中小房企如何夹缝求生存？

近年来，新进房地产企业进驻西安的时候往往会选择“合作开发”这种方式。一方面，土地有保障，另一方面，省去很多繁琐的手续，尤其以融创、当代等企业最为典型。

房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下，面对一线品牌的不断“入侵”，中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。尤其是在调控越发严格的2017年，多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来，囊中相对羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。一线城市的土地市场几乎难觅中小开发商的身影，这一趋势在不断向部分二线城市蔓延。业内人士表示，随着市场拿地形势严峻，中小开发商拿地也变得更加困难。

2015年8月18日，当代置业宣布以兼并收购形式进入西安市场，收购原锦尚名城项目，打造满堂悦MOM 项目。此后，当代置业又在西安通过并购形式陆续拿下当代宏府MOM 以及与中金公司合作的高新区地块、红光路嘉宝MOM ，并于2017年8月11日拿下与陕西惠尔集团合作开发的西安泾河工业园泾渭东路项目地块。

对于与惠尔集团的签约，当代置业方面表示，自2015年正式布局西安以来，两年时间，当代置业在西安已有当代满堂悦MOM 、当代宏府MOM 等五个优质绿色科技地产项目落地，MOM 绿色科技品牌在西安已落地生根。当代西安公司总经理孙彦此前在接受媒体采访时表示，未来当代置业获取新项目优先考虑高新区，北郊谨慎进入。就获取方式而言，收购合作是主流，但也不排除其他方式。

在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应楼市调控的主基调下，2017年以来，西安土地招拍挂一度收紧，目前已经一地难求。而对于万科和融创这样深谙资本运作的房企巨头来说，依旧有着自己的发展逻辑：自己拿地之外，不断加强与本土企业的并购与合作。

近两年，西安万科相继“吃下”荣华集团太华路项目、威龙地产丈八北路项目、西恩DADA、智慧美镇、宝天地产国宾中央区三期/四期、中国铁建曲江项目、万通秦汉新城项目、隆基集团曲江项目、真爱曲江项目，对之进行合作开发。

融创不甘落后，在备受瞩目的联姻天朗外，牵手科为地产航天城项目、海天天线锦业路项目、大方置业西部大道项目。

借助本土开发商的当地资源，辅以融创自身的高知名度和资金优势，当前，融创已经成为西安最主要的开发商之一。

各大房企在联合本土开发商合作开发项目之外，新进开发商另辟蹊径在土地储备上下了一番功夫。例如佳兆业入手王家棚村城中村改造项目，承担王家棚项目拆迁安置及后续回迁房建设的全部资金，因此也获得了王家棚所在地的地块，也正式宣告佳兆业落户西安，从项目体量来看，该地块确实不小；另一个中建方程投资发展有限公司成功中标财政部PPP示范项目——西安市未央区徐家湾地区综合改造。据华商报记者了解，在2015年的第19届西洽会上，中建方程投资发展有限公司与未央区政府、汉长安城特区管委会签订“徐家湾地区综合改造项目”合作备忘录，打造未央创智城。

虽然一部分中小房企凭借独特资源优势可在夹缝中求生存，但无论是公开的招拍挂市场，还是更为复杂的并购领域，留给中小房企的空间和机会并不多，不仅仅在土地上，在终端市场方面同样如此，同区域的竞品项目，大型房企品牌显然更有号召力，“同一个地区、同样品质、同样价格的房子，客户肯定会优先选择万科的房子，不会选择我的。”某地产开发人士表示，“拿不到好的土地，就会影响销售，销售不好，反过来又影响拿地，慢慢的中小房企就被淘汰出局了。”在这位人士看来，未来可能会有一部分小而精的特色中小房企能够生存下来，但大部分将在恶性循环中死掉。

对一家房地产开发商而言，土地是生存之本，只有获得足够的土地和现金流，才可能获取规模上的优势。尤其是在土地市场招拍挂竞自持、竞配套等的要求下，对于企业的资金要求就更高了，融创中国董事长孙宏斌曾表示，目前排名前十的房企市场占有率已经从10%上升到20%多，未来5-10年间，前10房企市场占有率将达到30%-40%，“前十名平均要4000亿元，没有两三千亿进不了前十名，这是怎么形成的？小公司干不了了，卖了地以后挣钱退出让大公司做”。

创典全程信息部李兰兰分析，目前中小房企面临“内外夹击”。对外面临从严的调控政策环境以及品牌房企间的激烈竞争，对内面临拿地难、融资难的问题。内外各种因素已成为影响中小房企生存与发展的主要障碍。对于明年政策环境短时期内保持收紧不放松的市场态势，中小房企首先应稳定现金流，增强抵御周期性风险的能力；其次，找准位置进行战略转变，可以考虑进驻房地产开发尚处于初级发展阶段的三、四线城市，最后，可以从产品及销售模式上入手，考虑产品功能性和创新性的同时，打造市场需求度高的差异化产品。