拆迁能不能提升一个区域的房价？

大家先看下面这张图。链家公布的昨日成交。这个数据可能算是最近一年里331政策后单日的成交量了。难道？！难道果真要？。

于是某谈论群内的将这一爆发归结于近期全市拆迁工作的成效。听上去有些楞。但是还是可以分析一下的。

首先，有这样一个小循环：拆迁→拆迁户获得大量赔偿→地皮成本上涨→房价上涨→首付增加／贷款增加→普通民众购房难度增加→租房群体增加／租房时间增加→租房供求比增大→房租上涨→拆迁时清理租户成本更加高，可以看出拆迁与土地出让实乃莫逆之交。对于我国现阶段的房地产市场来说，较高的拆迁成本被隐藏在居高不下的地价中，并通过地价的日益抬高而凸显。这正体现了因为拆迁的因素影响商品房的成本，进而影响房价的水平。换句话说也就是，拆迁成本的投入最终是由商品房的销售来收回。一地区的经济水平较高，房屋的销售价格也会水涨船高，进而带动房地产市场及二手房市场的兴盛，大面积的拆除或改造工程的兴建，必然会形成高投入的局势，进而影响拆迁成本的增加。这也从侧面反映了我国房地产市场的高增长形式。

其次，一个区域拆迁量的增加，说明这个区域未来具备城市基础设施更新的条件，在现在城市拆迁愈加困难的情况下，地块深耕细作成为常态，以地铁为代表的高投入高效能的先进城市基础设施会更倾向于往此类区域安排。而道路拓宽、绿化提升等常规动作也是区域价值提升的保障。

再者，拆迁量的增加会活跃一个区域的租房市场（拆迁一般都有1年-2年的周转期，等待安置入住），租房市场的活跃往往是房价上升的一个药引子。

另外，拆迁量的增加会刺激急于入住的人群购置房产，以货币安置为主的人群将更快速的决策二手房甚至新房的购置。而政府部门有时也会在市场上“扫货”以降低自己的拆迁成本。

还有一类就是持有待拆迁房屋的有房一族。在获取了拆迁款后，卖旧买新，置换改善也是拆迁一族常见的操作手法。由于被拆的区域往往算是市区内地理位置优越的地区，因此带动同区高端项目走量也是常态！

现在又到年初，一年的工作计划都已定好。当然各区的城建领域也不例外。从主流媒体传递出这样的讯息。我们先看看要拆什么，怎么拆，也好预判来年哪里的房价会涨呢？

市政府层面：2017年12月5日上午，天津市市委理论学习中心组把集体学习会场放到了河北区新大路棚户区改造现场，入户调研、了解实情。市委书记李鸿忠说，大道之行，天下为公。市委、市政府实施的市区棚户区“三年清零”计划，是我们的庄严承诺。各级各部门要切实扛起使命职责，在实际工作中积极探索路径方法，坚持棚户区区块平衡、所在区平衡和全市平衡相结合，统筹全市力量，兜起民生底线。

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专业局层面：12月7日，天津市国土房管局局长蔡云鹏做客天津广播电视台新闻广播，畅谈了天津市棚户区改造的相关情况。从2017年起，本市开始实施棚改三年清零行动计划，到2019年底，全面完成市区147万平方米棚改任务，比国家要求的2020年要提前1年。2017年是三年棚改的起步年，按照市委、市政府确定的20项民心工程年度任务，要完成改造40万平方米。今年，市国土房管局启动了河东区东宿舍，河北区新大路，红桥区丁字沽北大街、同义庄等一批新项目，同步加快河西区小海地小二楼、红桥区西于庄等老项目改造进度。截至目前，今年本市棚户区改造累计完成46.25万平方米，提前完成了今年20项民心工程确定的任务，实现了三年棚改“开门红”。接下来，市国土房管局将继续加大推动力度，年底前启动南开区灵隐南里、河东区郑庄子等项目，力争超额完成今年棚改任务，为三年棚改奠定更为坚实的基础。

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区政府层面：日前，天津滨海新区副区长孙涛、和平区常务副区长高平武、河北区常务副区长姜义、河西区副区长李丽君、河东区副区长霍伟钢、南开区副区长罗进飞、红桥区副区长李丽玲先后做客天津广播电视台新闻广播《公仆走进直播间》，汇报2017年民心工程完成情况，其中均涉及棚户区改造、改善居住环境等热点问题。

