[摘要] “房屋公共维修基金”近年来成为城市居民关注的焦点。这笔由开发商和购房人在买房时缴纳，用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，被不少业主贴上了“收得痛快，使得痛苦”的标签。
“房屋公共维修基金”近年来成为城市居民关注的焦点。这笔由开发商和购房人在买房时缴纳，用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，被不少业主贴上了“收得痛快，使得痛苦”的标签。
记者调查发现，作为商品房屋的“养老金”，公共维修基金使用繁琐、深度休眠、法律保障不健全，方方面面的问题，让这笔存量总额过万亿元的资金饱受争议。
使用繁琐 动用基金要过“七道坎”
麦迪逊广场(小区网论坛)是天津市南开区的一个商业住宅小区，共有高层建筑6栋，有居民近千户。近来，居民发现小区的高速电梯偶尔会出些问题，让他们提心吊胆。
住在顶层的冯先生就曾经被关在电梯中。在与物业公司沟通不畅的情况下，他突然想起，当初买这套房时，家里缴纳了近万元作为公共维修基金。购房合同中明确表示，这笔钱专门可以用于电梯等公共设施的维修，于是便想试着申请使用这笔钱。
可是通过咨询，冯先生发现，动用维修基金需要一连串的程序，特别是其中需要小区三分之二业主同意、维修的建筑物总面积达到全小区三分之二，这两项的规定让他感到无所适从。因为业主彼此之间陌生，业主委员会也不是专业组织，想发起如此大规模的征询和意见收集，工作强度太大。此外，发起人还要通过专业机构出具《维修和更新、改造方案》《维修和更新、改造方案确认明细表》，甚至每个工程方案、每项资金的使用明细，仅工作强度和专业要求就让业主们望而却步。
和冯先生有过一样经历的业主不算少数。天津河北区人大代表、击水律师事务所主任潘强告诉记者，数年前，河北区某小区路灯多年不亮，严重影响居民们的出行安全，选民们向他反映这方面的问题。潘强就在天津市十六届人大某次会议上向有关部门提出了建议。
后来，天津市房管部门收到建议，并出具了答复。潘强发现，要想使用这笔钱，当真“难如登天”，业主共需要走过“七道程序”：业主申请、小区三分之二业主同意、房产行政管理部门审核、专业工程人员现场查勘、三方验收、上报明细、业委会盖章等一系列手续。
这七个程序就像“七道坎”，很多维修项目往往难以坚持到最后，而且耗时可达数月甚至一拖数年。
深度睡眠 基金增值跑不过通胀率
天津市房天下资讯总监赵杰告诉记者，房屋维修基金的存量总额达到万亿元的规模。截至2013年，北京缴存基金348.1亿元，使用率1.55%。从2003年到2012年这大概有9年的时间，天津征收了140多亿元，使用了才7000多万元，使用率还不到0.6%。
除了“使用难”之外，“资金保值增值难”也成为不少业内人士争议的焦点。
据介绍，按照原建设部1998年出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修基金由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人。该办法由于只规定了缴纳和使用对象，却没有明确监管单位，造成了基金的不稳定因素。
天津中原地产负责人介绍，在不少城市，公共维修基金仅仅被允许停留在3个月的银行短期账户，或者活期存款中，的结果是被用来购买利率不算高的国债型产品，如同进入深度休眠状态，存款所得的利息远远比不上通胀，必然缩水与贬值。不仅跑不过通胀率，而且蕴藏着维修费用的逐年增长，在缴存资金进入15年至20年之后的使用高峰期后，无法满足长远需求的巨大隐忧。
有关人士建议，相关部门应尽早出台有关措施，让“房屋维修基金”真正获得“基金”保值增值的功能。法律层级低 亟待相应规范出台
房屋维修基金的法律规范极不完善，法律层级过低，也是制约基金使用的关键问题。司法界人士告诉记者，无论是使用难还是资金保值增值难，维修基金所有问题的核心在于缺乏与之相称的法律规范，包括明晰基金的归属人，使用人，代理人，使用程序等一系列法律问题。
潘强告诉记者，现阶段关于维修基金的有关法律规定，层级的一份文件就是1998年出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。这种管理办法属于“部门规章”，在我们国家司法层级中，“法律”层级，“行政法规”次之，“规章”性质的条文处于层级。如此巨额的资金，至今仍由如此低层级的条文来规范，颇为不妥。
据介绍，维修基金方方面面的问题已经引起了不少地方政府的重视，最近不少地市都积极在调整：其中，浙江省方面规定，在维修基金公示后，提出书面反对已经的业主不超过三分之一，就视为三分之二业主通过。
业内人士表示，此类地方性的规定值得鼓励，但其实质是在法律上“绕开”建设部的规章，以“灵活”换“效率”的做法毕竟不是长久之计，建议国家相关部门从行政法规、甚至人大立法上等更高层级上，给予维修基金更明确的法理身份和使用指南。
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