房地产寡头时代（三）

按照吃瓜群众要求，今天这样开头，二回书说道地产寡头时代在各类数据的相互印证下，已经证明城市的集中度将在未来愈发明显，而人口的定向聚集将带来房价的两极分化式发展。低者俞低，高者俞高的特征将逐渐显现。这是符合国际城市发展规律的。

当开发商渐成规模化寡头之势，城市聚集效应愈发明显之后，城市自身的发展又会如何？我们会发现，城市的不同规划概念区域也将呈现冷热不均的“寡头”现象。只不过是居住寡头还是就业寡头的区别而已。

大数据时代，数据不会说谎。经常有朋友问我某某区域是不是有潜力，当人们用脚选择，用手机发出信号予以回复时，这个区域是否真的有潜力？是否真的是热点？已经一目了然。

日前，天津市交通规划研究中心发布了一组天津居民出行特征大数据报告，通过对2011年至2017年本市三大运营商数百万用户手机基站数据长期追踪调查，对天津居民整体出行特征进行大数据分析，掌握城市发展脉络，为今后城市交通管理及规划提供科学决策参考。

根据调查分析结果，在就业密度岗位分布方面，中心城区高密度人口区域以和平区为中心，中北镇、梅江、太阳城等大型外围居住区在人口密度上与中心城区基本处于同一水平。

中心城区高密度岗位区域集中在和平区、河西区北部及南开区东部。受产业类型和建筑密度的影响，空港、大寺等外围地区主要就业集中地点在岗位密度上仍不能与中心城区相比。

滨海新区核心区人口高密度区主要集中在塘沽老城区和新港地区，泰达生活区的人口密度低于上述地区。

滨海新区岗位高密度地区主要集中在解放路地区、泰达MSD和于家堡起步区，呈现多中心发展态势。

对人口24变化的分析结果显示，通过手机数据感受到城市人口的潮汐涨落，白天人口向城市核心区集中，晚上又如潮水般向外围区域散去。在天津站等交通枢纽附近的流动人口密度。夜班人群集中地点在全市呈点状分布，主要散布在医院、科技园区和工业园内。

常住人口24变化

流动人口24变化

根据地铁站点早高峰进出站客流排名显示，早高峰进站客流的站点主要分布在城市中外环间及外围地区人口集中的大型居住区和交通枢纽。早高峰出站客流的站点主要分布在城市核心区岗位集中地区。通过调查分析发现，轨道交通站点的辐射范围并不都是经典的圆形，与站点区位、周边的道路条件、周边的用地形态密切相关，一些中心城区内部站点的接驳范围甚至超过2公里。因此，轨道交通接驳以及周边地区开发应当一站一策，因站而异。

对于商圈热度的分析显示，滨江道和平路传统商圈热度，同时其他围绕商业综合体打造的新兴商圈如银河广场、奥城等热度较高。传统商圈单一中心的形态已经发生变化，多中心的格局已经确立。中心城区边缘大型综合体，顺应了人口向外围地区疏解的需要，有效服务了周边地区居民。

通过出行联系来看，以中心城区为核心的单中心放射趋势仍然明显，滨海新区核心区以及外围地区间出行联系也较强。作为全市的中心，和平区与南开区、河东区、河西区、西青区都有较强联系，其中与南开区之间的出行联系最为紧密。发展很快要融入中心城区的西青区，与南开区、河西区、津南区具有较强联系，其中与河西区联系最为紧密。

以海河为分界来看，海河西岸地区为多种功能复合的市中心地区，人们需要进入该地区进行各种活动，因此白天进入该地区的出行除中午时段外，整体保持较高水平；海河东岸以居住功能为主，从海河西岸进入海河东岸的出行，呈现明显的以晚高峰为主的单峰形态。

从典型区域对外通勤联系来看，中北镇作为典型的中心城区外围大型居住区，除与周边区域通勤联系较强外，与中心城区西部区域联系较为紧密。

空港经济区为典型的中心城区外围岗位集中地，除与周边华明镇通勤联系较强外，与中心城区各地联系均较强。

塘沽老城区的居民主要在滨海新区核心区内部就业，开发区仍有相当部分就业者来自中心城区。

这项调查分析真正掌握了人在哪、人去哪的问题，也算给购房者们提供了一个热点图，您是要逆水行舟，还是跟随大众的脚步呢？答案不言已明。

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