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天津的混居小区未来你可安好?

天津地产故事会 2018-01-24 14:05:50


不知不觉的,业余君粗略统计了下,一年来天津已经有近30宗地进行了自持。面积超过了30万平方米,其中有一些还明确了定向安置或者还迁房。今年的土拍大戏马上就要开始,刘园项目宗宗都有安置房。如何正确面对这些项目,是值得抓紧研究的,不要等到下面的事情发生再解决维稳问题。


最近,首都知名的“首开龙湖天璞“项目上演真人版荒野求生,商品房业主和小区内配建房业主发生围墙争夺战。因为商品房和配建房价格的巨大差距(7万vs2万),开发商在小区里建了个铁栅栏,以示区隔。早在2017年6月,商品房业主收房时,隔离墙(铁栅栏)就引起了争议,但不了了之。结果,今年1月12日,自住房业主在收房之日,突然暴起发难,推倒了约两米高的铁栅栏。流传视频显示,双方业主在铁门两侧对峙,情绪激昂。最终,自住房业主先发制人,成功破门。然而,商品房业主,也不是吃素的。第二天,推倒的铁栅栏,又神奇的恢复了。他们甚至搭建了一个白色帐篷,用于商讨护门事宜。

这一回合,商品房业主取得了重大胜利,但事情远未结束(尚不知最终解决方案)。双方公说公有理,婆说婆有理。对商品房业主来说,付了更多的钱,交着更高的物业费,凭什么要与他人,共享小区资源。对自住房业主来说,这是政策规定的,必须拆除。根据2015年8月北京市住建委发布的通知,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房,进行分割(该项目拿地后出台的政策)。隔离墙在,不公平;隔离墙不在,又不合理。追根溯源,问题在于当年北京供地时,所推行的配建保障房政策:“限地价、竞房价”——报价达到上限价格后,不再接受更高报价,转而通过竞报“自住型商品房”面积的方式,来确定竞得人。以该项目为例,2015年初,开发商以超过3万/㎡的楼面价成功竞得。其中,需配建2.15万㎡自住房,定价2.2万/㎡(五年后才能交易,30%上交)。据说,北京、深圳、杭州多个配建小区,存在隔离现象。


2016年热闹一场的旺海公府围墙事件大家还记得么?

事件起始于旺海业主偶然获得的一份会议纪要。在这份于2013年河北区政府、嘉海花园业主和泰达格调津海三方协调会的会议纪要中,第五条这样表述:“新建小区和原小区之间不设立任何形式的围墙;居民出入自由;两个小区实现物业统一管理,差额收费;帮助原小区修缮公共设施、建立小区居委会、文化活动站、警务室等非经营性配套公建约450平米”。 这份纪要的产生源于旺海公府开发商泰达格调津海在施工中与老嘉海花园业主的纠纷。由于施工扰民和占用绿地等原因,老嘉海组织代表屡次就此事上访维权,影响较大。后经协调谈判,最终达成谅解并形成纪要中的共识。

新建商品房旺海公府比旁边的的老小区嘉海花园晚了十几年建成,且土地年限不同、开发商不同、物业不同、历史沿革完全不同,却由于当时建设时为解决扰民事件,有官方出局了调节纪要,要求建成后两个小区共用新小区的公共设施。嘉海花园业主可以自由出入旺海公府、共享绿地、统一管理差额收取物业费。而不知情的购房人在阴错阳差得到这份纪要后,开始了维权。我们要知道旺海的售价目前在五万左右,而嘉海只有3万5左右。

当然一切事情都有两面。南开区核心地带的融创王府壹号,就是拆迁与房地产结合的比较好的项目,百姓原地还迁,建筑标准与商品房虽然也有差距,但是商品房与经济适用房隔街相望,相安无事,项目倒是也没受太大影响。


在我看来,无论是拆围墙还是建围墙,都让人不舒服,准确的说是让一部分人不舒服。这就仿佛是一堵“柏林墙”,给人带来的更多是心理冲击。围墙加强了社会阶层的分化感和隔阂感,显得格外刺眼。要拆除有形的围墙并不难,但要消除人们内心无形的“柏林墙”恐怕不容易。

在争议中,有这样一种声音:世上没有免费的午餐,贫困也不代表正义,“贫民区”住户少缴或拒缴物管费,就该享受不到“富人区”的公共配套服务。这种说法的弱点在于曲解了“公共配套服务”的含义,误读了“商品房配建保障房”的政策,更用一种简单、僵化的金钱标准来划分社会阶层。

当然也有另一种声音:你看看那保障房里的宝马奔驰,怎么也看不出他们是贫穷的人。这显然也是“部分有能力的人”运作后,影响了保障制度的结果。我们不能误读成全部人群都是如此。

混建后公共配套的公共管理成本,即物业费如何承担?分摊后的成本政府如何补贴,权益如何分配要公开透明,总不能自己合适了就讲平等,不合适了就闹分裂。 应该说,土拍混建的初衷充满善意,是和谐社会的典范措施。然而,就实践来看,面临着两个问题:一是混建后的公共配套,到底是谁的?商品房开发形成的业主,对公共配套是支付了成本的,即便是解困房建设过程中政府有过投入,但是由开发商建设,不免有“劫富济贫”的嫌疑。这当然并非简单不愿借光的吝啬心理,自己的东西是否让人共享,那是自己选择的权利,并不能变成一种义务用来买政府保障的单。

而公共配套服务不具有排他性,同一小区,不论贫富,居民都有平等享有的权利。在商品房小区配建保障房的做法是政府的一项硬性政策,配建保障房项目的规划设计也有严格规定,随便更改、修围墙,无疑违规。政府在土拍混建的同时,多想一想建成后的问题,如果物管费短缺,应考虑适当补贴,让贫富人群都能享受同样的公共配套服务,单纯的围墙战术,给同一小区的居民贴上了“富人”或“穷人”的身份标签,这无疑是业主们的“自相残杀”。最后造成的结果就是拆也不是,围也不是,里外不是人。


总之,有章可循,事前公告为上策。一纸文件,文字游戏,移花接木的福利政策可是下下策。当然如果是购房者,遇到这样的项目怎么买,提前想好了,拆与不拆都心平气和,就踏实了。

不要轻易地相信一堵墙的承诺。


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