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125万月薪人眼中的2018年房事

天津地产故事会 2017-12-06 12:13:11



12月4日网上最疯狂传播的消息无疑是任泽平先生的恒大任命书,恒大集团公告称,根据公司发展战略需要,聘任任泽平为恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长,主要负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究,为集团战略决策提供相关分析报告,其薪资核定为1250000元/月(即工资625000元/月,核定综合奖金625000元/月),从发文之日起执行。”

  根据公开资料,任泽平曾先后担任方正证券首席经济学家、研究所联席所长,国务院发展研究中心宏观 部研究室副主任,国泰证券证券研究所董事总经理、首席宏观分析师,首都金融智库专家,科技部国家高新区升级评审专家,中国新供给50人论坛成员,中国人民大学兼职研究员,对外经贸大学兼职 教授,中央财经大学兼职导师,中国人民大学经济学博士,清华大学经济管理学院博士后。

  任泽平曾先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革 牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等判断,确确实实的是位网红分析家!

业余君最近拿到了一份出自任先生首笔的2018年经济分析,文中对未来中国的经济、房价和政策做了比较全面的论述,今天跟大家分享一下其中的地产精华部分,如果想看全本,请点击阅读原文。

任先生对未来地产周期的核心观点总结为:“长期看人口,中期看土地,短期看金融。”人口方面重点关注的是经济增长水平,城市化率,和人口的绝对数量和结构分配;土地上重点关注的是城市的土地供给水平和土地财政的依赖度;金融重点关注存贷款利率和杠杆率。

任先生认为,未来人口流动的趋势一定是集中化的流向大城市和区域中心城市,而大城市和区域中心城市将与周边小城市形成大都市圈,城市将越发壮大,成为国家发展的主力。而区域分化,将成为未来国家地产行情的新特征。

在任先生看来,一线城市的房地产神话,有几个因素造成,一部分可以用城镇化、居民收入等数据分析,另一部分是由于货币超发和土地供给的垄断造成。

在任先生看来,过去城镇化发展思路中控制大城市人口,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展的思路是与国际发达国家的发展经验不符的,事实上的人口向大城市,大都市圈的集中,但土地供给却向三四线城市倾斜,人口的城镇化和土地的城镇化背离和错配,是造成一线城市和部分二线热点城市房价泡沫与三四线城市库存泡沫的根源。

任先生认为,土地出让收入最大化是符合地方政府利益的,正因如此,通过控制供给,操纵价格的事情才会屡屡发生,但不能否认,土地财政为城镇化融资发展提供了巨大的支持,但也推高了房价,如果不及时改革,这种情况将绑架政策,走向畸形。

土地财政切走了房价上涨的最大蛋糕,每一次的限购限贷限制土地供给均产生了下一次报复性的涨幅埋下伏笔,未来关键是建立长效机制,将大城市战略与土地挂钩,增加人口净流入区域的土地供给,增加公共性住房的供给。

任先生认为,我国居民杠杆水平虽然近几年快速上升,但总体水平仍不算太高,出于安全范围。历史的经验告诉我们,历次房地产泡沫最后走向疯狂无一例外的是由于流动性过剩和低利率的刺激,但泡沫的破灭,都是由于货币收紧和加息造成。

总之,2018年是一个全新的周期开始,短期效应将迎来长效机制的对冲考验。我国经济也将迎来供给侧产能出清,需求侧韧性愈强的新发展周期,每个人都需要对未来多一点信心!


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