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快报!“中国第一房企”突然降价促销!降负债一路狂奔!

土也六厂 2018-02-11 09:39:05

全球销售额最大的房企——恒大,宣布降价促销!

最早发布“恒大降价促销”消息的是“财联社”,其报道全文如下:

不过,随后“每经网”发布的消息称:

从接近恒大的相关人士获悉,此次恒大在全国多个项目推出88折优惠,是针对春节淡季的阶段性销售举措,只针对部分城市的部分项目,主要目的在于深挖返乡人群的置业需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,恒大推出的优惠举措实际上是一种营销手段,恒大三线城市项目占比较大,通过刺激返乡置业需求,对于提升业绩具有重要作用。

资料图

据公开报道,恒大之前很少有这样大的优惠。只有2016年3月时为了冲击房企三强,采取过87折优惠购房的折扣,可与此次春节促销相媲美。那次促销加速了恒大去库存的速度,为销售额的提升做出了实质性的贡献,消除了楼市低迷对其的不利影响。

而从去年良好数据来看,恒大已稳居中国房地产前三甲,全年销售额超过5000亿元,老板许家印甚至超过王健林以2900亿身家成为中国首富。恒大此番带头降价促销,到底意欲何为呢?

业内专家对此表示,虽然以碧桂园、万科、恒大为代表的房地产龙头企业去年赚了个盆满钵满,但由于房地产行业是典型的资金密集型行业,高杠杆对各家房企来说是一种常态,例如碧桂园负债率就高达88.13%。在沉重的债务压力下,各家房企如果销售不利,很可能导致资金链紧张而出现崩盘。

恒大虽然近十年来销售额从百亿上升到了千亿量级,但公司负债率也一度达到119.8%的惊人程度,许家印当时激进的扩张战略也饱受争议。直到2017年6月,恒大通过两次引入战投获得700亿元资本金,又出售所持有的15.53亿股万科A股,负债率才大幅下降至50%以下。

目前,许家印还计划将恒大带回A股上市,为了满足内地的财务和会计准则,恒大必须要规模也要利润。春节期间兴起返乡人潮,恒大可以趁机以打折优惠吸引消费者在家乡置业,迅速扩大自己的销售量,这样在财报上也好看。

春节是个坎

资料图

由于今年春节来的比往年要迟,对房企也产生了一些影响。

恒丰银行内部文件显示,其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知。兴业银行、招商银行等之前也被曝发布类似规定。虽然多家银行均回应此举主要为了优化调整结构,但房地产信贷将逐渐收紧却是不争的事实。

国泰君安证券分析师刘斐凡近日就表示,随着市场利率的上升,银行房贷利率上调趋势或延续,会对地产销售构成压力。开发贷变严、银信监管升级均对房地产的销售、融资均有较大影响。刘斐凡预计2月份地产销售同比增速或较1月份下降,因为今年春节在2月份,而去年是在1月份。

市场数据也支持这种判断。中国指数研究院近日表示,2018年1月监测的主要城市成交面积环比下降18.09%,超八成城市环比下降,同比则上升19.22%。月内,一线及二三线代表城市成交量环比呈现不同程度回落态势。

也就是说近期因政策原因,国内各家房企的融资变难了,销售额反而有可能下降,对资金链的压力可想而知。

市场分析人士还表示,从1月份地方省市密集召开的政府工作会议来看,加快住房制度改革和长效机制建设,增加土地供应、优化供应结构,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源,将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点。从这些情况来看,今年房地产行业调控将持续下去。

开年即面对巨大压力,恒大选择在春节期间先发制人,用价格战打开销售局面,或许能在与碧桂园、万科等巨头的竞争中占得先机。

三强争霸赛

资料图

在这次降价前,恒大曾公告1月份业绩,其中合约销售金额643.6亿元,合约销售面积623.7万平方米,均价为每平方10319元,可以说取得了“开门红”。

但老大碧桂园和老二万科也都取得了不错的业绩。2018年三大龙头房企均迎来来门红,销售额均超600亿元。2018年1月,碧桂园销售额已经接近700亿元,万科为679.8亿元。从数据上看,虽然许家印已经成为中国首富,但碧桂园和万科依旧领先于恒大,牢牢占据了房企前两名。

即使是第三名的位子,恒大可能也坐不安稳。据明天财讯去年底报道,房地产排名第四的融创业绩突飞猛进,2017年11月创下公司单月合同销售额最高纪录,在房企销售排行榜中名列第四。融创也成为房企前十强中上升势头最猛的一家。

今年开年后,融创更是发起凶猛攻势。2月5日,融创中国发布1月销售简报。公告显示,融创在2018年1月实现销售金额221.8亿元,同比增长173%,销售面积也有明显增长。但当月的合同销售均价约16000元/平方米,比上年同期的18000元/平方米有所下降,也就是说融创为了做大,不惜使用了“以价换量”的策略。而且去年融创大量储备土地,又有大量并购来的文化、旅游资产相助,今年赶上恒大进入房地产第一梯队,不是没有可能的事情。

在前有强敌、后有追兵的情况下,恒大已在春节期间发起这场价格促销战,各大房企会跟进降价吗?中国楼市格局会如何变化?我们拭目以待。来源:明天财讯(ID:nextcaixun)

延伸阅读

新华社:引战1300亿净负债率降六成 恒大转型三低一高显成效

第三轮引战再受热捧,恒大在降负债的道路上一路狂奔。

11月6日,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿(人民币,下同),远超此前其公告的300-500亿规模,创下国内房企单笔股权融资最高纪录。

记者注意到,恒大地产本轮引战获得多家龙头企业热捧,其中正威集团在世界500强中位列183位,苏宁为中国电子商务零售巨头,山东高速则是特大型国有企业集团,恒大地产投前估值也大幅增至3651.9亿,显示出实力投资者对其发展前景的认可。

“今年以来,恒大已成功引入三轮合计1300亿战略投资,推动负债率以超预期的速度下降,显示出许家印年初启动的战略转型成效明显。”一位投行分析师表示。

多年来,恒大通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式实现超高速增长,去年以3734亿的销售额登上国内房企“一哥”宝座。与此同时,也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。

“我们多年来都是追赶者的角色,把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高,公司没有钱,就不可能发展到现在的规模”,在恒大总裁夏海钧看来,恒大用“三高一低”发展模式牢牢抓住了中国房地产的黄金20年,才能成就恒大的龙头地位。

随着房地产行业进入稳定发展期,企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡,恒大适时启动战略转型。今年开始,恒大从“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变,目标就是大幅降低负债率。

引入第三轮战略投资者,是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,引入600亿战投后,其净负债率将大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。

恒大降负债的措施还包括土地储备负增长、以及扩大盈利规模增加净资产。以土地储备负增长为例,众所周知拿地支出是房企资本开支中的大头,沉淀过多的土地储备容易挤压大量资金,推高负债率。中报显示恒大拥有2.76亿平方米土地储备,位居行业首位,在维持经营需求的同时适当降低土地储备,更有利于减少资金沉淀、降低负债率。

根据恒大此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右,这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。

“今年3月恒大提出两年内还清永续债的目标,不到半年便已超预期兑现承诺,充分体现了其降负债、去杠杆的决心”,上述分析师认为,随着恒大多举措加速向“三低一高”转型,其制定的降负债率目标也极有可能提前完成,未来将实现更加持续稳健的发展。

(来源:新华社)

地产号综合明天财讯(ID:nextcaixun)、新华社

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