[摘要] 天津公寓出租信息！据房天下数据监控中心与房天下商业频道的监测显示：天津目前在售与待售的191个商服用地项目中，以酒店式公寓、LOFT为主打产品，或者直接以住宅形象示人的项目，有53个，占商服用地项目总数的28%。而如果排除73个商铺商业街、卖场、购物MALL等建筑形式不宜作为住宅的项目，商改住项目则占到45%。
天津公寓出租信息！据房天下数据监控中心与房天下商业频道的监测显示：天津目前在售与待售的191个商服用地项目中，以酒店式公寓、LOFT为主打产品，或者直接以住宅形象示人的项目，有53个，占商服用地项目总数的28%。而如果排除73个商铺商业街、卖场、购物MALL等建筑形式不宜作为住宅的项目，商改住项目则占到45%。
缘何如此之多的商业用地项目纷纷以各种形式“改商为住”？购房者与开发商缘何不为政府所规划的商服用途买单？又是什么样的市场需求促使开发企业频频商改住呢？（天津在售商用物业酒店式公寓比例近三成）
5月19日，北京市住建委、发改委等部门联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定今后本市的酒店式公寓将禁止向个人出售。此令一出在社会上引起了强烈的反响，而天津市到目前为止尚未出台与此相关的政策，那么在调控日益激烈的情况下，天津的酒店式公寓又将何去何从呢？
为此，天津房天下商用物业频道特别组织举办了《酒店式公寓——严政外的楼市桃源？》主题论坛邀请众多开发商与业内专家共同探讨这个问题。 <<<天津房天下酒店式公寓主题论坛
许冰：土地超前规划与房地产市场现状催生酒店式公寓
酒店式公寓在中国这个市场供应量越来越多，这是房地产发展时期的一个必经过程，而且也是中国特色，或者是由中国具体国情决定的。现在来看天津十几年之前做的很多住宅类的规划，包括华苑和海地等居住区。经过十年左右的人口迁移我们发现，当时在规划设计的时候满足了人们居住的需求，但随着迁入人群越来越多，对商业就产生了很强大的需求。现在包括梅江、华苑等等大的居住区，底下的商业非常火爆，但从目前来看反而商业的供应量不足，支撑不了现在的人口基数。
基于这种情况，政府部门发现不足之后，对于天津市整体土地进行了控规调整。于是我们发现在天津市城区内，越来越多的地块被规划为商业或商服用地、经营用地。而越传统的核心区域越会出现商业用地的土地供应，这是其中一方面原因。这造成我们现在说的在商业用地上酒店式公寓特别多。
另外，目前天津或中国房地产发展过程的特殊阶段，造成了这样的情况。商业用地无论是商铺、写字楼、或酒店式公寓，价格应该是住宅的两倍以上。但天津现在情况除了在某些地区商铺之外，它的写字楼或商铺和住宅呈倒挂的模式。
首先房地产企业就是一个资金链密集，需要高流动性的企业。他们对于产品的运作也就更多倾向于销售型。对于商铺类产品，的运营方式应该是持有。然而如果开发商的资金链经营不下去，他们对商服土地产品的设计思路，更多的就倾向于短期销售套现。在这块土地上建什么产品能够快速回流资金，就成为开发商主要的考虑。在这种情况下，恰恰是酒店式公寓或者类似于住宅类的产品能满足作为开发商的经营上需要。而且目前中国缺乏很专业的商业运营商，以及能够进行持续性经营的地产开发商。除了万达这样的开发商之外，天津也好、中国也好，都缺乏可持续经营的开发商。
其次，酒店式公寓类产品能满足客户总房款低、不离开城市核心的要求。再加上土地供应越来越多是商业用地，所以才会激发开发商对酒店式公寓开发的热情。这几项原因导致市场上越来越多出现酒店式公寓。
最后关于政策方面，开发商青睐酒店式公寓完全是国家的政策导向。例如禧年广场，是在工业用地基础上做的混合式公寓——在当初拿地时的规划条文上就有公寓。公寓的功能不像商业写字楼，在这种名目下，银行关于公寓的贷款适用于住宅类的政策，这是国家、银行政策给予酒店式公寓的客观支持。所以目前来看酒店式公寓在现阶段或者未来相对比较长远的时期，还会在当前房地产的政策下和市场环境下继续增加产品的供应。
酒店式公寓 开发者与投资者都不成熟
