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【觅盘】第1期(下):一手好牌,无奈尬卖?

中年少女地产日记 2018-03-06 17:21:18

上回书说了这次【觅盘】看的前三个项目,分别为

站:格调平园

第二站:万科东第

第三站:金地藝墅家

按照惯例,做个传送门送缺课的小伙伴复习一下情况——→点击这里穿梭时空:别拿西青不当市区!

其余的同学跟米姐一起继续后面两站:

第四站:格调松间

第五站:万科翡翠大道

格调松间

前面咱们说过了,格调是天津本土品牌里面,口碑非常好的,以往开发的项目,基本都是片区里的标杆,而且在二手房市场上非常“抗价”,不过出房非常少(不是出房率,仔细审题哈),想买格调的房的竞争还是挺大的,不管新房还是二手房。

作为强项,园林依旧是松间引以为傲的地方,而且格调通常喜欢打造实景示范区,松间的示范区也是一样(但平园并不是实景):

松间的园林仍旧采用格调擅长的新中式风格,同时在建筑工艺上采用了清水混凝土的方式,这也是天津房地产市场中,大规模运用清水混凝土建筑的楼盘,简单的说,清水混凝土被称为混凝土材料中“级”的表达形式,展示的是一种“素面朝天”的品位;不太理解的可以看看售楼处,采取的就是这种工艺。

格调松间目前一期还剩4栋洋房、6栋小高层待售,预计3月底、4月初各推2栋:

小高层10、12#,主推89-136平米户型;洋房1、8#,主推142-152平米户型。

目前价格还没有释放,可以参考一下周边项目和上次开盘的价格:

松间上次开盘整体均价28000元/平,洋房30000元/平,高层27000元/平。

金地藝墅家预计均价大概在28000元/平。

展开看一下清晰大图,下图中红色部分为本次即将加推的小高层10、12#、洋房1、8#;黄色部分为待售楼栋,未标注的基本已经售罄。

作为格调首次“出走”市区的项目,松间主攻改善路线,整体户型偏大,90-97平户型的大概只占整个社区的14%,而本次加推的房源中,90平左右的户型大概只有18套左右。同时目前松间还推出了无理由退房活动。

但是米姐个人觉得,虽然格调松间项目做得不错,有亮点、也有自身特色,但是如果按项目方进行的客户描摹:购房的主力人群是3、40岁,小有成就、改善生活环境的话,项目所在的片区,确实生活氛围不是特别理想,相距大型生活、休闲配套医疗资源都有一段距离, 周边整体环境也有待提高。港真,即使是晴耕雨读、烹茶煮酒,也要菜米油盐,高冷的“人设”一出门就崩的感受,恐怕也不是太好。

万科翡翠大道

万科翡翠大道的售楼处非常好找,杨伍庄地铁站A/D口出来,就能看见售楼处的背身(入口要绕一圈),售楼处依然保持了万科一贯的高级感。

这种高级感源自于万科对于翡翠系的定位:“翡翠系是万科在进军国际著名都会之后,以全球化的视野凝练国际化人居理念而形成的全新产品系。万科翡翠系项目为城市新知新贵而生”。

Ok,as u like(有没有感受到米姐的国际化?)……从上海到北京,翡翠项目都定位为高端、榜样、模版等等等等的理想人居典范,but,万科翡翠大道的胚子却不是那么完美——

项目虽然定位高端,但是其所在的杨伍庄板块新房项目很少,周边的确有居民区,但目前配套很一般,可以说比较欠缺,尽管项目自身设计了4万平米的商业中心,不过商业通常是一个项目比较后期的时候才能实现进驻,所以先期入住的小伙伴们,生活上可能需要忍受一段时间的奔波,当然最头疼的可能是孩子的上学问题,毕竟周边的教育资源也比较匮乏。

当然不看价格的评价都是耍流氓……虽然项目并没有明确释放价格,但是米姐个人不负责任的画个圈,觉得首开整体均价在28000-30000元/平区间的可能性比较大(原因看下文)。

这种现状配套“混搭”这个level的价格就让人觉得尴尬症都要犯了……

回到项目本身,说到这个4万平的商业,我们来看看沙盘图

白色水晶体是现在的售楼处,两个棕色的水晶体就是那个4万平的商业,目前还没有具体的规划,但至少应该会涵盖购物、健身、娱乐等常见业态,商业部分会由万科自持运作。蓝色水晶体为教育用地,规划为九年一贯制学校以及一所幼儿园。

社区整体采用了对称的设计,售楼处、商业、学校所在一侧为北区,项目计划首开的是南区南区的高层和洋房(首开不推叠拼产品),目前正在排卡。

下图中红框范围内包含6栋高层、8栋洋房,首开从这些楼栋里出,具体开哪栋还要看销许批复的情况,案场销售表示首开的价格也要看销许,但是目前我们能知道的是万科翡翠大道项目的前身为津西青(挂)2016-02、03号两宗地块,分别为溢价率达98.54%和107%,楼面价双双破2万,这个楼盘价不考虑行政手段的话,通常开发商定价会在近4万左右,考虑到房管局“限价”,米姐个人推测两种产品的整体均价大约会在30000元/平上下,洋房和高层的差价也考虑在4、5000元的样子

首开部分高层主推90-110平米2-3室,洋房主推125-150平米3-4室,目前还没有确定交付标准,考虑到地价和房管局限价,米姐猜测大概率会以毛坯产品面市

西青几个盘的大致情况就是这样,下一期计划奔赴津南,津南应该是环城四区里面货量比较大的,年后回来也有不少楼盘陆续动了,还是挺有些看点的。

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