[摘要] 房企大佬万科早已启动其“过冬”模式，2012年的房地产形势将同样严峻，这在业内已基本形成了共识。
| 》》》春季攻市 2.25千人婚房看房团报名 帖子换情侣《《《 |
房企大佬万科早已启动其“过冬”模式，2012年的房地产形势将同样严峻，这在业内已基本形成了共识。而作为对一手楼市具有重要补充作用的二手楼市，业内对其在2012年的行情并不看好，整体上量价齐跌仍会是一个不变的趋势。因此，在应对一手楼市竞争的同时，二手中介企业在来年还须要具备符合自身生存和发展的经营方式。
成交量至少减少一成
2011年全年广州的二手住宅总成交量为599.26万平方米，比2010年的825.42万平方米减少了近27.4%。这个成交量，是三年来的新低，2012年，业内预计成交量还将继续下降一成左右。
满堂红研究部高级主任肖文晓分析认为，根据中央以及地方政府对宏调政策的表态，2012年松绑的可能性不大。因此，今年楼市的政策环境基本变化不大，可以预见的利好消息是银根将顺应国内经济形势的变化会逐渐放松，这对鼓励刚需入市有一定的积极作用。“参考去年下半年广州二手住宅月均42.7万平方米的成交水平，我们认为上半年将延续这一趋势，下半年会随着政策的微调略有好转，预计全年成交量约在510-540万平方米之间，折中点即525万平方米左右。这个量同比会减少一成左右”。
中原地产天河西南区总经理潘婉霞显得更谨慎些，她说：“今年的成交量可能是2011年的七八成左右。”她分析，新的一年物业税的风声越来越大，预计会加速多套房业主的放盘量，这对市场会是一个利好。但如果调控基调不变，加上受一手楼盘降价分流二手客户的影响，二手的成交量不会有所好转。合富置业首席市场分析师龙斌也预计，今年上半年的成交或会在低位徘徊，若下半年的价格能调整到位或者政策的执行层面有松动，交投或许会在低位缓慢回升。
中心城区更能吸引刚需入市
2012年，一手楼市表现为刚需之争，在限购限贷等政策的影响下，首次置业者和首次换房者这些刚性需求者便成为商家们重点争夺的对象，谁赢得了刚需，谁便能赢得市场。二手楼市同样也不例外，在2011年，各大行的刚性需求置业者比例已升至六成以上，成为二手市场的成交主流。而在2012年，这种状况将持续。
那么，哪些区域会成为刚需的追捧对象呢？潘婉霞说：“一是投资型区域，如天河的珠江新城板块，这里投资客比较集中，所以降价速度会比普通业主快，能更快刺激成交；二是刚性需求强的区域，如海珠区和越秀区等，它们是典型的居住型区域，业主虽然降价速度较慢，但区域自身魅力能吸引较多的自住者关注。”肖文晓认为，交通便利、配套成熟的中心六区仍是刚需族置业的，“我们预计，房产证满5年、与一手价格形成明显价差的二手房源，单价在9000元-1.5万元/平方米、总价在60万-100万元的物业，成交需求会比较大”。
中介规模将进一步收缩
广州的中介行在2011年也出现了关铺裁员的现象，但与北京、上海、深圳等大城市相比，远不及他们惨烈。但在同样低迷的2012年，不少业内人士认为一定也会出现关铺裁员现象，中介规模将会进一步收缩。
倘若成交量将进一步减少，之前在行情好时一窝蜂上马的地铺就会遭遇关铺威胁。潘婉霞表示，2012年一定会继续出现中介关门的景象，裁减的幅度也将更大，中介行业的规模减一两成也不是不可能的事情。对于大中介而言，也是一个“挺”的过程，挺住了便能迎来好光景。
肖文晓说，2012年市场环境的变化压力对整个行业是同样的，其区别是在于企业本身的资源、特点决定了其应变能力的强弱。“2012年的中介行业，唱主角的依然是拥有品牌、网络优势的大型中介。依托‘大’的优势，它们将比一般中介获得更多的业务拓展机会和融资机会，也有更强大的后勤支持，获得更好的生存空间”。此外，他认为还有一种中介会过得比较好，那就是“一些深耕社区的微型中介，他们可能只有一两家店铺，但在当地经营多年，根基牢固，成本不高，在严厉调控的大环境下仍会活得比较好”。
二手楼价将回调一成左右
对于楼价的预测，三大行的专业人士都有一个基点，那就是宏调政策仍会持续。在此基础上，二手的整体行情会延续2011年四季度量价齐跌的可能，二手成交均价将继续下调。
龙斌分析：“预计2012年政策明显放松的可能性不大，二手住宅的交投将保持在低位运行，部分业主的议价空间有所加大。目前，市区的实际成交价仍保持高位，但中心区低开的一手新盘增多，预计部分地段的二手价格会有进一步下调的空间。我们总体预计，2012年广州二手住宅成交价约有一成左右的回调空间。”
肖文晓也认为：“2012年的二手住宅价格不会下滑太多，预计平均降幅10%，不超过15%，全年成交均价将与2011年基本持平。”
