[摘要] 房企大佬万科早已启动其“过冬”模式，2012年的房地产形势将同样严峻，这在业内已基本形成了共识。
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房企大佬万科早已启动其“过冬”模式，2012年的房地产形势将同样严峻，这在业内已基本形成了共识。而作为对一手楼市具有重要补充作用的二手楼市，业内对其在2012年的行情并不看好，整体上量价齐跌仍会是一个不变的趋势。因此，在应对一手楼市竞争的同时，二手中介企业在来年还须要具备符合自身生存和发展的经营方式。
成交量至少减少一成
2011年全年广州的二手住宅总成交量为599.26万平方米，比2010年的825.42万平方米减少了近27.4%。这个成交量，是三年来的新低，2012年，业内预计成交量还将继续下降一成左右。
满堂红研究部高级主任肖文晓分析认为，根据中央以及地方政府对宏调政策的表态，2012年松绑的可能性不大。因此，今年楼市的政策环境基本变化不大，可以预见的利好消息是银根将顺应国内经济形势的变化会逐渐放松，这对鼓励刚需入市有一定的积极作用。“参考去年下半年广州二手住宅月均42.7万平方米的成交水平，我们认为上半年将延续这一趋势，下半年会随着政策的微调略有好转，预计全年成交量约在510-540万平方米之间，折中点即525万平方米左右。这个量同比会减少一成左右”。
中原地产天河西南区总经理潘婉霞显得更谨慎些，她说：“今年的成交量可能是2011年的七八成左右。”她分析，新的一年物业税的风声越来越大，预计会加速多套房业主的放盘量，这对市场会是一个利好。但如果调控基调不变，加上受一手楼盘降价分流二手客户的影响，二手的成交量不会有所好转。合富置业首席市场分析师龙斌也预计，今年上半年的成交或会在低位徘徊，若下半年的价格能调整到位或者政策的执行层面有松动，交投或许会在低位缓慢回升。
中心城区更能吸引刚需入市
2012年，一手楼市表现为刚需之争，在限购限贷等政策的影响下，首次置业者和首次换房者这些刚性需求者便成为商家们重点争夺的对象，谁赢得了刚需，谁便能赢得市场。二手楼市同样也不例外，在2011年，各大行的刚性需求置业者比例已升至六成以上，成为二手市场的成交主流。而在2012年，这种状况将持续。
那么，哪些区域会成为刚需的追捧对象呢？潘婉霞说：“一是投资型区域，如天河的珠江新城板块，这里投资客比较集中，所以降价速度会比普通业主快，能更快刺激成交；二是刚性需求强的区域，如海珠区和越秀区等，它们是典型的居住型区域，业主虽然降价速度较慢，但区域自身魅力能吸引较多的自住者关注。”肖文晓认为，交通便利、配套成熟的中心六区仍是刚需族置业的，“我们预计，房产证满5年、与一手价格形成明显价差的二手房源，单价在9000元-1.5万元/平方米、总价在60万-100万元的物业，成交需求会比较大”。
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