滨海新区：今年，滨海新区对核心区、汉沽区域、大港区域共计16个老旧小区进行了环境综合整治，分别实施了供热改造、雨水管网改造、地面硬化铺装、车位改造、楼体粉刷、公厕改造、老旧电梯评估等项目，目前已完成总工程量的75%以上。改造中，滨海新区坚持注重地上地下结合，基础和功能结合，规划和民意结合，周密合理确定改造方案。同时推广市区旧楼区管理经验，对旧楼区实施清扫保洁、门岗值勤、巡视管理和车辆停放秩序管理等服务。目前，滨海新区已经启动了“三年棚棚户区改造两年完成”拆迁拆违攻坚战，争取到2019年全面完成棚户区改造。

和平区：和平区棚户区改造任务三年总计8075平方米（太少了，盼着和平拆迁的可以歇歇了），分别是：昆明路、山东路两个地块（7390平方米，涉及居民190户），以及河南路42-46号、烟台道60号和新华路新华里12号三处危险房屋（685平方米，涉及居民27户）。按照安排，今年和平区将完成2610平方米改造任务，包括三处危险房屋解危加固和昆明路、山东路两个地块的房屋征收。截至目前，三处零散危险房屋改造工作全部完成。昆明路、山东路两个地块已于11月3日进入30天的征收签约奖励期。和平区老旧小区和远年住房改造工程面大（拆不起，整修吧），三年任务共涉及846个片区、567.49万平方米、9.27万户居民。今年计划完成189个片区、287.98万平方米、3.93万户提升改造任务。目前，已开工172个片区，开工率达到91%。此外，和平区常务副区长高平武在节目中透露：今年，和平区在做好规定改造项目的基础上，广泛征求群众需求，增加了三个自选项目——

1.对改造项目进行查漏补缺。

2.将产权不明的路灯改造纳入区管范围。

3.严损房屋改造实行清户措施。

河北区：按照统一安排，河北区要利用三年时间完成中心城区棚户区改造任务，河北区已经按照时间节点将全区棚户区改造工作排出了时间表。去年3月，河北区启动了对35中和24段棚户区的房屋征收工作。截至目前，房屋征收已经完成了总征收户的近92%，其中，三十五中学片完成90.3%，王串场二十四段完成99.4%，约3400户居民已经告别了低洼、拥挤、脏乱的危陋房屋。今年，河北区的重中之重就是新大路棚户区改造工作。新大路片征收大致范围是东至铁路线、南至东六经路、西至新大路、北至铁通天津分公司，涉及约2300户、10万平方米的房屋征收。这块地比较狭长，而且紧靠铁路线，后续地块出让还要在铁路一侧留出36米安全距离，无形中等于缩小了该地块的使用面积。经测算，区里需要补贴约40亿元才能基本实现资金平衡，所以该地块一直未能启动征收。去年，河北区将新大路片区纳入到全市的棚改计划，利用全市的资金平衡政策，用其他地块的来平衡新大路片的亏损，这才终于能够启动新大路项目。11月1日，河北区政府正式发布房屋征收公告，标志着新大路棚户区改造征收工作正式启动。

河西区：在河西区2017年20项民心工程中，条是“加快推进棚户区改造”，第二条是“改善群众居住条件”。河西区制定了棚户区改造2017年-2019年三年计划，三年完成40片（处）棚改任务，共涉及5683户、24.5万平方米。今年已完成小海地小二楼、海地路、新会道、岩峰路、东江道、造纸厂宿舍等6片棚改项目，2018年将实施14片、共11.3万平方米，2019年实施20处、共7.313万平方米。计划于2018年启动的十三中、绍兴道平房片，目前正在积极准备前期工作，已完成棚改资金测算、制定资金平衡方案、编制任务时间表、项目可研报告、项目备案等工作，正在对接政府采购程序和贷款银行，加紧筹备房源，力争11月份开始房屋征收工作，确保如期完成指标任务。