潘婉霞对记者说，2012年的二手成交量要回升，就得依靠二手业主的降价。“但从去年四季度和目前情况看，小业主还不愿意降价。我们看一手楼动辄就有10%-20%甚至更大幅度的降价，但小业主才松动10%左右，降幅的珠江新城，也只是15%左右，这很难刺激成交。因此，若是2012年有更多一手楼盘降价及加征物业税的传闻因素，有可能会催促二手业主快速降价”。
一二手联动将以住宅为主
应对2012年并不乐观的整体行情，中介企业除了“节流”之外，仍需进一步“开源”以维持公司正常运转。对于应对新形势的准备，业内人士认为还是有比较多的渠道的，如继续进军一手楼市、稳固租赁业务等。
一二手联动是2011年楼市的一个主要特征，这在去年四季度时表现最为明显。一手商家看中的是二手中介的客源，二手中介则希望从一手楼市分一杯羹，两者各取所需、两全其美。
在2011年的一二手联动中，商用物业成为主角，这是由于住宅限购所致。在2012年，一二手联动的项目预计将会转回住宅。潘婉霞说：“因为2011年一二手联动的商用项目已较多，市场反应好，同时也消化得差不多了。因此，在新的一年里，我们的联动项目会以住宅为主了，毕竟，今年的一手住宅供应量非常充裕，空间较大。”
龙斌表示，2012年二手住宅的租赁需求仍会比较旺盛，但经济大环境的不确定因素也在增加，租金的涨势会有所趋缓，因此，中介公司维护好租赁业务就变得很关键了。肖文晓说：“新的一年，住宅租赁业务、商业地产及一二手联动都会是有实力的中介不会放过的市场蛋糕，这是‘开源’必不可少的业务内容。”
回望兔年
限购限贷，楼价仍涨四成
2011年的楼市成绩单完全体现了一路寒意的必然。在统计房管局公布的数据可见，2011年全年，广州二手住宅成交量为599.26万平方米，是2007年至今的倒数第二，仅好于2008年的453万平方米。不过在成交价方面，却是一路高歌猛进，从2011年1月份的5772元/平方米一路到12月份的7540元/平方米，涨幅达31%。即是说，年初买100万元的房子，年底就要130万元了。
成交量惨淡的原因，多种组合拳齐下的宏观调控成交量最主要因素，限购、限贷以及一手楼市促销降价多带来的客源分流，都迫使二手楼市行情不断走低。
成交跌三成，是5年来的倒数第二
本周房管局公布了市场成交数据显示，去年12月份，广州二手住宅成交面积仅为32.1万平方米，是从8月份以来的连续第4个月下跌，这是去年的成交量，比去年1月份的89.44万平方米，狂降了64%。
至此，2011年全年广州的二手住宅总成交量为599.26万平方米，月均约为50万平方米，同比2010年全年的825.42万平方米，减少了近27.4%。这样的成交量位居5年内的倒数第二低位，仅比惨淡的2008年时的452.99万平方米的成交量要高，和2007年、2009年及2010年超700万甚至是超800万平方米的成交量无法同日而语，说2011年是二手楼市的寒冬一点都不为过。
官方数据如此，中介数据亦如此。合富置业、满堂红等中介行在2011年的成交量比2010年也减少四成或者以上。业内人士分析认为，宏观调控政策影响巨大，例如限购、限贷政策直接限制多套物业的高端买家入市；限外政策令部分外地户籍的买家入市受阻，尤其是私营企业主以及专业市场的档主受影响更大；同时，信贷紧缩、放款速度慢、利率上升，也使得买家入市门槛提高，加上部分业主不接受按揭付款，实力有所不足的买家或无奈离场，或“出走”外围，导致成交量越来越低。而到去年四季度开始一手新盘的特价促销，也对二手楼市产生明显的分流效应。
均价狂涨近四成跑赢CPI
成交量虽然持续走低，但是二手楼价却一路在走高，尽管说去年12月的均价比11月份有下降，但没改变全年涨价的趋势。官方数据显示，12月份时“7字头”的均价已经比1月份时狂升了31%，若和2010年12月份的5504元/平方米相比，涨幅更是达到了37%、接近四成。前年能以100万元购得的小单位，去年则要多付40万元才能成交了。和CPI相比，实在是刘翔一般的速度。
满堂红数据显示，去年12月份该行二手住宅成交均价为14020元/平方米，同比上升12%，合富置业显示的涨幅小很多，同比涨幅为2.1%，楼价仍在万元高位上。尽管各方数据各不相同，但市民的感觉都比较一致，那就是2011年的二手楼价并不见怎么降价，市中心的二手房依然买不起。
相对于灵敏的一手楼市而言，二手业主的反应要滞缓很多。不论一手降价多少，不急资金的业主也不会跟随一手楼降价，“除非是投资客要抛售，否则我们难见10%以上的议价空间，”多位分析人士表示，“其实就去年而言，大幅降价也仅集中在四季度，其余时间一手楼价还是稳定的，二手价因此站得也很稳。”而随着调控的深入、及一手楼盘的陆续降价，二手楼价的议价空间才逐步微微扩大，但尽管如此，二手楼价目前仍在高位。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
