[摘要] 房企大佬万科早已启动其“过冬”模式，2012年的房地产形势将同样严峻，这在业内已基本形成了共识。
回望兔年
限购限贷，楼价仍涨四成
2011年的楼市成绩单完全体现了一路寒意的必然。在统计房管局公布的数据可见，2011年全年，广州二手住宅成交量为599.26万平方米，是2007年至今的倒数第二，仅好于2008年的453万平方米。不过在成交价方面，却是一路高歌猛进，从2011年1月份的5772元/平方米一路到12月份的7540元/平方米，涨幅达31%。即是说，年初买100万元的房子，年底就要130万元了。
成交量惨淡的原因，多种组合拳齐下的宏观调控成交量最主要因素，限购、限贷以及一手楼市促销降价多带来的客源分流，都迫使二手楼市行情不断走低。
成交跌三成，是5年来的倒数第二
本周房管局公布了市场成交数据显示，去年12月份，广州二手住宅成交面积仅为32.1万平方米，是从8月份以来的连续第4个月下跌，这是去年的成交量，比去年1月份的89.44万平方米，狂降了64%。
至此，2011年全年广州的二手住宅总成交量为599.26万平方米，月均约为50万平方米，同比2010年全年的825.42万平方米，减少了近27.4%。这样的成交量位居5年内的倒数第二低位，仅比惨淡的2008年时的452.99万平方米的成交量要高，和2007年、2009年及2010年超700万甚至是超800万平方米的成交量无法同日而语，说2011年是二手楼市的寒冬一点都不为过。
官方数据如此，中介数据亦如此。合富置业、满堂红等中介行在2011年的成交量比2010年也减少四成或者以上。业内人士分析认为，宏观调控政策影响巨大，例如限购、限贷政策直接限制多套物业的高端买家入市；限外政策令部分外地户籍的买家入市受阻，尤其是私营企业主以及专业市场的档主受影响更大；同时，信贷紧缩、放款速度慢、利率上升，也使得买家入市门槛提高，加上部分业主不接受按揭付款，实力有所不足的买家或无奈离场，或“出走”外围，导致成交量越来越低。而到去年四季度开始一手新盘的特价促销，也对二手楼市产生明显的分流效应。
均价狂涨近四成跑赢CPI
成交量虽然持续走低，但是二手楼价却一路在走高，尽管说去年12月的均价比11月份有下降，但没改变全年涨价的趋势。官方数据显示，12月份时“7字头”的均价已经比1月份时狂升了31%，若和2010年12月份的5504元/平方米相比，涨幅更是达到了37%、接近四成。前年能以100万元购得的小单位，去年则要多付40万元才能成交了。和CPI相比，实在是刘翔一般的速度。
满堂红数据显示，去年12月份该行二手住宅成交均价为14020元/平方米，同比上升12%，合富置业显示的涨幅小很多，同比涨幅为2.1%，楼价仍在万元高位上。尽管各方数据各不相同，但市民的感觉都比较一致，那就是2011年的二手楼价并不见怎么降价，市中心的二手房依然买不起。
相对于灵敏的一手楼市而言，二手业主的反应要滞缓很多。不论一手降价多少，不急资金的业主也不会跟随一手楼降价，“除非是投资客要抛售，否则我们难见10%以上的议价空间，”多位分析人士表示，“其实就去年而言，大幅降价也仅集中在四季度，其余时间一手楼价还是稳定的，二手价因此站得也很稳。”而随着调控的深入、及一手楼盘的陆续降价，二手楼价的议价空间才逐步微微扩大，但尽管如此，二手楼价目前仍在高位。
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