[摘要] 在刚结束的全国“两会”期间，北京市委书记刘淇表示，今后北京出租房将占到全部住房的60%，政府还将出台法规调控房屋租金。无独有偶的是，3月9日，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠也表示，房租调控应该也是房价调控的一部分，需要各级政府重视、加大保障房供应、加强房屋租赁市场的监管。
这一次，房租已被明确纳入调控范围。
在刚结束的“两会”期间，北京市委书记刘淇表示，今后北京出租房将占到全部住房的60%，政府还将出台法规调控房屋租金。无独有偶的是，3月9日，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠也表示，房租调控应该也是房价调控的一部分，需要各级政府重视、加大保障房供应、加强房屋租赁市场的监管。
但调控房租的手段、路径在哪里？本报记者通过调查北京房租上涨的几大主要原因，请业界资深人士为调控房租支招。
租售价格反向移动，房租上涨招致调控
在各方注意力习惯性盯住“过快上涨”的房价时，调控房租首次被明确的提出。对此，北京市房地产业协会副秘书长陈志表示，房价，本身就包括在住房消费中形成的购置价格和租赁价格。此次，之所以明确提出调控房租，主要是因为调控中租售价格反向移动所致。陈志认为，受限购等调控政策影响，房地产买卖市场趋冷，住宅售价上涨态势在一定程度上被遏制。但房租却由于不少潜在买房人转为租房人而被推高，“特别是在一些拥有教育、医疗资源的区域”。
鑫尊地产代理集团董事长刘军表示，限购令出台后，大量受到政策影响的外地人由买转租，增加了租房市场需求，再加上春节后原本就是房租的习惯性上涨期，两方面因素叠加，使节后北京的房屋租金出现了10%左右的上涨幅度。
陈志还提到，房租上涨推动了CPI的走高，也强化了政府调控房租的态度。统计数据显示，2月，北京居民消费价格同比上涨5.3%，创下了2008年9月以来的新高。而从今年1月后，房租等居住类指数在CPI中的权重被调高。
利用公租房调控房租，业界意见有分歧
调控房租消息一传出，就引起业内人士的关注。不少业内人士认为，相对于直接干预房价，政府通过增加供应调控房租的可能性更大。
就北京提出要形成以出租房为主的住房供应体系，中原地产华北区域董事总经理李文杰在此前接受记者采访时表示，公租房对租赁市场的影响，要看公租房实际供应量及政府定价的高低。
但有业内人士提出，从买卖市场挤压到租赁市场的主要是外地人，但外地人又不在公租房覆盖范围内，而扩大公租房覆盖范围，“似乎比弱化限购令让更多的人回去买房还难”。与此同时，租赁市场中私人业主占据了很大比例。政府或可以出台政策鼓励个人出租，增加租赁市场房源供应。
“远水难解近渴。”一位业内人士还对记者表示，从目前来看，公租房主要集中在较偏远位置，对市中心房租价格影响预计有限。
北京一家房地产经纪机构负责人则提到，除了增加租赁市场供应外，规范租赁市场，通过规范中介行为，减少甚至杜绝中介通过“吃差价”、搞“群租”抬高租金价格，也可以在一定程度上实现调控房租的目的。
调查&支招
1完善法律、制度管住房东涨价
【涨价调查】
房东：青菜大蒜都涨价，房租也得涨
“房东真是拿‘鸡毛蒜皮’说事儿。”在海淀区苏州街附近，年轻的租房人小方这样说。小方在苏州街租的一居还是上世纪80年代的楼，年前的租金是每月2500元。春节前，房东就给小方打招呼说年后要涨钱。小方说，当时房东的理由就是现在物价都在涨，“鸡鱼肉蛋，青菜大蒜都涨价，房租也得涨。”小方本来还打算年后和房东好好谈谈，结果回来一周，“房东又开始拿限购令说事儿，说好多人等着租房子。”无奈之下，不想换房的小方只能接受“涨租子”的现实，的安慰是“房租从每月3000元商量到2800元。”
