[摘要] 最引起业内关注的房企高管离职要算是今年万科接二连三出现的情况。先是负责万科产品线的执行副总裁徐洪舸、肖楠在今年年初已离职，再是今年6月万科上海区域总经理刘爱明辞职，8月9日，万科宣布袁伯银先生辞去执行副总裁一职。
一个业绩大增，一个资金链稳健，尽管地产行业处于宏观调控风口浪尖，但昨天万科、招商地产然交出了不错的半年报。万科还高调宣布，上半年市场占有率上升0.8个百分点。受这一利好消息的刺激，昨天股市表现整体低迷的情况下，招商地产大涨4.81%，万科A上涨2.98%。
龙头企业的靓丽表现或许只是暂时掩盖地产企业今年来普遍颓势。根据证监会行业分类统计，截至8月9日，沪深两市房地产开发企业共有24家公布了中报，其中2家亏损、7家业绩下滑，15家企业资产负债率上升。由于还有大批地产企业尚未公布半年报，从预告看，今年上半年地产企业业绩普遍下滑，超过半数企业或亏损、或预减。
两龙头企业业绩靓丽
招商地产半年报显示，上半年公司实现营业收入80.91亿元，同比增长15.90%，净利润14.69亿元，同比增长39.84%，基本每股0.86元。上半年认购面积60.73万平方米，认购金额120.47亿元，销售面积41.58万平方米，签约销售金额68.35亿元，同比分别增长45%和62%。
与招商地产颇为出色的业绩相比，万科上半年经营显得更为稳健，业绩保持小幅增长。万科上半年营业收入199.89亿元，同比增长19.22%，净利润29.78亿元，同比增长5.88%，基本每股0.27元。上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%。半年报还透露，今年上半年万科整体税金支出约105亿，成为房地产行业内家半年纳税超百亿的企业。
上半年大型房企业绩不减反增，但不少中小企业业绩堪忧。已披露的半年报显示，滨江集团净利润下降40.16%；广宇[简介 动态]集团下降45.68%；渝开发下降45.68%；去年同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城，今年中期业绩仅728.9万元，降幅98.39%。之前的统计甚至显示，今年上半年有10家房企预告净利润下降100%以上，其中5家预告下降超过200%，超过半数企业或亏损、或预减。面对中小房企业绩普遍下滑，万科高调宣布，上半年销售金额占商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
负债率上升
今年以来，地产企业资产负债率明显上升。据巨灵财经的统计，今年上半年已公布半年报的24家地产企业中，15家企业资产负债率不同程度上升，其中滨江集团、莱茵置业的资产负债率已接近80%的警戒线。
半年报来看，万科、招商地产等大型地产企业负债问题并不严重，但也小幅上升。截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%。但是，较2010年末万科17.5%的净负债率，2011年万科净负债率仍上升。
招商地产经营性现金流下降和负债增加更明显。上半年其经营活动产生的现金流量净额从上年度期末的-20亿元进一步降至-30亿元；同时负债由年初的387亿增加至430亿元。截至6月末，招商地产的存货余额已从年初的387亿元上升至445亿元。招商地产半年报透露，当前房地产企业均面临了较大压力，融资环境日益紧张，多数企业放缓了扩张步伐。存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房企的普遍现象。
瞄准土地抄底机会
一线纷纷实施限购政策，开发商加快对二、三线城市的布局，缓解政策风险。半年报显示，万科新进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市,目前万科已经进入了50个城市市场，战略纵深优势进一步得到巩固和强化。而招商地产今年上半年加大了向三四线城市拓展力度，已进入17个城市。“上半年万科在拿地方面比较谨慎，未来可能会有更好的拿地机会。”万科董秘谭华杰表示，上半年主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显。根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，3、4季度会是土地的供应高峰；同时，随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。由于销售回款顺畅，而在投资方面保持了谨慎，尽管行业资金面整体收紧，万科却保持了良好的资金状况，这为公司抓住土地市场未来可能出现的机会提供了基础。
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