酒店式公寓这个名称被滥用，最根本的原因是两个不成熟造成的。个不成熟是开发商在设计此类产品，包括后期运营此类产品当中的短期的急功近利。或者说出于短期的经济成本考虑，造成他对产生包括运营时间的急功近利，在现金等等方面的商业上不成熟的表现。其次包括喜年广场也是如此，投资客购买喜年广场，更大的追求是物业本体后通过抛售获利，而不是把投资的获利放在多少年后和开发商一起通过产品运营，通过后期物业管理服务，持续在房产本体保值的基础上回金更大的。这种购买行为的不成熟造成了这种情况。正因为他购买的不成熟的表现，所以才会更加关注你的产权是否和住宅一样是七十年，水电是否和民用一样等等。
产权年限，可能更多的购买客户意识当中是产权七十年和四五十年的区别，中国转让的都是土地使用的年限，比如住宅七十年，商业四十年，因为商业在最核心的位置，国家也不舍得把的位置长时间很低价的转移。津汇写字楼也是四十年，我们都知道小白楼的烂尾也一样。四十年和七十年不代表只能拥有本体物业这么长时间，而是土地的限制。它不具有产品的抑制性。比如四十年就不如七十年快吗？不一定。和平路上一间很小的商业门脸可能比出外环线的别墅要贵，因为它在那个地段上。
酒店式公寓有市场需求 不受新政影响
从4月份到现在两次新政的出台，打击了投资的需求，通过打压投资需求抑制房价是它的目的。有别于传统商品，房地产是特殊的商品，本身就带有投资的属性。就算自住，也依然有投资的属性在里面。所以无论是市场的发展或经济发展，房产本身都会增值。但是这些政策出台之后，或多或少对于酒店式公寓、住宅甚至别墅、商业都会有影响，无论是自住或投资人群，都会观测房价在短期或中长期内是否有下调或继续上涨的趋势。所以每次政策出台之后都会有一个政策的消化期，无论开发商或消费者都会受影响。
由于政策的出台，购买人群的心理预期，可能会阶段性地延迟购买行为或支出行为。具体到酒店式公寓，我觉得不受新政太大影响。
政策的原因，第二是总房款低，因为户型面积相对比较小，总货值比较低。像禧年广场，最贵的房子也就一百万，甚至还有五十万的酒店式公寓，总房款低满足了一部分置业者的需求。所以在总房款低的情况下，无论政策怎么打压，这部分购房者还是会根据地段、成本、做出判断。
产品存在就是合理的，在目前市场环境下，酒店式公寓这种产品之所以能生存、销售得出去、有客户认同并有继续的购买行为产生——不受新政的负面影响就是投资客出手的安全信条。在这样大潮当中，无论涨潮或退潮，酒店式公寓产品都是很安全的。像禧年广场这个项目，也受到新政一定的影响，但不会受到的影响。若干年前国家也出台了限制别墅用地的政策，别墅在短时期内的供应量就没有了。结果现在连排别墅等等产品，又不禁售了，你会发现团泊湖(社区网论坛商铺)或空港又有别墅起来，而且都销售得很好。
所以硬性打击房地产某种类型产品的结果，会导致将来价格继续大幅提升和投资价值的显现，所以目前酒店式公寓还是有未来发展预期的。
安元：酒店式公寓寄望投资性需求不靠谱
因为现在市场确实过热，政府既然要降温，控制现在的发展速度。在调控过程中，对刚性需求有一些小范围的误伤是难免的。但是咱们的过程当中对于老百姓来讲最重要的还是怎么在这种政策之下找到自己新的出口。像目前很多人的资金转入股市或黄金等其他投资渠道，这是一种方式，如果非常忠诚于不动产，刚才咱们也提到了商业，对于第三套贷款还是比较宽松的。而影响比较大的是改善型买家，如果是第二套，五成以上的首付款与商业是一样的，可能服务年限长一点，商业性地产解决不了他实际的问题。
从天津市目前的情况来看，环城四区、滨海销售量还是占一半以上。如果为了就学或户口，转入商业解决不了问题。如果他就是为了投资或，可以买商业。但是对老百姓而言，个人投资买商业干什么？以前买住宅很稳妥，即使不出租也能赚溢价，但是现在这种政策之下，房子不可能再成倍或呈二位数比例上涨。之所以不限制商业政策，说明商业本身就有难度，个人买家买商业做什么，如何实现，出租给谁，或者个人如何寻找的空间和出口都是难度，所以转入商业并不是一个特别乐观的事，还需要大家继续探讨，最重要的还是引导老百姓，让他知道这个事怎么做、有什么意义、有多大空间，都是下一步最关键的问题。
