[摘要] 据房天下数据监控中心统计，上半年天津共成交商品住宅34393套，同比跌23.09%。由于市内六区成交比重的增加，拉高全市均价同比涨9.03%，达10020元/平米。
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竞技体育的比赛结果可以分为定数与变数两种，定数表现为一骑绝尘，他人苦苦追赶却望尘莫及，这种定数表现在比赛之前就可以对比赛的结果猜出个大概，其基础就是实力。而变数则表现为群雄争霸，群芳争艳，轮流转。上半年的天津楼市与此有异曲同工之妙。
【定数】：局末反扑难逆转上半年成交终探底
2012年季度由于限购下的淡市遇上春节淡季，成交的低迷似乎早有预料，“潦倒”的开局无疑给整个上半年的楼市定下了低迷的基调。进入6月份，受宏观经济政策调整以对后市房价上涨预期影响，一部分购房需求提前释放，开发商也抓住此契机加速开盘，仅6月第三周开盘的项目就高达11个，与此同时楼市的成交量也迎来了久违的日均300套，几乎和限购前水平相媲美。然而，天津楼市尽管在上半年接近尾声时出现成交量爆发式增长，但是由于前期市场不振，上半年天津商品住宅成交量低至自09年以来半年期成交量值。据房天下数据监控中心统计，上半年天津共成交商品住宅34393套，同比跌23.09%。由于市内六区成交比重的增加，拉高全市均价同比涨9.03%，达10020元/平米。
【变数】：楼市上半场 价格倒挂等“冷门”频现
近年来，由于中心城区新建商品房的开发几近饱和，新开盘的项目多位于近郊和远郊地区，因此中心城区的住宅成交主要集中在二手房。而近几个月以来，由于新房开发商以价换量，而二手房业主惜售观望，因此出现了一二手房价格倒挂的现象，以老城厢为例，新房价格一般较周边二手房便宜2000元/平米。由于新房价格率先下行，因此自3月起，新房与二手房的成交比例一直维持在1：2以下（即在中心城区内每成交1套新房，同时成交的二手房不足2套），且差距逐渐缩小，6月份更是创出了1：1的低位，。业内分析，随着新房的价格的长期走低，当降幅达到20%-30%时，周边二手房也住的定价会随之出现下调。
2.上半年房企以价换量等因素使成交区域分布结构发生变化
由于市内六区和滨海新区开发商普遍采取以价换量的销售策略，因此上半年成交比重同比均有所增加。据房天下数据监控中心统计：2012年上半年天津市内六区商品住宅的市场份额为19.60%，环比增加7.73%。滨海新区商品住宅的市场份额为21.84%，环比增加7.48%。而性价比一直较高的环城四区和远郊区县上半年的成交比重有所减少。据房天下数据监控中心统计，上半年环城四区商品住宅的市场份额为33.14%，环比减少5.28%。远郊区县商品住宅的市场份额为25.41%，环比减少9.93%。
3.进入6月第三周后天津楼市升温 成交量呈爆发式增长
在上半年的5个假期中，天津楼市的成交量从元旦的“3天成交套数不及去年1天”、春节的“7天仅成交9套”到端午的“成交量创09年以来新高”、“成交量较五一小长假高五成”、“日均成交超越了2011年以来的所有假期”。假期成交可以看作是上半年重要节点天津楼市的一个缩影，购房者的心理变化在几次假期成交中依稀可见。可以看出天津上半年的楼市在经历一季度的寒潮后开始升温，端午过后，受金融政策以及购房者对后市房价上涨预期等因素影响，天津楼市成交量爆发式增长，6月第三周开始商品住宅日均成交量突破300套，已基本达到限购前水平。
4.市内六区改善型需求增加 大宅豪宅加速开盘
业内人士分析，6月份包括天津在内的大多数重要城市的房地产市场出现成交升温的趋势，与此同时，房价方面也出现了降幅趋窄的趋势，专业人士分析，楼市成交量的回升，得益于首套房刚需入市后，改善型刚需的跟进。今年上半年，天津市内六区成交的商品住宅套均面积为112.34平米，而去年同期仅为105.29平米，涨幅达6.70%，而环城四区滨海新区和远郊区县的套均面积基本保持在去年上半年水平。由于近期大户型项目的开盘热卖，也提振了开发商的信心，在7月预计开盘的项目中，不乏像海河大观、碧桂园滨海城等大宅、豪宅项目。【我要发言】
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