记者在采访中发现，不少房东都将物价上涨作为房租上涨的最为充分的理由。在朝阳区红庙出租了一处房子的陈大妈告诉记者，3000块钱的房租是自己每个月的一笔收入。儿子就靠开出租车挣钱，日子过得也不富裕。自己老两口跟着儿子住，平时菜钱就都是自己掏。陈大妈说自己最关注的就是菜价和房价，“一边是挣，一边是花。”陈大妈掐着手指头跟记者算账：去年一年菜价涨了多少？一年房租没涨，“每个月几百块钱就没了。”陈大妈说，趁着到一年租期到的时候涨价，“再不涨就更亏了。最近路过中介，又总听说房租要涨，大家都涨我也涨。”
【为调控支招】
借鉴德国，每隔15个月才能调价
对于物价推动房租的上涨，北京多位中介分析人士对记者表示，这是租赁市场上一个常见现象。而在整体物价确实处于上行通道中时，房租上涨无可厚非，“或许只能说是涨幅应该在一个比较合适的范围内。”
某研究院综合部部长杨红旭表示，住房租赁市场运作不规范，需要政府健全制度，加强监管，切实维护消费者利益。
杨红旭介绍说，国外不少地方都有较为完善的租房制度及租户保护法律。在德国，法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整，此外德国相关部门或组织每年都会结合区位及住房质量，对每一个区域的租金额度做出限制，房东必须遵守这项规定，否则在退还租户超额租金的同时还会被处以高额罚金。
2用罚款、停业等手段管住中介“吃差价”
【涨价调查】
拉长空置期、吃差价，中介哄抬房租
“乱就乱在中介。”据媒体报道，今年“两会”期间，北京市委书记刘淇在与代表们讨论租房市场时，说了这样一句话。
某熟悉中介机构运作的业内人士对记者透露，中介抬高房租的手段通常包括拉长空置期、高价代理然后群租获益、吃差价等，扰乱了市场。
“通常一个不错的房子半个月，一个月就会租出去了，中介非要两个月的空置期。”一位曾经委托中介代理租房的秦女士说，自己原来就是想每个月出租2000块钱，但中介要两个月空置期。于是，为了还挣够自己原来预期的两万四，秦女士就只好把每个月的租金提高到2400元。上述业内人士对记者表示，不少中介通过拉长空置期，导致单月租金上涨，无疑是抬高了房租水平。
白领余先生最近的租房经历使他发现一些房租价格上涨的原因。余先生刚租住的房子位于天通苑，原来是正规的两室一厅，市场月租金在2800元-3000元左右，中介在网上看到房东发布的租房信息，便以3400元高价承租下来，承诺房东能获得比市场价高的。能把房子租得比市场价高，房东对此很乐意。房源到了中介手中后，中介就分割出租，由于天通苑的房子户型偏大，这套两室一厅的房子被分割成了5个房间分租出去，平均下来约800元/间，这个价格对于学生白领来说都比较容易接受，因此房子很快就租出去了。如此一来，这套房的总租金比市场价上涨了近1000元变成了4000元，中介也从中赚取了每月600元的差价，一年下来，差价就达到7200元。此外，从中介手中租房的人，还要付租金一半的中介费用。一年下来，中介能从这套房源收入近1万元。虽然国家禁止“群租”，但余先生表示，面对高昂的房租，只有群组才能相对降低租房成本。
而另一位正在租房的刘先生，也发现了中介赚差价抬高租金的伎俩。在找房的过程中刘先生发现，房东出租房屋，一旦在网上发布信息，随之而来的是大量的中介电话，而且多数要求代理。因为怕麻烦，并且还能租出更好的价格，房东愿意选择代理，于是中介垄断了租房信息，为赚取差价，中介提高房租，而整个租房市场的价格也就因此被提高了。
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