[摘要] 昨日，中指研究院数据信息中心总经理葛海峰以及天津分院总经理蒋云峰等在中指研究院会议室就房地产新政下市场形势变迁及企业拿地策略举行了研讨会。
下面是一些特点
从我们情况来看，35个大中城市是房地产市场开发的主体，一线城市市场份额是下降。我们从2003年是16.3%的比重，但是到了2009年只占到8.4%。从2004年18.4%到8.4%，下降了10个百分点，就是房地产投资转移逐步转向二三线城市。还有就是二三线城市的发展速度明显快于一线城市，包括重庆、成都、天津、沈阳、长沙发展速度是非常快的。
在目前市场情况下，充裕的货币流动性是近期房地产市场，特别是热点发展的重要支撑力量。目前对于宏观经济来讲，我们宏观经济增长速度很快，货币流动性也是比较充裕的，这样加上国内投资渠道很少，我们知道房地产被压制之后，很多人趋向于黄金、钻石。如果宽松货币政策不改变，依旧是房地产市场追求的支撑力，这个也是判断为什么房地产市场依然非常火爆，能够支撑的原因。
我们宏观形势，市场状况、产品特征、热点区域、主要开发企业来分析，这个大家来看一下，作为中指研究院的分析角度，我们会分析城市的热点区域和板块，以及重要的开发企业。这里面非常有意思的是，我们给某一个企业，我们会把当地企业分成两类，一个是主要竞争者，比如像万科、保利既有影响力，又是性的品牌企业。另外一方面是可合作的企业，就是这些企业在当地有资源，这样可以合作，或者并购他的一些项目，通过这种方式获得比较好的土地资源。在天津这种现象比较明显，天津外来的企业非常多，天津本地的企业来说，相对前几年是逐步边缘化了。我们还是建议，对于企业来讲，如果要去发展，除了在自己的城市要有比较好的发展，你还要积极拓展区域市场的项目，来扩大自己的城市。
城市投资建议我们会提供相关的建议，这个有机会可以再交流。
另外一方面，我们有一个系统，我们有105个城市，就是2000年以来土地的信息，而且是所有招拍挂的内容。我们提供非常方便土地市场的查询，我可以举一个例子，我可以了解万科在各地土地拿地的情况，任何地块可以点进去，我们对某一个地块都有相关的数据，包括土地的面积，土地的规模、容积率、成交价等等，以及城市所在的位置，以及周边项目的情况。另外我们还有万科在武汉其他拿地的情况。
我们对土地地块有相应的跟踪，我们还有土地统计中心，土地市场报告的跟踪，你进入这个城市做研究，你必须了解这个城市土地的推出规模怎么样，土地的溢价水平怎么样，市场是不是竞争激烈？我们可以由相关月度的所有跟踪，可以了解每个月推出量、规模，另外比如想了解哪几种用地，这样也可以去了解2010年7月份三宗地块，都是哪三宗，以及具体的面积。另外会把105个城市所有地块做排行榜，比如楼面价、出让金、土地规模、溢价水平等等，
我要说大体是这些内容，希望跟天津朋友一块交流一下，就是关于土地市场现状，包括天津企业的自感受。
蒋云峰：非常感谢葛总拿出这么好的内容。接下来我们大家共同探讨下企业对我们土地市场的看法以及拿地技巧方面的分享。首先有请我们的吉宝的周总。
天津市鸿吉房地产开发有限公司总经理 周成东先生
周成东：我觉得拿地是越来越难，政府控制越来越多，我本身开始就烦，谁垄断都不好，土地只能往上走不能降，虽然拿出来几块地，但是还是在政府控制手里，如果拿出来招拍挂，那还是那个价钱，很难降下来，谁垄断对市场都不好。
以前起码腐败多一点，但是政府公司还可以把土地拿过来，供应方源头上多一点。现在就是一家，那土地肯定要往上走，虽然现在政府打压，又看省政府想不想合作，市政府想不想合作，他们财政由30%甚至50%都是土地成交，那肯定不想。虽然中央政府逼他们，但是地方政府不一定积极配合。
我认为打压就是错误。2008年出台的政策，出台政策反而更高了，你总是打压开发商，造成量更小，你应该支持开发商，开发商的量就上去了，如果开发商量上去了，自然价钱就往下走。政府出台老是打压开发商，开发商量肯定要往下走，那价钱就上去了，那还是一个供需的道理。
