[摘要] 住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。但各地政策执行情况差异很大，特别是部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用...
中央政府今年制定了更激进的开工目标，其用作投资保障性住房的预算已达到632亿元（按年增长14.8%），其中616亿元为中央政府向地方政府的移转支付。然而，据国内部分专家估计，2010年仅是廉租房建设资金就可能达到人民币4500亿元，其中多数融资负担将继续由地方政府承担。
根据国家方针，保障性住房建设资金应来源于：地方政府预算、住房公积金（针对职工的免税强制性住房储蓄计划）净、土地使用税的10%（扣除开支）、中央政府拨款、廉租房所得净收入。其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。
尽管按国家政策，地方政府土地使用税净收入的10%应用于建设保障性住房，但由于对“净”额的解释并无定论，故建设资金出现缺口。
●廉租房集资困难。在四类主要保障性住房当中，廉租房建设面临的资金困境最严峻。除承诺在长时间内维持低水平的租金外，地方政府还须放弃卖地，且一般还须承担建设成本。相比之下，经济适用房及限价房在建成后即可出售，还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。选作重建的棚户区一般位于市区内，地价相对较高，可按更高容积率进行重建。因此，地方政府一般有能力承担建设所需的净投资。
●地方政府面临的挑战。近年来，地方政府收入中有超过20%—30%来自土地出让金，这意味着政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予以高端市场为目标的民营开发商的土地的动力。随着地价上涨（如2009年土地出让金增加43.2%至人民币1.42万亿元，估计占地方政府收入的30.5%），近几年这种现象变得越发明显。
●新的融资模式。鉴于土地销售放缓，且中央继续对地方政府投资工具的借贷实施限制，地方政府若要筹措足够资金以完成今年的目标，将面临巨大压力。
#建设-移交协议：建筑公司不仅有机会承担项目开发，还负责提供项目资金。根据建设-移交协议，建筑公司将垫付项目资金，而项目所有人（一般为市政府）将于项目竣工后2—3年偿还建筑费用和利息。
#房地产投资信托（REIT）：2010年初，在上海及天津试行保障性住房抵押REIT的提案，据称已提交国务院审批。据新闻报道，REIT试点计划将主要以银行为核心投资者。市场揣测，鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94%，为使机构投资者介入股票式REIT所有权，回报可能需要达到8%。我们认为REIT将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。国内专家已提出若干提高的可能方案，包括在REIT架构内绑定其他高地方政府房地产资产、向投资者提供政府补助、为投资REIT产生的收入提供优惠所得税。
#住房公积金：中国的住房公积金成立于1994年，是一项强制性购房储蓄计划，旨在通过由基金提供按揭贷款补贴，为普通工资阶层提供帮助。使用住房公积金建设保障性住房的试行计划已于28个城市启动，贷款批授总额预计为人民币500亿元。根据新政策，地方政府可动用住房公积金盈余资本。据住建部表示，2008年底的住房公积金盈余资本为人民币3193亿元。鉴于住房公积金内的闲置资金庞大，盈余资本可有效用于为政策性住房提供建设资金，以及以贷款安排利息的形式提供额外回报。
#保险公司：9月3日，中国保监会宣布允许保险公司在房地产投资其资产的10%。倘以2010年7月底4.57万亿的保险总资产计算，则约有4500亿元资金可流入房地产行业。尽管保险商的房地产投资可能涉及保障性住房以及商用物业，我们认为，鉴于飞速增长（5年的年复合增长率为24.2%）的保费收入需流入长期投资，保险业可能成为保障性住房的重要资金来源。
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