遭遇到交房后的质量问题或是交房时间延期，恐怕是很多购房者都遇到过的糟心事儿，天津市河东区某小区业主就遇到了这样的问题，并向律师提出了咨询，一并附上律师的解答，不管是不是已经买完房的小伙伴，都能够了解到相关的法律常识：
网友提问
我是雍景湾4号楼102室业主，因地产开发商自2016年11月15日交房后对下列房屋维修问题一拖再拖，一推再推，导致2017年7月30日前无法入住，无法使用地下车库及房屋装修，造成期间的物业费、车位费损失共计3716.47元应由地产公司承担！ 首先，根据“《商品房销售管理办法》 第五章交付 第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事 人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保 修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的保修期限的，保 修期不得低于《规定》中确定的保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质 量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损 坏，房地产开发企业不承担责任。” 其次，根据开发商提供的入住缴费清单的缴费说明第3条“物业管理费计算以商品房买卖合同（或产权证）中的建筑面积为准，自入住通知书注明交付之日起向业主收取，考虑房屋装修，实际进驻时间等原因，入住办理期间，物业公司将预收物业管理费” 故自2016年11月16日至2017年7月30日期间产生的物业费（3.28元/m2.月）3.28*89.4*8个月+3.28*89.4/30天*15天=2492.47元，2016年12月16日至2017年9月22日期间（其中2016年12月16日至2017年7月30日是维修时间无法入住则无法使用车库，7月30至9月22日为与地产开发商协商多次未果车位费无法缴纳给物业导致车位无法使用（9月23日缴纳自2016年12月16日至2017年12月31日车位费共计1500元））产生的车位管理费（120元/月）120*10个月+120/30*6=1224元；共计3716.47元不应有业主承担，应由开发商对造成的两项费用损失承担赔偿责任或者说业主在此期间对于物业公司预收的物业管理费及车位管理费应该退回。 具体情况如下： 2016年12月15日车位移交。2016年11月15日交房发现许多问题如下表，最主要的问题：1、窗玻璃破损、窗框多处破损损伤：美容-覆膜（没来）-覆膜（又没来）-量尺（多次）-换窗-换玻璃，持续数月直到5月28日装完玻璃，窗框的美容、窗压条换新至今没有完成；2、地面不平、地板超多处深度划痕：地面重新找平-地板更换-踢脚更换-装踢脚导致地板再次破损-修复地板，直到5月11日才装完成；3、地下室渗水；观察-洒水泥-注浆-观察-注浆-观察直到7月又让师傅给看看地面渗水问题。7月30日办理装修手续，之后去办理车位，物业告知必须从车位交付时开始计算车位费，我觉得严重不合理！因为房屋的质量问题，维修了数月，不仅耽误的业主的时间还影响到业主的入住及地下室的装修进度，为此还需业主承担这个期间的物业费、车位费，这样相当不合理，但与地产沟通不予采纳。 希望李律师给予法律方面的支持，作为业主可以从哪方面争取自己的权益，感谢！
律师答复
尊敬的许宁网民：
您好，针对您提出的问题答复如下：
1. 关于开发商的违约责任
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
《天津市商品房管理条例》第35条规定：“在保修期限内，商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的，房地产开发企业应当在五日内予以勘察、维修；给购房人造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。”
根据前述规定，在房屋交付时您发现的房屋质量问题有权要求开发商予以维修，开发商应当在五日内予以勘察、维修并赔偿您因此产生的修复费用、误工损失和其他直接损失。
2. 关于物业服务费用与车位管理费用
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《天津市物业管理条例》第65条规定：“物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。
物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。”
根据前述规定，请您核实您是否已经就房屋与开发商完成了交付手续，如尚未完成交付手续，则房屋物业管理费仍应由开发商支付；如您已经完成交付手续而仅系在交付时就房屋质量提出问题的，房屋物业管理费应当由您进行支付。对于车位管理费，根据您所述的情况已经完成交付，故车位管理费应当由您进行支付且不因您没有实际使用而予以免除。
结合本答复第1点，如您因为房屋质量问题而无法实际使用房屋导致您额外承担物业管理费的，您也可尝试将物业管理费作为您损失的一部分要求开发商予以承担。
感谢您的参与！
天津观典律师事务所
天津特价房2017-12-29 16:56:37