王鑫：天津罕有真正意义的酒店式公寓
酒店式公寓或服务式公寓，现在这种概念非常多，这应该就是中国特色。什么是公寓、酒店式公寓和服务式公寓，目前来讲可能没有非常严格的界定。国家出台禁售政策，包括北京和宁波，客观讲因为这个产品在部分城市出现了泡沫或走了一些弯路，需要纠正。我们也在跟踪天津包括异地的项目，无论是业主或开发商，大家其实做的都是公寓。为什么叫酒店式公寓？他是要提供未来酒店式的管理和服务，达到资产的保值增值，这样才能进入我们今天所说的商业地产的范畴，否则不能称之为商品，它与纯住宅还是有区别的。如果进入商品行业，地产就算一个金融品，而不是一个住宅衍生品。
在天津市有多少个公寓能做成这样带有酒店式的服务？因为在国外我也看过一些资料，有非常严格的界定。酒店式服务公寓必须有酒店式的品牌作为服务的依托。无论是用来福士或威斯汀等等，据我们了解，天津以前只有奥林匹克大厦(小区网论坛)这样的品牌存在，很多国外的客户愿意承租这样的公寓。我们天津也出现过以公寓名义出现，但是最后由于物业管理跟不上，更别提资产管理，因为资产管理达不到保值增值，这样对于投资人来讲本身有很大的风险。
酒店式公寓，它的核心就是酒店式公寓的服务。因为这种产品最不同于住宅类产品的就是未来的长期服务。包括我们现在在操作的天津新的项目，它已经试运营了，我们在上周也做了一个数据统计，通过物业和资产管理，我们现在的国际客户能够拿到每月一定的定期回报，包括资产。我们发现有一些小业主由于个人原因，把这些产品转给了二三级的房地产公司代理，就出现了很多现实的情况。他当时承诺你租一个50坪的公寓，因为他有国际渠道和外地客户的资源，他承诺的租金在一个相对稳定和长期的价格上，但对于二三类的二手房中介，他会承诺很高，甚至到两三千的价格，但是无法保证你长期的租赁，包括后期的管理也非常差。
因为目前本身以国人的素质，住在酒店式公寓，他对产品进行的拆改要远远大于本身外籍客人对酒店使用的规范，当然未来产品也会出现一定的问题。所以我想提出的是，酒店式公寓从大的层面来讲，我们项目最最关键不是我们今天卖给了谁，而是我们明天怎么给大家做服务，这是我们最主要的。因为现在天津已经有不好的案例出现了，比如服务跟不上，价值增长的速率非常慢，甚至出现负增长，这样的话酒店式公寓脱离了本身商业地产的范畴。
酒店式公寓目前来讲，包括中国境内的酒店式公寓真正有品牌的不是很多。像北京的国贸这种项目，因为他对这个有信心，所以本身形成了一个概念，他并不太在意回报。反过来现在又回到了原点。很多人是按照基本上趋同于住宅产品的性质来购买。
二次新政与“禁售令”并非打压行业
其实国家出台政策并不是想紧住谁或压住谁，但因为中国人人口太庞大了，肯定会有一部分人被误伤。像首付两成转三成，对于很多纯自然人，或者本身城市低级的购房者来讲，等于增加了他50%的购房压力，对于这些人来说，我觉得是一个很大的冲击。但是对于真正意义上的投资客，其实跟我们地产金融类的投机有严格划分。国家现在是要把带有投机性质的投资泡沫去掉，因为投机人持有的资金也就一百多万，为什么要控制贷款？如果你有几百万甚至上千万现金流的话，你肯定控制不了它本身对房产的购买，人家可以一次性付款。所以政策针对的是投机性，银行在其中起到了作用。如果跨过银行那一关，新政对于很多大型投资客应该是一马平川的。
所以像天津这样的城市，应该把核心区投机的泡沫挤压掉。我之前跟北京的开发商聊天，她们把天津的商业走了一圈，认为包括伊势丹在内现在的商业布局只是国际二三线品牌在这里出现，跟整个天津未来城市发展，包括商业的布局和分配是不太吻合的。国家也是通过各种政策，把城市向既定的发展目标去引导。我觉得北京和宁波也是出现了一些不好的苗头，所以要拦一下。因为如果一旦刹不住车，很多拆改的现象一下就进去了。本身现在对于酒店行业的管理也是非常的松散，咱们看到也有卖海景房等以酒店形式出现的。其实酒店的产权不是你的，但为什么还在市场上出售？所以非常的鱼龙混杂，各地政府应该看到了一些不好的现象，所以要把这些东西提前过滤掉。
