这些是值得学习的地方，他们的商业经营理念，可能会更成熟一点。我想很可能重要的原因是由于中国的房地产市场价格市场化的进展，给南方的企业创造更大的优势。
我今天看，我觉得我应该向这些企业学习，在这样的情况下，在这种风险压力的情况下，我们的开发商特别是大的开发商，怎么样走联合之路，怎么样形成联合的东西，投资、资金上形成循环这系很有意义的。
我写了第三段，中小企业中型企业，可能我们对中小企业来讲将来有一些联合——资源联合的道路，同时大的开发商的合作，谢总让我讲，我觉得我们应该学习四大家联合起来，共同开发一些大的项目，给当地留一个好的产品。在思想上、投融资技术上、资金上做一个比较好的项目，包括天津。当然有一个基础，估计广州的四大家比较投入，平时也都互相了解，在今天这个情况下，如果更好地规避风险，以最快的思路开发好的项目，今天他们四大企业这样做了，谢谢！
窦文涛：谢谢，接下来请出一位重量级的演讲嘉宾中国住宅房地产研究会副会长、中国房地产投融资促进中心主任顾云昌先生，有请！
顾云昌：很高兴参加今天津南新城的盛会，四个香港上市的南方的开发商在我们北方的天津环渤海中心城市开发300万平米的新城市，这个规模刚才也说了比北京的望京还要大，这里是300万平米，可以住2万户人家，有5、6万人口完全是一个小城市。而且这个新城市是四家中国房地产巨头，很有实力的品牌企业的开发，我相信津南新城肯定是中国的一个亮点。
中国房地产住宅研究会副会长顾云昌做主题演讲
讲到新城，我们中国的城市大家知道这个城市，为什么叫城市？不知道大家有没有想过？古时候没有城市的概念，为了安全就盖了城墙，城市是住人的地方，也必须有买东西的地方，一个城市必须有生活的空间还有生产的空间，有流通，但奇怪的是现在这个地方叫新城，叫开发区，一个地方搞开发，一个地方住人，结果造成了一大早城里人跑到开发区上班，晚上开发区的人跑到城里去睡觉。造成了交通拥堵，周围许多的开发区，经济开发区、技术开发区，实际上现在想想这样的模式是应该反思的模式，今天我们看到四大开发商，搞了一个津南新城，56万平米商业，5万平米的教育，240万平米的居住，我想肯定是一个城市的概念。这就是令我们经过了津南新城所有里面的人既有就业、又有生活，把生活和生产结合在一起，这样的模式有很大的优势，我们津南新城就是一个大的综合体，就是一个小城市。这一点他们四家开发商心里很明白，这样一个新城在今天搞开发，比起十年前、五年前开发有很大的优势，让城市上升，必须是城市的设计，这是我的一点感想。
二是我讲一点感想，中国的房地产市场，了解一下房地产市场的背景，我总结了三个两，一个是两化，城市化、工业化，第二个是两调，经济结构调整和楼市调控下房地产市场，三个是型资源节约型和环境友好型房地产发展，如果两化、两调、两型弄明白了，今天的房地产必备的，就明白我们该怎么做。
首先讲讲工业化和城市化，实际上我们今天看到中国都是产权模式，我们也有短缺，住房短缺，交通拥堵，医疗不够，说明我们这些方面是不赌的，而且是过剩的，仔细想想，过剩的是工业化的产品，是过剩的，而我们城市化的产品是不足的，所以在此期间，我们加快城市化间房地产的发展，怎么把房地产的发展融合到两化、两型、两调，按照城市的人文生态也好、自然生态也好，往这些方面发展。
我们中国经济正在转方式、调结构中，我们的房地产转型，房地产转型期间，中国的房地产作为房地产的产业有房地产的市场，大的方面存在着五六个方面的转型。首先是目标的转型，目前的房地产发展是要拉动经济增长，从2009年国家启动经济，把房地产十二五的任务是拉动经济增长使地方财政收入增长。今天的房地产不用太担忧，一是经济的作用，要持续稳定。二是社会目标，我们放在房地产的目的是为了解决人们的住房问题，是为了实现住有所居，三是要实现绿色地产的发展，要把绿色、节能的概念体现出来，比较单一的经济目标转移为三个方面的目标，这是我们今天应该明白的。
