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销许+规划 扒一扒那些盘背后的段子

天津特价房 2018-04-12 22:49:27

闲话少叙,直奔主题。

先说说规划方面吧,毕竟是今天新鲜出炉的……

南开·迎水道A地块

4月12日,规划局网站公示了《南开区迎水道A地块修建性详细规划草案》,也就是2017年8月30日被保利竞得的94地块,总价56.5亿元,折合楼面价38149元/平米。

根据规划图中显示,地块规划共14栋住宅,其中9栋洋房(6、7层到顶),2栋小高(15、17层到顶),3栋高层(23、30、31层到顶),根据;此外还配建有2栋办公楼(不得建设公寓)、1栋商业裙楼(951平)、1座幼儿园。说明一下,这里只是草案,后面还有多次调整的可能性,但是作为参考还是问题不大的。

其实,该地块未来作为改善型高端住宅的意图已经非常明显:14栋住宅,住宅总建面近11万平,690套房源,套均面积已经接近160平,以洋房为主;预计未来还会以情怀卖点加持,但是……这些都不重要,重要的是……他能买多少钱……38149元/平的楼面价、房管局的限价套路、周边无在售新盘价格参考(鲁能公馆二手房大约在6、7w),它的价格能开到多少钱,这个猜想想必是未来一段时间内大家喜闻乐见的话题了……

迎水道A地块住宅+变电站.jpg


同时我们还从规划草案上看到了一座110KV变电站,位于地块南端,被洋房及小高层产品环绕,给大家科普一下(其实米姐也是现趸现卖,如果有相关专业的小伙伴,欢迎留言指导):

一般常见的市级变电站为500KV,通常设在远郊;其次是220KV变电站,一般市区可见,属于市区内高压变电站;而110KV则属于中型变电站,危害小很多也比较常见,如果建设成为全封闭变电站,影响会进一步缩小。所以,关注这里的小伙伴,米姐个人觉得需要关注2个点:一是变电站建设方式,二是环评的报告,好了就说这么多……

迎水道A地块指标.jpg

销许·6个楼盘 24栋楼

2018年3月底,天津市房管部门集中公示了20个新批销许,紧接着在4月上旬又公示出23个新批销许,涉及楼盘7个,其中住宅类产品销许共18个,涉及6个楼盘,24栋楼栋。

这6个获得了预售许可证的住宅(含公寓)项目中,包含了静海一个项目(商城荣园),滨海生态城(世茂玖熙)和大港(雲禧郡)各有一个项目。

640.webp.jpg

河西·格调绮园

市区仅批复了新八大里的格调绮园项目的公寓产品(1、4、5#),但是此“公寓”非彼“公寓”,产权虽然还是40年,但是首先作为公寓产品,梯户(一梯两户)、户型(90余平)的设计已经很大程度上接近住宅的居住感受了,也算是公寓界的一股清流了。

但是,这种产品面临着两个问题,一是上学,二是转手时的税费(这个问题大家多数能理解,就不多赘言了)问题。单纯看一下上学问题吧:

首先,天津户口(集体户口视同天津户口)可以平迁到城市型公寓,但是按照以往河西区的入学政策,公寓型产品都是采取统筹方式入学,不划片。也就是说,五里和七里的小学大概率是上不了的。

其次,也衍生出八大里里面两个小学(五里、七里小学)的问题,按照规定,这两所小学要待建设部门建设好学校,验收合格交接到教育部门后,才可以确定学校的名称和办学性质。嗯,所以之前所说的“台湾路小学和师大二附小小学”,相信有相信的道理(毕竟规划前置),不信有不信的道理(官方并没有出面证实过那些规划)。

西青·融泰城

环城只批了西青2个楼盘的住宅销许,一个是联发红郡,一个是融泰城。

联发红郡本次批复销许的4、5、18、19#四栋均已在售,产品为四联排,主推132、145平米户型,套均价格在400-500万的区间。

融泰城项目就比较有趣了,房管局于3月30日和4月10日公示了共8栋楼的销许(17-24#),但是案场计划加推的却是没有看到销许的4、7#两栋,话说融泰城“就是开不了盘”的病也不是一天两天了,首开排卡排8个月的记录也是无人能出其右了。

每年的3、4月份似乎都是这个项目的“赛点”,首先我们来回顾一下2017年的3月——案场门口张贴了一则公告:

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图片来源于网络,侵删

这张公告的背景,可以追溯到2015年的4月,国兴地产以7.03亿的低价摘得李七庄秀川路宅地,即现在的融泰城项目。其“代价”是,该地块中103362.45平(建面)的商品房(差不多一半的面积吧),由天津市西青区李七庄街邓店村农工商总公司回购,回购价5900元/平。这个玩法其实放在现在的土拍里其实已经见多不怪,但是就是这个梗,导致了今天融泰城无法开盘的局面,据传(此处略去25字,因为敏感,领导让删了,想知道的话扫下面二维码进群吧)……

所以,你知道为什么案场蓄客的楼栋和销许批复的楼栋不一样了吧?

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