从这个概念出发，具体到北京和宁波的禁售令，我不太清楚有哪些项目出现了问题，我估计是有些酒店式公寓项目进入了更加难以控制的领域，所以才出台这些政策。所以异地可能是出现了更另类的苗头，因为中国人很“聪明”。
陈鹏：酒店式公寓的使用功能强于投资功能
酒店式公寓或其他公寓，待售的在滨海新区、南开、河西有很多，说明酒店式公寓主要集中在商业繁华区域或者以后国家规定的商业金融中心区域。天津作为一个重要的经济城市，今年开始与国际化的功能性城市接轨，城市的规划也渐渐的出来了。所以更多的拆迁之后，市区尤其开发地段不会有低端住宅出现，很多地都是商用的或者综合用地。因此我们看到这些公寓，都是集中在商圈里。包括响螺湾润德汇，或中新生态城这些项目，之所以有酒店式公寓或者公寓产品类的存在，其实是为整个投资做配套，要定位成CBD中心商务区，肯定要有配套，不可能变成白天有人，晚上变成了空城。
作为酒店式公寓来讲，各个区域是依托于这个区域的产业所存在。其实新政对酒店式公寓的影响并不是很大，这是由于酒店式公寓的使用功能使然。
对酒店式公寓有需求的，类人是来滨海发展的青年才俊或商务精英人士，有的很年轻，但是是高智商、高学历的人。他刚刚到滨海，有居住的需求，如果买商品房的话可能会受到国家政策限制，面积比较大，他可能选择离自己工作比较近的酒店式公寓来居住，也有现代生活的感觉。
另外是周边一些产业白领，他们可能是一些外企人士、企业的中高级管理人士，他们之所以购买酒店式公寓，其实是因为离他们的工作地点比较近。他们在开发区或市区有主要住房，但在那里购买酒店式公寓，是比较近，第二是作为投资，既住既投资。
第三是纯投资人士。新政出台后，限制了很多居住类产品的投资。所以他们会把投资需求渐渐转向商业地产。根据最近我们项目的来电统计统计，更多的人开始关注于商业、写字楼、公寓。以前十个打电话，有两三个问是不是住宅，现在这样的情况少了很多，问公寓写字楼的人多了起来。但新政会把投资者引向商业地产，也促进了国家几个区域的发展，未来这一年会变成商业投资比较活跃的一年。
酒店式公寓是商务区的必要配套
我们这个项目座落在响螺湾，包括滨海新区的十大战役、响螺湾、于家堡、MSD都是发展商铺。刚才看到酒店式公寓或其他公寓，待售的在滨海新区、南开、河西有很多，说明主要集中在商业繁华区域或者以后国家规定的商业金融中心区域，国家从规划开始，天津作为一个重要的经济城市，今年很多国际化的功能性城市开始接轨，城市的规划也渐渐的出来了。所以通过更多的拆迁之后，市区尤其开发地段不会有低端住宅出现，很多地都是商用地或者综合用地。也能看到延伸到这些公寓之后，都是集中在商圈里。包括响螺湾润德汇或中新生态城这些项目，之所以有酒店式公寓或者公寓产品类的存在，其实是为整个投资做配套，要定位成CBD中心商务区，肯定要有配套，不可能变成白天有人，晚上变成了空城，要创造能工作、能生活、能娱乐、能休息的概念。
作为酒店式公寓来讲，各个区域是依托于这个区域的产业所存在，包括写字楼，其实影响并不是很大，因为产品类型的问题。类人是来滨海发展的青年才俊或商务精英人士，有的很年轻，但是是高智商、高学历的人。他刚刚到滨海，有居住的需求，如果买商品房的话可能会受到国家政策限制，面积比较大，他可能选择离自己工作比较近的酒店式公寓来居住，也有现代生活的感觉。
另外是周边一些产业白领，他们可能是一些外企人士、企业的中高级管理人士，他们之所以购买酒店式公寓，其实是因为离他们的工作地点比较近。他们在开发区或市区有主要住房，但在那里购买酒店式公寓，是比较近，第二是作为投资，既住既投资。
李大昆：酒店式公寓不等于商改住
严格意义上来分，天津的公寓项目据我了解有两种，一是酒店式公寓，土地性质是商业；而更多的项目是混合式公寓，与纯粹的酒店式公寓有所不同。
大部分人认为酒店式公寓项目都会与商业用地有关，但很多酒店式公寓项目其实是混合类用地，除了土地性质以外，其他方面都和住宅一样，包括贷款等方面。而这类地块所规划的容积率等既定指标，决定了它只适合做混合式公寓。而这类产品的户型可能跟其他的酒店式公寓也有所不同。对纯正的酒店式公寓，大家更多的是出于投资方面的考虑。而我们打造的是居住性公寓的产品，整个户型在设计的过程中也更多的考虑了私密性但酒店式公寓会更多的考虑敞开式。混合类公寓的私密性比较到位，更多考虑居家过日子。