二是房地产的供应方式，我们房地产的供应方式主要是商品房，比较单一的商品房，保障房数量很少，为了解决这个问题必须大量发展保障房，商品房体系和保障房体系，供应房体系要有两大产品，如果转型这是一个方面。
三是行业和市场的转型是调控方式，过去的调控方式主要是融资需求，2004-2005年主要是宏观调控主要是针对融资需求的，这轮的调控这两年除了要调控融资必要的需求以外，更重要的方面是要增加比较，这点各位有没有注意到，各位国家的国五条就加了，保障房需要保证，力保商品房的土地供应。从土地指标来看今天的土地计划27.8万公顷，去年是16.8万公顷，我们的调控既要看到调控基础，又要看到有效供应。
土地方面、财税方面我想肯定朝着转型发展方向去做，现在我们是单一的政府供应，政府一家供应土地，这样发展下去有没有可能多家竞争，进入市场，金融方面，现在我们金融体系围绕房地产调控，主要是有一部分贷款难，融资渠道比较单一，怎么样转移，拓宽增加自己的融资渠道，使我们的房地产融资额投资开辟更多的渠道。
财税方面我们现在是开发的多，没有保养方面的，我认为这是我们在房地产调控中、转型中的几个重点。
面对这样一个行业和市场的转型阶段，我们的企业、产品应该进行转型，一是发展空间，发展空间的转型，一些重点的城市，现在看来在大中小城市发展，这样的态势已经成型，二是个是物业状态方面的转变，物业状态比较是卖单一的商品住宅，这样一种状态，而且主要是销售为主，转向销售与服务为主。第三个转型是海量的模式，开发商的模式大部分是以开发和融资，投资和开发一体化，现在我们看到不少企业有的专门从事融资、投资，有的专门从事开发。像浙江的商业模式，有的找找文字上的模式，这样的转型已经开始出现。
房地产的盈利模式，更多的要靠产品的盈利，提高性价比得到这样一个房地产的回报，哪怕是单纯的，我们产品决定了，不是灰色的产品，向绿色产品产品化的发展。最后一方面，我们产业链进行开发，一个是转型，行业之间的差别，另外产业链下供应商、金融商等等我觉得都是在房地产转型中，也是在城市发展中我们无法适应整个大盘的变化，使房地产导致更好的态势，让中国人真正住上好房子，让中国的城市更加美好，恐怕是我们需要努力的，谢谢大家！
窦文涛：你讲得这么好，舍不得让你走，请留步，今天末尾是压轴大戏，现在是第二场。请出首创置业董事长刘晓光先生，富力地产天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强先生，本来是城市化发展与区域发展津南新城的论坛，我觉得现在摆在咱们面前所有的朋友面前有一个大背景的问题，今天详情你们几位还有一位贵宾他还在路上中房董事长、幸福人寿的董事长孟晓苏先生。咱们先从部分说，我给三位嘉宾读一组数字，今年国家对保障房建设加大了投资力度，2011年的保障房计划是1000万套，相比起去年是580万套，占到今年所有住房的60%，这么大的一个量，投入这么大量的保障房投入市场以后对现在整个的商品房市场有什么样的影响，尤其是现在的房地产业，现在中国的房地产业本来就有危机，再加上这样的影响会发生什么样的问题。
请谢总您先谈谈。
相关领导与专家共议城市化与区域经济发展
谢强：提的这个保障房这个事我个人认为国家提出保障房从决策上是对的，但保障房我认为是不应该大跃进式的进行，保障房现在是经济适用房、廉租房、限价房等等，我觉得现在房子应该解决居住的问题，政府间超过100万、200万这些都是政府，将来先把居住的问题解决了，现在保障房、经济适用房、限价房有可能有一部分人所得到的东西与社会相比是不公平的。我个人认为，保障房还是应该以廉租房为主，保障房应该是市场归市场，保障归保障，如果归市场就会把房地产市场做了，高档房其他房子都不要紧，只要卖出去，这就是市场，市场可以带动个别经济的发展，不仅仅是房地产的发展，现在保障房凡是有钱的企业，他们把这些钱去集资，有的人有三四套住房了。现在利用保障房作为掩体，出现了很多的问题，不能把国有资产进行重新分配。
