[摘要] 从普通商业地产跨越到保障房，REITs在中国历经“九拐十八弯”，画出一条中国式金融创新的艰难轨迹。房地产信托投资基金的中国之路，可谓“九拐十八弯”。这一金融创新产品，从提出建议论证到试点方案设计，先后遭遇国际次贷危机与国内房地产调控，转眼间近五年的时间逝去。
10％何来
天津版保障房REITs，表明将租赁型保障房这类公共品变成投资品，关键仍在于地方政府让利，舍去（或说转移）部分土地出让。
深圳交易所金融创新实验室主任毛志荣撰文指出，REITs将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。这一观点被业内广为认可。国内专家也提出若干提高的可能方案，包括：在REITs架构内绑定其他高地方政府房地产资产；向投资者提供政府补助；及为投资REITs产生的收入提供优惠所得税等。
显然，目前津版REITs属于种方案。事实上，今年初国土部公布的政策性住房用地计划中，24454公顷的廉租房与经济适用房 (论坛 新闻)用地量和750公顷公共租赁房用地量，占政策性住房计划用地量（142256公顷）不足五分之一。这为“在REITs架构内绑定其他高房地产资产”预留了足够的想象空间。
以香港领汇房地产基金的经验，与廉租房绑定在一起的其他高资产，还可以是廉租房配套的商业物业（对于股权型REITs尤其适用），例如商场、车库等。
据戴德梁行有关人士介绍，租金不可能有大幅调整，仅可根据通胀情况适当微调，但是配套商业物业的租金可以根据市场情况提升。香港政府投资装修，提升廉租房商业物业价值后，使得物业人气上升，从而提高了租金水平（尽管提高租金一事也曾在社会上引起争议）。这部分物业的较高支撑着领汇基金的。
这位业内人士认为，内地保障房，若免去土地出让金，又有政府的税费扶持，有可能提供一个不错的，“比如在杭州，若在3万元的住宅周边建公租房，这样公租房不可能很低”。
就税收优惠而言，住建部有关人士近日指出，目前要进一步明确对保障性安居工程的税费减免政策。一些业内人士认为，REITs的税优政策问题，可以从保障房REITs找到突破口。
国内业界担心的是，REITs收到租金后应缴纳营业税，而分配剩余时，发起人可能还须缴纳剩余的营业税，出现所谓“双重”纳税。但国税总局至今并未对REITs产品是否将最终获得税收优惠政策作出回应。
在美国，政府有通过实施低收入住房返税政策的经验，这一举措吸引了一部分REITs参与公租房建设的开发和运营，从而扩大了公租房规模。
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