现在我觉得政府这次还有点明白，就是把土地供应量给提上了，那不应该控制开发商这么多，就是限制什么时候开发，我觉得打压不是一个好事。另外就是整个经济大环境并不太好，虽然GDP很高，但是并不是整个企业发展的GDP造成的，而是政府投资的GDP，那这个就有泡沫在里面，那负面影响很大。虽然十年经济非常好，因为盖高楼也盖了，不需要那么宽的马路也盖了，不需要地铁也盖了，那这五年肯定是非常好，整个经济长期下去，我觉得对经济负面影响非常大，因为政府投资和企业投资，和人民投资，包括外国政府投资非常低，经济效益非常低，所以在外国也经过，从1939年开始，罗斯福策略就是政府大量投资，最后走了1974年，认为这条路子走不通，反而影响企业。政府就是这么多资金，政府多了企业少了，如果企业少投资，那负面的影响就非常大了。政府投资经济效益非常低，所以应该企业投资多一点，现在中国政府大量的政府投资，这个就是非常非常危险。政府这么大投资，并不一定是一个好东西，短期是好东西。
蒋云峰：国家发展应该是三架马车，投资、消费、外贸。中国外贸有些受阻，从消费来说，短期之内有大幅提升也是很难，所以只能靠大量的投资。
周成东：经济要平衡，老靠出口日本最后也不行了，最后还是要平衡内需，内需占50%-60%，出口占30%，我们出口以前是70%，我们内需非常弱，那你靠强大的内需，就是外面不好，内部还可以好。现在靠外出口，我们出口30%在美国，你出口太大对他也不好。让中国调汇率，中国也不理，结果美国开始打压，如果你老是不理，美国肯定要采取行动，每年差不多给咱三千亿美金，人家跟你谈那么久，你就不提，那肯定要采取行动。政治实际上就是妥协，你要跟人民妥协，你要跟国与国之间妥协。
我们还处于掠夺资源，自从第二次世界大战走的路线不一样，我们走的是共赢，国与国的合作，主导国家都是这样，没有抢你的资源发展我。第二次世界大战各国的态度转变了，全世界老百姓过上好日子，只不过不像以前是掠夺资源。
蒋云峰：就我想法，二战后，比如苏联社会主义阵营基本上是以社会主义其他国家为他提供原料做准备，而美国对于阿拉伯国家，对于非洲也是大量经济上的掠夺。
周成东：还是合作，殖民地就是抢，现在美国出来是合作，谈价钱，你要多少石油我给你这个价钱。欧派克可以提高价钱，美国控制不了，有的东西可以控制，石油组织可以控制，但是美国控制不了。现在美国要跟你商量，虽然军事强大，但是美国人没有逼着说，都是跟你谈行不行。
你看郎咸平说，2006年我们经济危机，但是我们当时说什么？是过热不是经济危机。所以采取一切的经济措施方案。错可以改，我们有一个问题，包括房地产，我们开始老说开发商捂盘，就是这么简单的问题，不说土地的供应，那你怎么对待那些问题？你要真正了解问题，你才能针对问题。我觉得要看到问题的本质所在。
国耀集团天津事业部执行董事常务副总经理 刘浩洋先生
刘浩洋：当前我们房地产业就是太特殊了，不能纯粹理解成市场经济，我们把很多社会的责任纠结在这个行业里面，所以为什么会打压，为什么会调控、会鼓励？其实核心问题不仅仅是房地产业自身，包括甚至整个产业结构方方面面的问题，是国家发展阶段性的问题。看到你们资料统计有这么多的经济适用房，这个都是政府早该做的事情，解决中低收入居住问题、生活的体面问题，整个社会的和谐问题。我们房地产企业，特别是国有的房地产企业应该配合政府去大量开发适合中低收入者居住的经济适用房、廉租房。
远洋地产天津地区经营部副总经理 曹玉超先生
曹玉超：现在增加土地供给的呼声很高，但是站在政府的角度来看，土地供给一定是有效的，但是这个有效的供给从哪来？要依靠城市的自然生长和发展脉络的延伸，所以土地一定是稀缺资源，这是政府也改变不了的属性。有效供给做起来确实是很困难。
保障性住房政府也意识到，肯定不是现在才意识到。
周成东：医疗重要不重要，教育重要不重要。连英国一个老牌帝国主义、资本主义都医疗和教育都是一部分私企化，但是政府保留90%以上还是以政府做主导，你不应该私有化。连资本主义社会都知道，我们社会主义更应该担起这个责任。