窦文涛：现在看来这个计划是势在必行了。
谢强：怎么样保障，保障谁的问题，国策是对的，但具体的还需要再解决，因为住的问题，还需要再解决。
刘晓光：保障房设计，叫保障房，第二叫商品房，还有第三是集资房，如果销售方面，一是保障房，二是商品房不能商品。
窦文涛：您能不能具体举例说明一下。
刘晓光：商品房市场化，采取经济策略的办法，现在有很多行政的办法，商品房是要满足需求的，现在是限制的问题，市场规律的问题。中国的国情不一样，地区，1980年以后，他也想办法买房，不想租的房，暂时租，将来有能力的时候就要买。建廉租房也好，谁来建，有什么样的回报性，政府是无限投资，这个廉租房、保障房的融资要求。
中国的房地产分三层意思，一是闲置，一是五个调整，中间的这部分既不能享受，还也一个问题，一般买商品房的，尤其是两个人，是不一样的，有很多的原因，不够调整，通过变动的方式。
窦文涛：在保障房这么大举措实行之下，对商品房的价格优多大的冲击吗？
刘晓光：肯定是冲击，商品房的价格看房价，首先限购肯定要限购，现在看各大城市的核心区基本是这样的。特大核心区的边缘区已经下降了15%-20%，依然是比较猛得下降，价格挺高的，肯定是要降，而且降完之后，有的是压下来，降完之后是不是能上去呢？始终是一个疑问。
顾云昌：保障房的问题中央有两种说法，一种说法是定任务，是政治人物，保障房的三个确保，个确保计划完成，要开工建成。第二个是确保质量，第三确保保障房分配到需要保障房的手里。中央对保障房的重视，可见保障房对经济发展地位中的作用。保障房是好事，我想中央的意图无非是两方面，一是我们前几年保障房盖得少了，现在弥补盖得少的不足，解决低收入家庭买房子的住宅需求。二是保障房也需要融资、也需要原材料，不过保障房的开发对经济增长保持者贸易，房地产还剩下32%，既要社会的稳定，又要经济发展。
资金没有问题，地方再发债，先建保障房有三种保障房，种是棚户区改造，通过棚户区改造做了不少改造，总的比例是40%。第二种是供销售的保障房，经济适用房、限价房。第三种是廉租房，出租房子。个是30%，第二个是20%，第三个是40%，现下我认为当今问题比较多的，是公租的房子，他收取的费用，农民要保本。资金有进有出，房子的资金不够，只可能还利息，不够买房子。政府的利息不够，感觉钱收不回来了。
窦文涛：像我们不懂经济不懂房地产的，您说政府投入不够，现在国家没有钱，比如中央实行了分税制，为什么不够呢？
顾云昌：因为保障房的任务10%来自中央，有1300亿中央政府解决，靠地方政府的投入，地方政府地方财政现在采取了税收，地方政府财政，这样的占了整个地方财政收入的2/3，房地产发展得好坏，土地的高低，也直接影响了保障房。反过来房地产市场跨了，商品房市场也跨了。
窦文涛：现在闲房空置买不起房子，在网上这样的一些人发出声音，而有钱买得起没钱买不起不是这样的人。这是混合在一起的问题，现在刚大学毕业谈恋爱结婚的小青年，希望买一套商品房的，天天骂却买不起，在香港大学毕业不会想要买商品房，很多香港人在差不多退休的时候才会想买房子。咱们现在打蛇打在七寸上。谢谢！
谢强：保障房的国策肯定是对的，但怎么样操作，保障房究竟保的是谁，天津盖的房子提前跟我研究买还是不买，我说当然买。你有房子吗？他说有房，国家的房子在过去，政府是不是在保障房的范围内，保障谁，这个房子是保障谁的，让真正需要保障的人给予保障。
窦文涛：在这样的背景下1000万套保障房，房地产业如何化解这样的冲击，房地产业的未来空间在哪里？
