[摘要] 房屋专项维修资金可以说是房屋的“养老金”，这和广大购房业主的生活息息相关。现在许多商品房小区陆续出了保修期，更多的业主开始关心房屋及小区内共用部位、共用设施设备的维修以及房屋专项维修资金管理和使用情况。
房屋专项维修资金可以说是房屋的“养老金”，这和广大购房业主的生活息息相关。现在许多商品房小区陆续出了保修期，更多的业主开始关心房屋及小区内共用部位、共用设施设备的维修以及房屋专项维修资金管理和使用情况。为此，市国土房管局房屋维修资金管理中心将分期在《每日新报》对广大业主普遍关注的维修资金使用问题进行解答：
一、房屋专项维修资金的主要用途，哪些维修工程不能动用？
答：房屋专项维修资金专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。那么，房屋的共用部位包括基础、承重墙体、梁、楼板、柱、屋顶以及户外墙面、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。但是，下列情况不属于专项维修资金列支范围：一是在商品住宅共用部位、共用设施设备保修期内，应由建设单位或者施工单位承担的商品住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；二是由专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三是商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担；四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
二、房屋专项维修资金如何申请使用？
答：专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则，使用专项维修资金需向区县房地产主管部门备案。那么申请使用的步骤，主要包括六步：
步，制定方案。物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况，制定维修计划。根据维修内容，由物业服务企业和业主委员会初步确定监理单位，并通过邀请招标的方式，初步确定施工单位及工程预算费用。维修方案确定后，物业服务企业应当登陆维修资金管理系统(www.tjwxzj.com.cn)进行注册登记，注册后在维修资金使用系统中填写《维修和更新、改造方案》。
第二步，业主确认。业主委员会在物业服务企业的配合下，将《维修和更新、改造方案》以入户确认的方式征求相关业主书面意见。根据《物权法》规定，使用维修资金应当经双三分之二以上的业主书面同意后，将《维修和更新、改造方案》以及业主签字表决结果在小区明显位置进行公示。所谓“双三分之二”，一方面是指从业主户数说，另一方面是从业主拥有专有部分的建筑面积说。也就是说在使用维修资金前，同意方案的业主人数超过相关业主三分之二，且拥有的专有部分建筑物面积之和超过相关建筑物面积的三分之二。举个例子，比如说某小区一幢楼的4部高层电梯需要维修，这幢楼建筑面积是2.1万平方米，涉及业主210户。如果这4部电梯的维修需要动用维修资金，需要双三分之二以上业主同意的概念是，至少要有140户以上业主同意，且这140户业主拥有的专有部分建筑面积达到1.4万平方米以上，才能使用维修资金。
第三步，办理备案。公示期满后，物业服务企业应持相关要件，到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理专项维修资金使用备案手续。
第四步，开户划款。物业服务企业持区县房地产管理局物业办出具的备案证明，到维修资金专户管理银行(天津银行)开立专项维修资金使用专户，并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理工程预算金额的50%首期维修款划拨手续。首期维修款到账后，工程就可以开始施工。
第五步，竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工，并在工程竣工后，组织业主委员会、相关业主、施工单位及工程监理单位等对工程进行验收，共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
第六步，决算核减。工程验收合格后，物业服务企业根据施工单位出具的工程决算书，在使用系统中填写工程决算金额后打印《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并在小区明显位置进行公示。公示期满后，物业服务企业持相关要件，到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。
三、申请使用房屋专项维修资金，大约需要多长时间？
答：这个时间是不固定的，因为它主要取决于维修项目的不同和所涉及受益业主的多少。比如说，维修一幢楼的4部电梯与维修五幢楼的20部电梯，它所涉及的受益业主的户数是不同的需要向业主进行书面确认的工作量也是不同的。比如：维修小区道路和维修小区内某幢楼的屋顶，它涉及书面签字确认的范围分别为小区全体业主和某幢楼的业主，所以申请使用维修资金的时间长、短是不同的。
在维修资金申请使用六步程序中只有区县房管局备案环节和市房屋维修资金管理中心中心拨款环节的时间是可控的：区县房管局备案在2个工作日内就能完成；市房屋维修资金管理中心在1个工作日内就能划50%的首期款；2个工作日内划拨工程尾款。
如您想及时了解有关天津市房屋专项维修资金管理方面的法规、政策，可以登陆天津市房屋专项维修资金管理信息网(www.tjwxzj.com.cn)进行查询，也可以致电天津市房屋维修资金管理中心58822900进行政策咨询。
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