[摘要] 天津和上海关于利用REITs开展保障性住房融资的方案，已经获得了国务院的批准。天津准备发起一只38亿元的廉租房REITs基金，目前这一基金已经在上报中。
保障房融资迫切
2011年地方城市土地出让金不可能再创新高，依靠卖地获得保障房建设收入，也不是长久之计。
尽快推出REITs产品，地方政府比企业更为迫切。
一位接近住建部的人士透露，2011年新增的400多万套公租房为主的保障性安居工程，大多数集中在东部沿海经济较为发达的城市。此前，这些城市轻松完成了廉租房等保障房建设任务，政府财政资金较为充沛。
但是，常州市政府一位人士并不这样认为，其在电话中向记者表示，虽然东部城市财政比较富裕，但是其财政支出也很大，基本上每年收入增长部分都预安排支出出去了。
目前，多数城市对于廉租房等保障性安居工程建设，除了少数项目由政府出资大规模集中建设以外，其他都以配建为主。
以北京市为例，从2010年底，就开始在土地出让中采取“限地价、竞公租房配建面积”的出让方法，由此给北京市带来了巨大的公租房配建面积。
北京市这一做法，在很多城市看来，都是典范的案例，既能够解决公租房大规模建设的问题，又不用政府投资。
链家地产首席分析员张月表示，通过这种新的“综合招标法”，只可能降低地价，但是不可能降低“溢价率”。也就是说，表面看来，这些出让的土地价格都不高，但是其配建的公租房面积越大，成本越高，将来开发商转嫁到商品房上的成本也就越高。
由此造成的结果就是，地价可能表面上没有上升，但是商品房开发的成本增加了，商品房房价更难降低。
陈宝存表示，2010年城市土地出让金达到了2.7万亿元，国土部等部门开始对地方土地出让金收入进行控制，2011年地方城市土地出让金不可能再创新高，依靠卖地获得保障房建设收入，也不是长久之计。
除了天津以外，上海和苏州、海南纷纷表示也要推出保障房REITs。
而在陈宝存看来，这些城市以REITs方式获得一次性融资的迫切性，大于其可持续发展的需求。
以天津为例，其设计的规模38亿元的REITs产品中，计入政府租金补贴的信托资产的毛高达13.8%。投行人士认为，政府将利息为5.94%的贷款融资置换成了为13.8%的债权融资，的好处是资金快速回笼。
郭钧表示，在保障房建设融资压力下，原本被当做热钱进入渠道的REITs产品可能会被有限放开，而权属登记破题，为其将来彻底市场化打开了大门。（来源：21世纪经济报道）
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