[摘要] 从普通商业地产跨越到保障房，REITs在中国历经“九拐十八弯”，画出一条中国式金融创新的艰难轨迹。房地产信托投资基金的中国之路，可谓“九拐十八弯”。这一金融创新产品，从提出建议论证到试点方案设计，先后遭遇国际次贷危机与国内房地产调控，转眼间近五年的时间逝去。
新版地方债？
摩根大通的李晶认为，近年来地方政府收入中有超过20％-30％来自土地出让金，这意味着地方政府缺乏为保障性住房舍去大量土地出让的动力。
今年国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(博客)撰写的一份研究报告指出，从历史水平考察，总体上看，各项指标均显示，保障性住房建设在2000年前后达到高峰后，近十年来持续萎缩。报告称，2009年住宅竣工面积5.96亿平方米，经济适用房竣工面积占比仅为6％，比2000年的26％低20个百分点。
中央政府从2009年起加大保障房投入，2010年确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户，是历年来力度的。
9月20日，住建部披露，中央财政专项补助资金692亿元已全部下达。今年保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60％。这意味着，按计划今年尚需约3000亿元投入保障房。绝大多数的保障性住房建设资金需要地方政府筹措，“探索统筹使用各类保障性住房补助资金”。
对于地方政府而言，一方面地方财政尚未摆脱对土地出让收入的依赖，另一方面近年地方投融资平台大量借债，负债率过高，目前已受政策限制。
以天津为例，截至2009年7月底，天津共有市区两级投融资平台141家，注册资金累计1790亿元，资产6850亿元，负债4448.8亿元，其中银行贷款3132.6亿元，资产负债率为64.9％。
天津早在2009年中，就设立了中国首支保障性住房投资基金，规模为50亿元，以加大保障性住房市场的建设力度，减轻巨额融资压力。基金投资人主要由银行推荐，资金来源采取社会募集的方式，包括银行理财产品即“银信政”产品资金。
然而，国务院明确，各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。“这意味着，目前的保障房REITs，更像一种新版的地方债，成为目前地方政府一个新的融资渠道。”前述熟悉天津方案的人士表示。
一位接近中信证券的消息人士称，中信证券除为天津设计了保障房REITs方案，同时还设计了以公共设施资产（如政府办公楼、桥梁、道路等）为基础资产的公共设施REITs。或许，在保障房REITs破壳之后，更多新的REITs产品将在中国迎来一个开放之春。
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