[摘要] 目前，住宅空置率并没有一个准确的官方定义、官方数据，中国住房的空置率俨然成了一个难以破解之谜。
统计“确实难”
在顾云昌和复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，上述一来一去的争辩表明，住房空置情况的统计确实是“很大的难题”。
“每个人都会拿出自己的办法统计空置率。从专业的机构调查到小区‘查电表’了解是否住人，甚至，有人通过晚上数灯的方式推算住房空置率。至今，不仅争辩没停，空置率也没有一个统一的计算标准。”有业内人士感慨。
“国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”顾云昌对《国际金融报》记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。
他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。
其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。
“我也一直在思考，哪种方法最合适。比如，挨家挨户登记，但抛开精力和时间不说，大家愿意真的跟你透露全部的情况？又比如，以家庭为单位统筹计算，但又不可能得到家庭的全部收入结构和人员构成。”在甘犁看来，到目前为止，最靠谱的还是抽样调查法。
甘犁称，其所在团队的调研和抽样共经历了3个阶段。2011年，将除新疆、西藏、内蒙之外的2585个县按照人均GDP分成10层，每一层在人口加权的情况下随机抽取8个县，在每个县人口加权的情况下随机抽取4个社区，一共在随机抽取了80个县的320个社区。
2013年，团队扩展了样本量，在各省进行对称抽样，在2011年的基础上新增了福建、内蒙、海南和宁夏四个省，采样数据覆盖了除新疆、西藏以及港、澳、台之外的29个省、262个县和1048个社区。最后一个阶段是，团队通过绘制、住户地理分布图，制作住户清单的方式建立末端抽样框，依照抽样框的住房分布情况进行随机抽样。每一个社区随机抽取20到50户受访家庭进行上门调查。
“我们试图展示最详尽的数据，也愿意各界‘拍砖’和探讨。”甘犁称，“其实，我们更希望，有关部门能及时统计出官方、权威的空置房报告，以给各方提供参考。”
城镇化是救星？
值得注意的是，进行横向比较，国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%；欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%；日本2008年的空置率为13.1%。
那么，高空置率该如何解决？
上述报告里提到的一种说法是，随着城镇化率的提高，更多农村人口进入城市，空置率会有所减少，但效果不是很明显。具体数据是，城镇化率每提高10个百分点，空置率仅降低2.6%个百分点。
顾云昌告诉《国际金融报》记者，农村人口进城确实是消化城镇空置房的一条途径，但并不是惟一，更非最关键的办法，“由于农民的收入水平不高，往往只能住很小的屋子。更有甚者，几个人挤一间屋子。让他们去消化大量的城镇空置房，有点不切实际”。
尹伯成也对《国际金融报》记者表示，对城镇化大幅度降低住房空置率的说法“不太看好。”他表示，农村人口确实有买房的需求，但是刚性需求不等于有效需求。
“在城市打工的农村人口购买力很弱，往往要靠政府的扶助政策来解决住房问题，并不能积极主动地消化空置的商品房。而身在农村想要进城的农民，往往只能靠卖老家土地的方法以求换得城里的一片屋檐。但是，目前中国农村土地的市场价格不高，即使卖掉土地也不一定能买得起城镇房，因此要依靠农村人口来消化城镇空置房不太现实。”尹伯成说。
在顾云昌看来，目前中国的住房市场是供大于求，因此，对空置房处理办法的探讨很有意义。尤其是，二、三线城市的住房空置率增加、如何消化这些空置房，应该引起重视。
顾云昌建议，“政府可以通过一系列手段来消化空置房。例如，以空置房来解决困难户的住房问题，减少商品房供应量等等。政府还可以以补差额的形式委托租赁机构将空置房以低价租给用户，既消化了空置房，又盘活了租赁市场的运作。对于实在卖不出去的房子，政府则需要提升这些房子的质量，例如完善硬件配套，改善交通状况等。”
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