刘晓光：未来的十年应该是黄金的十年，它的集资利润率可能越来越低，趋于平缓，这是我的看法，第二个看法，在新的情况下，一方面保障房很多，一方面资金很严，现阶段开发和供应量，这样的开发量让开发商怎么活。我们的企业内部不能再指着过去那种一问块钱卖，2、3万的情况，能不能提供这样的服务，企业能不能进行转型，转变发展，光去做卖完就跑的，也不行。将来的旅游地产、商业地产、物流地产，这可能是一条新生路。还有一个不该追求暴利，能力增强了，你的市场就更大了，所以应该薄利多销。
价钱上来了会比较多，过去我们买一块地10个亿，现在是50个亿，如果40个亿加上去就亏死了，土地制度就是这样。
窦文涛：不光是房地产商之间同舟共济，政府也要一起同舟共济。
顾云昌：我觉得房地产层面转型发展时期，如果过去十年是房地产的黄金时段，今后的十年发展的白银时代，如果做好房地产一个是我们的引领模式，开发更好的产品，满足市场的需求。第二个是在管理中，房地产中管理是非常重要的，好的产品卖得掉卖得好，他的产品卖不掉就要死掉，通过我们的管理提高质量，强化我们的服务。第三是没钱了就要借，货币的环境是不允许的，所以如何开发商不仅要开发产品，而且要拓宽融资渠道，这方面我们还要做努力。我想谁内容能够经得住考验，谁能够立于不败之地。
窦文涛：谢总，刘总也说了在津南新城共担压力，你讲讲如何在房地产业现在的情况下怎么应变？
谢强：像这样的强强联合今后是一个方向，一个成规模的土地的话，一个地产商很难拿到，我们四家就是一个强强联合，把各家自己的优势全部融合在一起，握成一个拳头搞开发，特别是在房地产形势不好的情况下。
窦文涛：谢谢三位嘉宾，谢谢你们的宝贵意见，请三位入座。大家都是挺看好这个项目，刚刚闪光出席仪式的天津市人大常委会副主任、市工商联主席 先生已经来到了现场，下面把时间交给 先生。
：各位来宾、各位朋友，我代表天津市民营企业家，代表天津市房地产企业家们，祝贺津南新城论坛今天圆满成功。今天来了非常多的知名企业家，在这里发表了非常精彩的言论，如果不是这两天温州高铁出事了，我想我们的论坛一定是更加成功。应该说房地产一直是我们热门的话题，有一个评价对房地产商是傲慢与偏见，房地产是我们国民经济非常重要的一个因素，不管是恨也好还是爱也好。我们国家最近又要出台一些政策，希望这些政策能够让我们的房地产事业健康成长。
人大常委会副主任、市工商联主席 讲话
各位来到天津，天津的房地产市场应该是比较健康的，我们没有大起大落。谢强最有发言权，天津的特点，北京堵得一塌糊涂，天津的城区也就是上下班的时候略微有点行程缓慢，为什么？因为我们早早认识到了摊大饼这样的城市建设的错误，我们建设了很多的小城区，天津的中心城区和滨海新区是这样的，中间联系的靠一条路，海河。在扁担中间是津南区，天津以后未来的发展津南区很可能是天津的中心，津南新城这个项目富力的眼光是非常准确的，咱们的合作非常的好。
大家刚才提到了，房地产赚的是土地的增值，土地的增值在于它周边的环境，放在这里增值的速度，真正要想高速发现它的价值就在环境，津南区配套应该是在天津市是的，我们有天津的高效园区，有天津大道而且在海河旁边，我觉得可能是华北地区最有优势的地方。
非常欢迎各位到天津来，希望各位事业成功，希望大家在天津过得愉快，谢谢大家！
窦文涛：谢谢，请您留步，咱们的四大老板和特邀的贵宾在这里合影留下今天这一历史时刻，有请几位贵宾上台，今天上午我们的论坛创造了一个机会让各界的同志有机会在一起切磋、交流、分享，结下一段缘分，也给天津津南新城开了一个好头，大家共同见证了揭幕仪式，大家共同祝愿津南新城的美好前景，谢谢在场的各位贵宾，感谢本次承办单位——北京汗青昌隆文化有限公司。谢谢大家！
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