[摘要] 昨日，中指研究院数据信息中心总经理葛海峰以及天津分院总经理蒋云峰等在中指研究院会议室就房地产新政下市场形势变迁及企业拿地策略举行了研讨会。
周成东：保障性住房占了70%以上？
葛海峰：保障性住房相比去年是大幅度增加，在18.5万公顷当中占30%，您说70%普通商品住房，就是中小套型普通商品住房。从供应商来讲，保障性住房比去年翻了两三倍，但是普通商品住房供应量也是差不多增长了百分之一百。比重上来看，虽然保障性住房有30%，这个量也不少，但是整个商品住房的市场土地供应也是加大了很多。
从成交来看天津1-7月份住宅成交量也是增加105%，3月份是成交的高峰，4、5月份是一个低迷期，但是6、7月份有逐步回升的过程。
从价格情况来看，政府调控的效果是非常明显的，土地价格是稳中有降的趋势，从我们监测情况看，楼盘地价是1800元下降了9%，7月份地价是1570元，较上半年低了16%，环比下降14%。土地价格下降我们认为开发企业也应该抓住这个机会扩充土地。土地下降有两方面的原因，就是很多政府不再招拍挂，现在很多城市都是招标，不仅是价高者得，会考虑到综合实力，包括以前有没有做过保障性住房都会成为评标的标准。
政府在推地的时候，专门有一些侧重，就是市中心核心地块没有推，而是远郊区的地块，这个对价格平抑起到了很大的作用。
天津的土地价格一直以来波动不是特别的大，2010年2月份价格，是三千的楼面价，这个主要是市中心区域拉高了2月的均价。包括外来的企业、中铁、金隅等等拿了一些地。
我们非常看中土地市场竞争是否激烈有一个指标，就是溢价水平，新政出台之前溢价水平都是比较高的。像北京、上海在新政出台之前，每月土地溢价都是百分之一百以上，地价都是的成交，举牌都是好几十次的举牌。新政出台之后，溢价都是下来了。
天津也是新政出台之前，虽然溢价并不是特别高，但是新政出台之后，整个溢价水平继续往下跌，4、5月份都是在10%以内。我们发现一个趋势，新政以后，多出城市溢价水平有一个大幅度的下跌。到了7月份多数城市的溢价水平又开始回升了，回升的原因，多数开发商是呈现逐步活跃的情况，也就是说，开发商在7月份逐步开始拿地，这样之间的竞争来说，特别是一些热点区域地块，相对来说竞争还是比较激烈的，开发企业拿地积极性还是比较高的。
另外有一个现象，我们说地王，新政出台之前，的地王非常多的，我们下面有一个总价地王的情况。
排在是富力在4月28日拿到300万平米的地，这个土地出让的面积也是今年以来的土地出让，但是只有这一块地在新政出台之后拿的，剩下的地王都是新政出台之前，而且通过我们的分析来说，天津这块地，虽然总价很高，但是楼面价是比较低的，新政基本上消灭了地王的现象。
天津的地王多数情况是被外来企业获取的，包括像金隅、中铁，他们在天津的拿地也是比较多的，另外本土企业也是拿了一万元左右的地，这个是在南开区。
还有就是土地市场发生了变化，新政发生变化以后，一线城市出现了流拍的情况，二线城市流拍现象也比较普遍。天津还没有出现流拍的现象，这个是跟其他城市不一样的地方。从土地市场来看，有流拍其实意味着这个市场是相对比较理性的，土地的价格水平不是特别高，企业是比较理性的拍地。
周成东：我不知道为什么流拍，如果是政府运作不可能，如果一看流拍就不拍卖了。
葛海峰：这里面还有一些因素，比如像北京不是价高者得，价格高了也会造成流拍，只要有人举牌就不会流拍，现在这种情况看，可能有招标的形式，他认为所有的企业都没有达到他的标准。也有可能出现无人竞拍的情况，政府也存在土地供应的压力，国土资源部是有硬性要求的，这个作为市场上来讲，政府只是暂时性的控制住了房价，从长远来看，必须调整供应结构，才能使得市场达到平衡。
另外就是我们对市场的判断，我们觉得下半年商品房市场会从“量跌价滞”的过程，到“调价促量”过程，这个对土地市场会产生比较大的影响。
此次力度比较大，也是更为严厉，我们会判断房价的调整会比以往要快，这里面有几个原因。
对于目前市场来说，可调控的空间是有的，比2007、2008年调控空间还要大，即使调整了20%-30%也不影响利润的问题。
还有一个问题，这次调整很多企业都会慎时而为，就像2008年谁也不敢降，2008年中国房地产谁也没有经历这样的过程。所以我们会到下半年，会是一个调价促量的过程。我对天津不是特别熟悉，北京已经有很多开发商做这样的事情。
蒋云峰：我个人认为，各个城市有差异，你看的是面，在天津这种调价空间还是比较小的。的范围，特别是一线城市的情况，可能会是一个调价促量的过程，对于天津，应该有自己的特色。
葛海峰：量跌价滞到调量的过程，我们预计成交量还会有一定的回升，这样开发企业资金回笼会加快，产品催化速度也会加快，这样对土地市场也有一定的刺激作用。
另外就是机遇，2008年时候，整个市场是非常低迷的状况，土地流拍也是经常有的事。2008年土地流拍，2009年拍出去的有了明显的上涨，其实土地流拍的时候，我们认为一个经济周期也好，房地产周期也好都会有一个波峰波谷的状态，就是大家怎么判断波谷的时间去拿地，把握这个时机就显得很重要。
北京朝阳路15好地当时也是一个地王，当时流拍的时候是5800元，当时拿地的时候已经达到了15000元，现在周边房价已经达到了四万元。中海的房子也是，原先流拍的时候楼面价是1.4万，成交的时候是2.2万。这个时候拿地，我们认为是一个时机，如果在市场非常好的时候拿地，那你所有的利润空间风险小，空间也会比较大。
从企业的情况来看，多数企业还是看好大势，整个房地产开发投资同比去年增长38%，这个比重是比较高的，而且新开工面积是同比增长70%，这个意味着未来市场供应量也比较大，开发商也比较看好房地产市场。所以我们认为土地开发，土地的需求还是依然强劲的。
还有就是政策问题，就是担心政府是否出台更加严厉的政策？我们认为从土地会进入稳定期和执行期。
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