河东区：河东区棚改任务主要涉及12个大片及50个零散点位，面积约27.73万平方米、约1.2万户。2017年计划完成征拆任务约82942平方米、3700户。目前，东宿舍、东孙台等7大片和地毯路宿舍平房、大直沽十号路平房等处零散点的棚改工作已经启动，目前已完成征拆7.28万平米，0.32万户，占全年任务量的87.8%。目前汪庄子、郑庄子准备启动补偿方案征求意见，征求意见满一个月后启动征拆。同时，力争2017年底前启动郑庄子、汪庄子、振中路3大片棚改任务，启动天四里等一批平房零散点征收。其他项目已经纳入十三五规划纲要和年度发展计划。从今年起，河东区还对1999年12月31日前建成的老旧小区及远年商品房逐年进行改造。2017年计划启动整理修缮项目超过10个的片区11个，以及存在危险的红色等级片区23个，预计上述项目2017年底前实现竣工。向阳楼街向阳花园、大王庄街怡祥园2个改造试点小区，2018年6月底前竣工。

南开区:今年以来，南开区按照全市20项民心工程各项部署，以改善群众居住条件为重点，着力补齐民生短板。一是启动实施老旧小区及远年住房改造三年行动计划。计划三年内完成547个片区、近4000幢楼房的老旧住房改造任务，突出解决消防、电梯、阳台及外檐、甬路、围墙等方面问题。今年南开区财政安排2亿多，对43个片区、310万平方米进行改造，当前正在抓紧施工中。二是启动实施2017至2019年三年棚户区改造方案。计划用三年时间完成2处成片危房、7处零散点房屋棚改征收任务，共涉及2277户，7.6万平方米。(南开区也是少的很~)今年率先启动灵隐南里2.7万平方米、807户的棚改征收工作，日前已完成立项、规划和环评工作，预计今年底完成征拆工作。

红桥区：目前，红桥区还有各类棚户区60余万平方米、涉及居民2.7万户，是全市棚户区改造任务最重的区。（看出未来三年的起飞洼地了么？！）这些区域居住环境差，弱势群体多，市政基础设施匮乏，部分群众的住房条件十分困难。今年，红桥区的棚改任务涉及多个项目，其中：西于庄、红桥分局、单家面铺、丁字沽北大街、双环、铃铛阁等6个已启动老项目的资金均按原渠道基本落实到位。运输六场项目作为2007年启动的老项目，现已完成政采和国开行审核程序，签订政采协议，这也是本市以政采模式成功融资的案例，下一步即将签订资金监管协议，组织落实自有资金。同义庄、西沽南、群众影院、和苑西区二期等4个今年拟新启动项目的政采招标工作已全部完成，下一步承接单位将与国开行等金融机构启动融资申请流程，预计融资267亿元。西沽南、同义庄、群众影院3个直属指挥部已经全面进入工作状态，并对运输六场指挥部进行了进一步充实完善，运输六场已经进入协商搬迁阶段。围绕全年棚改目标，红桥区多渠道筹集房源11000套，基本满足了已经启动的老项目全力收手的需求。近期，红桥区重点做好房屋价值评估各项基础性工作，研究征拆补偿方案，探索采取货币协商安置新模式，力争尽快实现新项目启动。截至10月20日，红桥区新增“三种住房”受益居民6790户，（我们可以估计一下，还剩2年棚改时间，2.7万人，1.1万套落实的还迁房，0.67个限价廉租，购置刚需商品房空间还有很大，甚至是不愁房拿了拆迁款改善的人群）包括：核发限价商品房资格证明3370户，核发公共租赁住房资格证明2216户，核发定向安置经济适用住房资格证明1204户。新增“三种补贴”受益居民1405户：核发廉租住房实物配租补贴资格证明17户；核发廉租住房租房补贴资格证明672户，核发经济租赁房租房补贴资格证明717户。

有没有感觉出，在目前更突出民生，更突出住的理念下，红桥区会成为一匹黑马走出独立行情？毕竟全市超过50%的棚改量都会从这里出发！别的不说，想象一下，2年后，市区的土拍市场将被红桥的地占领的情形。还记得新八大里那七个地块底价成交的岁月么？也是一波冷清，也是集中短时间内大面积拆迁，在集中释放，涌向商品房市场之后，貌似河西区就让人高攀不起了。

红桥会是下一个么？

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