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均价1万4的环城,是清流还是恨嫁?

中年少女地产日记 2018-02-20 06:50:49

在米姐的世界里,津南一直有一个标签叫【剩女】,嗯,库存量永远名列前茅。先来复习一下1月份成交数据:

津南区截至2018年1月底,商品房可售房源套数为11183套,仅仅比位列的宝坻少了400套出头,但是去化速度还是比较快的,出清周期为11.48个月,这个数值在目前的市场状况下属于中低值,对比往年也是一个相对平稳的数值表现;与此同时销供比1.14,供需双方基本持平。

这一组数据说明津南的市场还是比较健康的:

供应量充足,购买需求和消化能力相对旺盛,市场运转良好,在眼下的市场状况中简直是一股清流。最主要的是价格美妙

来对比一下其他环城三区:

可以说津南是目前成交均价的环城区域,当然,这是被平均(不但被板块平均、同样被产品平均)过的,而且是以网签为时间节点计算的,但是这个价格并不离谱,像津南比较成熟的区域咸水沽,基本上目前有房的楼盘对外报出的均价在1w4、5左右,辛庄目前都是各个项目的尾房在售,报价基本在2w上下;海教园板块报价的大致区间在2w2-2w4的范围。

而这几个板块都还是比较受青睐的板块:

总价相对较低、城市公共设施建设迅速跟进,这些优点使得津南这些板块成为不少市区刚需购房人群外溢的 “安置点”:

老牌劲旅:

咸水沽能否成功跨进2万俱乐部?

咸水沽作为津南的老牌商业核心,起步早、配套全、业态丰富,是目前区域内生活最为便捷的一个板块,以月坛商厦为核心,周边的餐饮、娱乐设施齐备,生活采买有华润超市,吃饭有必胜客、老船长等,娱乐有影城、ktv,还有不少品牌店铺,配置丝毫不输市区繁华商圈。

而且在咸水沽靠近海教园方向,还有正在建设的综合体项目新城吾悦广场,在也是非常成熟的产品线,似的咸水沽的商业环境更加值得期待。

与此同时,咸水沽不仅聚集了大量津南已经投入使用的商业、生活配套,还是津南区的行政中心,财政、税务、区政府等也都坐落与此,片区地位可管中窥豹。

配套成熟、交通便利、居住氛围好,是咸水沽的“特长”,然而咸水沽的新房价格却始终徘徊在1万5左右,举个例子来说比较容易理解:对比一下西青的张家窝,早在2015、2016年间,就已经成功迈入的2万俱乐部,可是周边配套除了地铁,很多其他生活设施还都在建设或是起步阶段,生活便捷度显然不如咸水沽。因而,不少咸水沽购房者还是比较看好这个片区的,近来片区内也有不少新盘、新货上市,也不乏大品牌的助威,能不能在2018年里单价成功迈上一个台阶呢?不妨从几个目前在售的楼盘中去找寻一下答案吧

未来津南cbd:

河西购房南下成就辛庄“新城”

市区的房价居高不下,然而就是这个“回不去”的老城区的居住环境也日渐尴尬:拥挤、局促、尘土飞扬……而另一方面,价格貌美,容易接受的又往往有着这样那样的问题和弊端,大多偏远,且生活配套、公共交通捉襟见肘……

不少市区的购房人群转战外环周边,把“城区”的范围一下扩展到环城四区,而对于河西的购房者来说,辛庄片区的优势不言自明——外环三公里,大片定位高端的新宅——说河西人南下抢房,也不算很过分。

辛庄与河西区比邻,河西区的房价一涨再涨,且房源紧俏,不少市区的购房人群转战外环周边,把“城区”的范围扩展到环城四区,而对于河西的购房者来说,辛庄片区的优势不言自明。

对于习惯了城市生活的人来说,对住房周边的商业配套提出了更高的要求。除了现有的深特广场和新濠广场外,已经开张纳客的永旺梦乐城,给予了购房者的生活需求强有力的支持。

首创、金地则成为了辛庄的“地头蛇”,金地艺城悦府、首创城、首创暖山,也顺理成章的成为了“日光代表队”的元老。

偶像+实力:

大咖围剿的海教园值不值这个价?

说海教园是新秀,其实是滞后的,毕竟自2016年开年至今,海教园版块一直都很热闹,众多名企为夺“口粮”展开了争抢,鲁能、仁恒、旭辉和龙湖在十天内相继拿下六块宅地。高地价、高溢价率、多房企竞争,这意味着在未来的几年内,这里将上演津南楼市中最“激情”的戏码。原因在于:

1、地理位置的特殊性

海河教育园区是连接天津“内陆”和滨海“双城”之间的 “要塞”,对于市区南下的人群,和滨海的置业人群,可谓通吃。

2、政策倾斜

以教育之名而存在的海教园,虽然不会像滨海那般迎来大把的经济方面政策的利好和扶持,但是对于学籍政策却有一定的倾斜——

在海河教育园内,坊间流传着这样的说法:海河教育园虽然地理位置隶属津南,但是在行政区划上却独立成区,也就是所谓的“海教园户口”,可以享受不少独特的优势资源。无谓真假,至少不会空穴来风,这种传言至少从侧面,印证了管委会对该片区的重视程度。

虽然不是传统意义的“学区片”或“”,但是优质的教育资源环伺,对于不少购房者而言,还是很有吸引力的,至少是个加分项。

3、人文环境

姑且抛开规划总占地37平方公里,规划办学规模20万人、居住人口10万人、年社会培训30万人次,这些枯燥数字。但是单就区域房地产市场来说,周边整体人口素质较高,人文风气较好,从业主构成来说,即使不能说购房人群以教师为主,至少也有相当大的比重。

4、交通、城建规划

这一项值得100个赞,不同于其他区域的商品房住宅开发条件的是,在天津房地产市场内,先前外围市场的开发模式大多是酱婶儿滴:买地——开发——销售——陆续入住——配套跟进。而海教园是在基础建设基本成型的条件下,开始拍地的,目前园区内,已经有多所高校进驻、投入使用,而园区内的道路也基本修建完成,路况畅通,路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。鲜有羊肠小路、断头路、无名路,通往滨海、市区、咸水沽的自驾条件,非常好。

同时,由于周边高校云集,片区内还规划有地铁线路贯穿。

周边生活配套,目前还比较匮乏,虽然高校聚集区、人口密集、,但由于各大高校都是一个相对封闭的环境,日常采买及消耗大体上都可内部完成,因而海教园内的新盘项目周边的商业、生活配套,还需后期较长时间来完善。

但由于片区内,品牌楼盘(除龙湖外,还有鲁能、仁恒、旭辉、恒大)扎堆,且人口密集,同时又是津南区重点打造的“名片”,因而未来对于规划的落实相对有较大保障,所幸海教园片区与咸水沽“接壤”,短期内依赖咸水沽的商业配套也是可以的。

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