因此很多公寓并非出于商改住，而是根据容积率和土地性质只能做成这样的产品，不可能单纯做商铺，否则就不符合规划和运营逻辑。
改善性需求受新政影响 转向酒店式公寓
4月份新政跟9月底的新政不一样，4月份新政更多是打击投资的，9月份的新政是一刀切，从整体上打压现在市场上回头的形势。因为到9月底，大家可以观测到8、9月份房地产的成交量和价格又有一定上升。我们项目是10月1号开盘的，所以不谈4月份的新政了。从我们最初对来访客户、来电客户的预判，我们认为我们这里更多是刚需性的客户，以首次置业为主，像姜总刚才说到的婚房等等。但是没想到的是，二次新政出台后，有一些投资型客户和改善型客户也出现在我们楼盘，而且比例比我们预想高很多。
因为初次置业的购房者往往只能负担两成、三成首付，但是新政出台之后这些人的经济承受能力已经实现不了了。而我们的南向户型或两室户型反而成交比较好。因为有些本来预期买一些更好的、更理想房子的客户，也因为新政的限贷限购，无法购买传统住宅，只好转移到我们这里。而我们项目所在位置可能更适合于居住，因为我们一直也是提倡居住性公寓的理念。比如守着长虹公园，将来有两条地铁，离老城厢商圈和西站CBD，乃至于南开大学区，都是比较核心的位置。
所以很多客户本来想选择一些大面积住宅，最后通过比较，再加上新政的影响，就选择了酒店式公寓。他们往往选择面积、户型、朝向的房子，这样他们可以在相当长时期里解决当下居住环境问题。而有一些经济实力不是很强的刚需性客户受9月底政策影响太大，我认为这部分人是最无辜的，基本上剥夺了他们在市内六区买房子的的权利，他们可能更多要选择一些偏远地区。
姜洪彪：新政出台 酒店式公寓自住型购房者增加
我们的项目是去年12月份开的盘，销售期间刚好经历两次新政调控。今年4月首次新政，一期四百多套销售完毕，二期在5月份推出。根据新政前后客群的对比，大致可能会发现一些现象。新政之前偏投资的比较多，新政之后，由于受贷款利率、首付的一些影响，加上我们的推广和引导，自住型客户比例上有所上升。因为我们的项目是五十年产权，但是可以做到正常的住宅商业贷款，水电都是正常民用的，所以通过引导，有些客户发现作为居住也是非常不错的选择，所以投资客观减少，自住客户增多，也使得我们这个项目的销售没有受到太大阻碍。
因为自住一般都是刚性需求，比如咱们平常接触的婚房，或者家长给孩子买房，它都是必需品。而投资的客户会非常关注政策影响，虽然政策没有涉及到这方面，但还会有一些提防，他会觉得政策打压到了住宅，对于酒店式公寓未来会否打压，他肯定会持续观望，因为对于普通客户，他更专业和理智。
兰旭：缺少配套和配套成熟的地方 都需要酒店式公寓
我们在瑞湾项目投资已经一年多了，对于滨海那边一些酒店式公寓也都做过研究。对于单纯酒店式公寓来讲，现在的待售项目主要集中在响螺湾地区，其他一些项目在塘沽区开发区相对比较少一些。
首先是地段，酒店式公寓现在基本上大多属于核心区或者靠近中心区。我们可以看到，包括市内，南开、河西，酒店式公寓作为一个商业产品，无论是前期政府规划公寓类产品，还是后期开发商、投资商把商业改造成酒店式公寓，首先它是有商业属性的，它肯定在政府规划的情况下集中在商业更加发达或者发展相比其他区域超前的地区，这也是很多商业集中的原因。
单纯对于滨海来讲，响螺湾的规划从整体滨海新区规划来说，它是个启动的大面积商务区，30%都是酒店式公寓的产品，60%左右是写字楼的办公类产品，剩下的是商业或其他类产品，后期来说酒店式公寓会完全的放量。对于酒店式公寓，可能是跟着写字楼或中心商务区走的。因为从天津其他区域来说，酒店式公寓更有出租性。对于出租性来说，外来人群的需求比较大。滨海新区现在的放量比较大，具体市场有一个很好的预期，在滨海更多偏向于投资。
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