曹玉超：比如说举一个例子，天津市某区政府一年财政就是五个亿，这个都做保障性，政府才能做多少？
周成东：中央政府应该帮，我们有两万亿在美国，你不能说我们没钱，你看我们的奥运，有人说花了两千亿，这个也是钱，还有世博会，你不是没有主导的概念，有没有关心人民的意愿在里面。如果你做1%，你把教育搞好了。你看我们的教育，我们GDP一直在3.2%，在西方国家都是8.2%。
葛海峰：保障性住房和政府利益还是有冲突的，地方政府房地产不管是有土地收入，还有房地产个性的税收，有些城市土地收入占财政收入比重是非常高的。如果保障性住房供应性大了，价格缺乏上升的空间，那很多开发商就不来投资了，这样就会直接导致地卖不出去。
周成东：地卖不出去是好事，结果卖的太快了，结果整个经济就完蛋了。我觉得地就要慢慢升，为什么新加坡到今天有竞争的力度，就是土地控制非常好，每年2%、5%的涨，但是涨的随着非常慢。香港政府多少年前就要拍卖，最后香港制造业完蛋了，1979年都到深圳了。土地那么贵，整个香港住一千块的酒店，里面就是一张床。所以土地是最重要的，就跟粮价一样。之前说天津土地便宜，非常错误，土地便宜是一个好事有竞争力，你土地一高了，把所有的竞争力都给取缔了，你还有什么竞争力。
蒋云峰：土地涨没有问题，但是不要太快了。
周成东：城市发展肯定要涨，但是政府应该控制速度，慢慢涨，每年涨2%，不要超过5%的规律。
刘浩洋：中国相对于新加坡也好、香港也好，区域太大了，各地发展不平衡。就比如说房地产调控，新政之后，哪些地方房价在涨，就是四五线城市房价涨的特别快，相当于一般小县城。项目卖的特别好，甚至开盘就卖光了。像这些区域，确实没有必要去调，不但不要调，还要加大供应量，之所以房价涨这么快，就是因为供应量不足。因为中国发展不均衡，有些区域相当于晚起步了十年，刚刚形成地产消费群体，供应量不够，所以不涨才怪了。
周成东：房地产就是省里的事，市里的事，中央政府是不要插手的，中央政府只能宏观控制，中国发展地方不一样，文化不一样，每个省发展速度不一样，那中央政府下一个策略都要走，所以造成这些问题，所以中央政府也干预。上海过热你搞定，深圳过热你搞定，那就不要出台政策了。
周成东：深圳发展那么快为什么？主要是靠香港，香港的企业都移到深圳了，两年深圳发展起来了。上海也是金融一系列改革，上海主要经济辐射的圈是中国最有钱的人。
上海有政府支持、深圳有政府支持，天津有政府支持一定可以好。
葛海峰：北京的CBD区域发展多少年才逐步能够起来。
周成东：CBD是中国的首都，就是中国代表处，就是驻京代表处有两万多家，你说有多少需求，外国公司也想在北京，有钱大公司都在北京，所以办公室需求旺盛。
葛海峰：CBD区域五六年逐步发展起来，现在通州也是做新城，邀请了很多专业机构，包括投资的人都觉得很难发展起来，就是没有支撑。
周成东：北京是首都，有必要放一个代表处，在天津有必要吗？我在工厂就是一个办公室搞定了。或者金融业也需要，我们金融业也没有发展起来。
葛海峰：即使给也就是几年的事，地方政府也是有博弈。包括上海出台什么样的政策吸引机构来进驻，北京很快就会出台。
曹玉超：天津从80年代工业欠债太多了，工业也没发展，服务业也没发展起来，所以要恶补。先是工业慢慢起来，现在大飞机、大火箭。我认为工业已经有了长足的进步，工业进步经济起来之后三产才可以发展，这也是一个长期的工程，不是五年、十年就可以建成的。
周成东：现在中国总是想一步到位，老百姓也是想，总是一下子买个两居室的房子，在外国也不是这样，人家先买一居室，慢慢换，中国人就是要一步到位。
蒋云峰：现在购房者确实缺乏理性。
薛琨：现在我多弄点钱，我再过几年，我可能就够不上，因为收入根本赶不上价格的变化。买一间房子容易，你起价了，一间房子也起价，你不可能一下子买三个，那个是非常辛苦。现在结婚非得要新房子，可不可以买旧房子将就一下。
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