[摘要] 昨日，中指研究院数据信息中心总经理葛海峰以及天津分院总经理蒋云峰等在中指研究院会议室就房地产新政下市场形势变迁及企业拿地策略举行了研讨会。
政府主要从三个主线进行土地市场调控：
1.供求环节、2.交易环节、3.监管环节
供求环节通过增加土地供应量缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格。
交易环节通过完善招拍挂制度，提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易。
监管环节通过地方政府问责制，打击企业囤地等加强市场监管。
现在主流企业虽然市场在调整，但是拿地的区域分布情况来看，以二三线城市为主，包括天津、武汉、成都，天津土地成交量很大也是一个原因，这么多的企业，都进驻天津发展，也是更看好二三线城市的情况。
（PPT）从监测来看，排在位的是万科，万科在2010年1-7月新增土地储备达到1500万平米，拿地是300亿的资金，楼面价是两千多元。所以说不难看出，品牌企业对于土地的需求是非常旺盛的，而且也是积极看好市场未来的趋势，所以不断的拓展自己的土地储备的情况。
主流企业集中在二三线城市，在我们监测企业当中，像恒大、华润、金地在一线城市没有拿地，在一线城市拿地的企业规模也是很小的。比如万科只有100万平米，1500万平米当中只有100万是一线城市，两三线是1300万平米，其他企业都是差不多的。
另一方面我们看拿地的成本，二三线城市拿地成本是比较低，我们看一线城市拿地成本是非常高的，基本上都过万了，万科和绿地相对低一些，这个也是有原因。比如万科主要集中在城乡结合部，二三线土地成本比较低，这里面有一个特殊，一线城市是北京、上海、广州、深圳、杭州。
天津的土地供应量比较大，所以拿地成本还是比较低的，另一方面品牌企业纷纷进入天津，1-8月份，截止8月17号统计的结果，在天津通过招拍挂的形式，富力是排在位，我不知道天津政府为什么这么出让，国土资源部有规定不可以出让这么大。
新政之下品牌房地产企业拿地趋于理性和科学。我们把万科、绿城、保利面积和金额做了一个分析。金额肯定有逐步下降的过程，我们看趋势，包括一二月份土地的量是比较大的，但是4月份之后，整个五六月份多数品牌企业也是在这个时期，大家需要看这个市场到底怎么样，但是我们可以看到7月份，这些企业新购置的企业明显是增加的，加快了自己的土地储备的速度，也就是其实大家经过政策调控的过程之后，对市场的判断还是比较突出，就是未来市场还是非常好的，所以更加积极获取土地。
我们给企业的意见，我们觉得在这个时期建议顺势而为，根据历史的表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一个两个季度的时间差，企业应在价格普遍下跌之前，结合市场的需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。
由于2010年是一个比较好的机会，土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降对于资金充足的房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备的有利时机。
我们认为目前从市场策略来看，一线城市的可开发面积是比较小的，所以除非有品牌树立自己企业品牌地位的需求，你可以去一线城市拿地之外，我们觉得企业可以更多把土地储备放在二三线城市。为什么从品牌角度需要在一线城市拿地，如果你企业长远发展，你在行业里面一定要有一定的定位，各个企业在一线城市，包括很多企业把北京搬到总部，也是出于这样的目的。远洋拿的地王，也有这样的因素在里面。
但是二三线城市，我们认为是扩大土地储备比较好的时机。另外拿产品策略上，由于保障性住房和中小套型商品房用地规模在扩大，普通商品住房的建设会成为未来一段时间内企业主要的经营模式。
适当调整产品结构，并且做好品牌建设，并且为未来发展打下良好基础。这里面为什么跟品牌建设相关，因为各地政府在出让用地的时候，还配建保障性住房，但是这里面有一定的要求，流拍也有这种因素，不仅仅是价高者得，还有一定的背景，甚至提出来以前有没有做过保障性住房，做过的规模是多少，这个都是评价的标准。
另外就是拿地的资金策略，品牌房企可以积极探索债券、信托等方式，刚才吴总也说了，他们有一个房地产基金，现在很多企业都在做这方面的工作，因为包括我们跟很多银行，中国银行、建设银行、总部的沟通，就是今年各个银行都收紧房地产开发贷款的总体规模，而且他们有一个明显的趋势，就是缩小规模以后，会把这些资金重点支持一些品牌企业，就是万科、保利、远洋这些企业，会对小一点的企业贷款压缩比较大。在不利的影响下，企业可以积极探索其他渠道，比如信托、债券、基金等方式。
另外增强企业的综合实力，北京多数采用招标的方式，不希望出现地王，还有政府可操作性非常强。从这个角度来看，企业在此时需要给政府更好的印象。
蒋云峰：天津土地市场还是比较理性的，所以拍卖造成高价的情况并不是很多。
葛海峰：从目前情况看，从市场上来说，我们结合市场的需求来定价，加快资金的回笼速度，另外拓展多元化的渠道，从现在项目销售来看，我们认为在8、9、10月份，新项目会逐步入市，这些项目都会低于周边的价格，多数的企业如果要是做定价，目前市场环境下，我们认为结合市场需求回笼资金是这个时期必要的选择。另外在这个时期可以拓展土地储备，在这个时期你拿地，你的成本不是特别高，第二就是市场竞争也不是特别激烈，所以说我们在这个时期是一个机会。
下面说城市投资吸引力的问题
一线城市土地价格很高，但同样风险要小一些。如果在北京有块地，没有人认为会死掉，你扛个一两年没有问题，可能在二三线城市就会面临这样的问题，就是选择的区域和地块非常重要。这个时候做了相关城市投资吸引力的研究，这个可以跟大家一起交流一下。意义不用讲了，对于拿地企业来说，选择什么时候进入城市，选择什么时候拿地，这种现实意义是很强的。
我们设计了一套框架来做城市投资分析，包括市场规模、潜在需求，成长速度，城市经济水平，我们会选取各种各样的指标。这里面有各种指标作为评价的体系，这个做法有兴趣可以再交流。我们有住宅开发的排名，天津是排在第七位。我们看并不是所有一线城市都是排在前面。
像重庆、成都都是排的比较靠前，这就几方面的因素，个就是市场规模比较大，还有开发投资力度比较大。
另外这些城市为什么投资住宅吸引力比较靠前？一个就是销售额，还有就是杭州、温州增长速度是非常快的。投资额北京、上海、沈阳、重庆、西安增长率都是很快的。
城市居民收入水平高也会成为当地房地产市场广阔的空间，包括像重庆、成都、上海，这些区域全部是长三角区域。现在不仅仅是环渤海，长三角也是这些企业非常关注的城市，也是因为居民收入水平是比较高的，有比较好的需求支撑。
另外可以看到，像石家庄、太原、温州这些城市面积增长速度很快，包括施工面积的增长，他们相对来说，施工和销售比较，代表未来市场的空间。
另外就是整体上的排名，上海还是中国房地产市场吸引力的城市，多数城市排名是代表目前房地产投资的区域分布核心地带，长三角区域、环渤海区域、中西部和珠三角区域。
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