天津版REITs"以售养租"保障房为出口破壳待出

中国新闻网  作者：张宇哲  2010-09-27 08:59

[摘要] 从普通商业地产跨越到保障房，REITs在中国历经“九拐十八弯”，画出一条中国式金融创新的艰难轨迹。房地产信托投资基金的中国之路，可谓“九拐十八弯”。这一金融创新产品，从提出建议论证到试点方案设计，先后遭遇国际次贷危机与国内房地产调控，转眼间近五年的时间逝去。

从普通商业地产跨越到保障房，REITs在中国历经“九拐十八弯”，画出一条中国式金融创新的艰难轨迹。

房地产信托投资基金（RealEstate Investment Trust，REITs）的中国之路，可谓“九拐十八弯”。这一金融创新产品，从提出建议论证到试点方案设计，先后遭遇国际次贷危机与国内房地产调控，转眼间近五年的时间逝去。

生不逢时的REITs，在方案设计上，道路同样崎岖。先有监管部门分歧产生出债权版REITs和股权版REITs“两步走”，后有迎合国内政策导向，从普通商业地产REITs到保障房REITs的跨越。REITs的中国之路，画出了一条中国式金融创新的艰难轨迹。

今年初，在中央政府大力推进保障房建设的背景下，天津与上海将各自的保障房REITs方案交付央行，并提交国务院等待审批。虽然时至今日，以保障房作为资产池中主要资产的国内首只REITs尚未获得准生，但相关话题再度升温，引发业界的种种猜想。

多年来，除政策因素，普通商业地产REITs在中国的推出被认为有两大技术障碍：其一，目前国内商业物业的租金较低（5％-6％），难以满足市场预期（净至少为7％-8％）；其二，国内尚无税收优惠政策，以支撑REITs产品的净。

以保障房为突破口，看来已成为中国REITs破壳而出的最可能路径，但最需要解决的还是问题。在目前国内的保障房体系中，廉租房与公租房作为经营性物业，可被装入REITs的资产池，但其租金比国内普通商业物业还低。这种情况下，如何将公共品变成投资品？

政府补贴自然是题中应有之义，但政府“补”多少有必要，如何“贴”才合理，需要产品设计和操作细节上的创新，亦是考验中国初生REITs的关键。出台呼声极高的天津版保障房REITs方案，也因此成为了业界争论的焦点。近日，本刊记者获得的天津版保障房REITs方案显示，其REITs产品净有可能达到10％，政府补贴主要方式仍不外乎“以地换房”和“以售养租”。