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挂地三连!你以为看起来低的地价,是真的低吗?

中年少女地产日记 2018-03-19 16:40:52

这个星期接连挂了三块环城宅地,为什么涅?这就要追溯到上个星期……我们领导要出门玩耍,作为下属大家纷纷情深意切的进行挽留:“你只要一出门,就出政策,不出政策也要出点幺蛾子,所以你的年假我们替你去” ……然并卵,领导并没有鸟我们,于是我们就看到了这三块在土地交易中心网站404的情况下,依然顽强“上架”的三宗宅地……

要说这三块地的位置还都算是不错,分别位于咸水沽、中北镇和东丽湖(略逊),今天米姐跟大家一起来看看这三块地的大致情况,和周边市场吧:

津南咸水沽15.04亿新宅地 限价17.3亿

这块地应该是这三宗土地里面表现的最正常的一宗:

3月12日,天津国土资源和房屋管理局官网挂出津南(挂)2017-08号地。

该宗地位于津南区咸水沽镇,四至为:东至荣辉路,南至津沽公路,西至津南环线,北至双荣道。与2月28日挂出的05号地遥相呼应。

津南(挂)2017-08号地块土地用途为城镇住宅、商服,挂牌起始价为15.04亿元,折合楼面价约为7787元/平,限价17.3亿元,折合楼面价约为8957元/平米,溢价率约为15%。(顺便对比一下05号地:起始价为158600万元,折合楼面价约8503元/平。限价182400万元,折合楼面价约9779元/平米。)

08号地规划指标:

当挂牌竞买报价达到限价时,不再接受更高报价,转为【竞报自持规划商业建筑面积】阶段,自持商业建筑面积达到41000平方米上限时,转为【竞报自持租赁规划住房建筑面积】阶段,自持住房建筑面积上限为147400平方米。

从上图中可以比较直观地看到,近期挂出的都处于咸水沽相对外围的位置,08号地蓝光雍锦香颂和金地艺城瑞府,三项目沿津沽线一字排开

目前,蓝光雍锦香颂三期高层排卡中,预计3月底开盘,主推99、118、128平三室,预计均价13800元/平。洋房13-15#、17-20#、22#在售,主推125、135㎡三室,15000-16000元/㎡。别墅42#、44#、46#、48#、49#、50#在售,四、六联,177-197㎡,总价为500-600万/套。

金地艺城瑞府仅余5套大户型房源在售。

而05号地则与龙湖紫宸隔街相望,位于“机关一条街”,目前龙湖紫宸于3月10日加推了33#,125平米户型,均价20000元/平。洋房2、3、6、7、8、10、11、18#在售,主推96、125、153平(少量)户型,均价19000元/平。

这个位置机关单位较多,米姐结合紫宸项目的客源推断,未来不管哪家房企入手该地块,都会大概率做改善型产品,以吸引更多地缘性改善客群,尤其是这些机关单位人群。

看完了咸水沽两块地,再来看看中北镇的

34亿挂出侯台近30万平建面新宅地

3月13日晚,天津国土资源和房屋管理局网站挂出津西青(挂)2018-01号地公开挂牌出让公告,该地块位于侯台科技园旁,城建大学。

出让土地面积为181503.2平方米,规划建筑面积295335平方米,挂牌起始价为34亿元,折合起始楼面价约为11500元/平方米,限价为37.4亿元,折合楼面价约为12666元/平方米。

当挂牌竞买报价达到限价37.4亿元时,不再接受更高报价,转为竞报自持规划租赁住房建筑面积阶段。竞报规划自持租赁住房建筑面积上限为188000平方米。竞买人竞报的自持租赁住房建筑面积为出让地块内规划住房建筑面积,不含配套公共服务设施面积。

在讨论地块价格之前,我们先来看一看地块周边相对较近的几个项目价格:

相对于上述几个项目而言,01号地更靠近外环,同时侯台也属于比较成熟的居民区了,相对来说这个地价看起来好像不高,但是,米姐注意到在挂牌文件中还有一条要求:

“由天津市西青区中北镇侯台村民委员会按照16500元/平方米(建筑面积)的价格回购该地块中开发建设的10万平方米(建筑面积)住宅。”

10万平,什么概念?占地块总建面的1/3好不啦?16500元/平的回购价基本上属于给那谁打工了,包吃包住没工资那种,小算盘谁打得精,不用讲了吧?即便不考虑市场对于带有回购房小区的抗性,这块地的价格其实也没表面上看起来的那么实惠,所以觉得这块地出来是砸价的小伙伴,米姐真觉得有点开心的早了。

东丽湖15亿“准地铁”地块挂牌 起始楼面价5770元/平

3月14日傍晚,天津国土资源和房屋管理局官网挂出津丽(挂)2018-02号地块公开挂牌出让公告,该宗地位于东丽区东丽湖东丽大道以北,丽桐路以西,四至为:东至丽桐路,南至东丽大道 ,西至丽泽路,北至湖湘道(以挂牌出让文件附图为准),属于就连东丽湖板块自己都觉得荒的位置。

整体分为A、B、C、D四个子地块:

A地块140960.2平方米,B地块35796平方米,C地块55349平方米,D地块2004.2平方米,规划用地性质为二类居住用地、商业服务业设施用地、环卫用地(垃圾转运站),具体内容详见下表:

虽然东丽湖这块地,板块发展并不如咸水沽和侯台那两块地好,但是依旧有爆点——

准地铁房

挂牌文件显示C地块内设有地铁出入口,但并未注明所涉地铁线路编号,这意味着东丽湖终于迎来地铁时代。

地块规划总体土地面积约为23.41万平米,建筑面积约为26.03万平米。起始价为150200万元,楼面价约为5770元/平,限价为150500万元,楼面价约为5782元/平。

值得注意的是,该地块的竞买条件颇为严格,竞得企业需在该项目内设立京津冀区域性企业总部、满足产业规划要求,还需自持经营项目中不小于6.5万平米的商业建筑,十年内不得销售或转让。

当挂牌竞买报价达到限价150500万元时,不再接受更高报价,转为竞报【自持B、C地块规划商业建筑面积】阶段(不包括上述自持65000平方米商业建筑面积)。

当商业竞自持达到26000平上限后,转为竞报【配建租赁型住宅建筑面积】阶段(上限为16.3万平),专项用于安排区域引进人才的居住使用,并无偿提供给东丽区人民政府。

从上次团西那块地开始,米姐就发现关于土拍,已经越来越会玩了:地价虽然低,但是附带各种严苛的条件,然而房企们是否买账还是另一回事,上次团西土拍的“惊喜”是否会重演,米姐其实还是很期待的。

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