大佬们的发声一向是我等屁民的精神食粮。回顾2014年6月的某一天，万科总裁的郁亮在《人民日报》撰文称，楼市进入白银时代，其对楼市表示谨慎乐观，他认为楼市不撞“冰山”，但是赚钱不容易，随后，从14年到15年，其又在多个场合为“白银论”呐喊。但事后的疯狂打脸，另郁亮同志的论调在业内成为笑谈。地产红人孙宏斌先生也怒怼“白银论”，提出未来“钻石论”的热词。意思是地产就算是租赁时代到来，也在火个3-5年轻轻松松。
近日，在兴业证券组织的“万科月度经营数据电话会议”上，万科耐不住寂寞，对明年房地产市场做出了新的热词——“小年论”。在这次会议上，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。将孙老板的钻石论又结结实实的怼了回去。
主要有以下几点核心论断，
1、明年调控政策放松的可能性很小；
2、在调控政策不放松及信贷持续性收紧的情况下，明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降；
3、明年不同城市的分化将会更加明显，首先，一二线城市房价难以上升，
一是因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化；二是一二线城市是政府管制的市场，政策调控会长期持续，所以增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，也就是说，其整体会呈现一种，箱体震荡的格局。
其次，三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定；基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会出现降价潮。
而万科也明确表示，这些城市的情况会持续，有些城市他们可能会退出。
因此，到了明年，那些销售规模和价格快速增加、本身又没有新的就业人口、基础设施也没有明显改善的三四线城市，房价将会撞南墙。
4、虽然新房目前占到每年住房供应的绝大部分，但随着政策的鼓励，存量房会越来越大，出租市场会越来越大，进而会对新房市场产生分流。尤其是销售的新房和增加的用于租赁的用房在整体供应格局会有相互替代。
因此，从万科的观点可以看出，明年的房地产市场将会维持半温不火的状态，个别城市的将会出现降价潮。而若把眼光再放长远几年，租赁市场又会对购房者产生分流，削弱新房需求。房地产的“钻石时代”不过都是些碎钻罢了。
都是大佬，我们听谁的呢?
在我看来，房地产的新趋势一定还是政策作用之下的衍生物，有这样一个怪圈，您是否听过：一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就乱、一乱就抓、一抓就死，.........我认为，现在处于半死不活的阶段。而半死不活时，往往怪事横生。
近期，闻讯有一天津神盘即将开售，当时拿地就是一个神奇的故事，如今开盘又说有奇招出现。心理预期的X售价，居然被打压成x。不过这大小写之间的差价，据说要按精装修捆绑模式操作，敢问管理部门，车位捆绑不合理，精装捆绑就可以么？还是一抓就死后，一死就叫的前兆？活路看来都是这么流出来的。
到底是大年还是小年对一个普通购房人很重要么？
有大年、小年就是有高峰和低谷，低谷的时候，开发商对策是一定要先活下去，用一个字形容：“量”为先，行话说就是高周转、轻资产。在高峰的时候，对策以现金流为导向改成以利润率为导向，这个时候注重资产质量。特别是在未来，资产质量显得尤为重要。那么，到底是大年还是小年，我们只要去看看开发商的项目是越来越简配促销，还是越来越加配抬高门槛就知道了。
另一方面，产品结构，在低谷的时候做刚需，小年的时候做刚需，大年的时候做改善型，周期性调整的时候对策是等待，结构性调整的时候是转型。于是乎市场上什么转型自持租赁公寓等等等的我们也就很好理解了。
转型也分很多种，与开发商的档次有很大关系。我喜欢用唱歌的方式描述。
种，以三线开发商为主的原生态唱法，他们说的转型其实不叫转型，是行业退出，是在调控过程中行业大洗牌之后无奈地退出。特别是土地招拍挂规范之后，靠关系拿不到地了，这个情况下经常是无米下锅，通过招拍挂竞争不过品牌开发商。每次调整都是1/3格局，1/3企业退出，1/3企业强大，1/3企业在挣扎。
第二种，以二线开发商为主的流行唱法。这部分企业说的转型也不是真正意义上的转型，他们的资金、模式、产品、团队、管理在转型上都没有准备好，所以这种做法叫流行唱法。这种情况怎么应对？还是不要忘记周期性，然后逐步进行结构性转型。
第三种，以一线开发商为主的美声唱法，其实也是最有特色的唱法。一线开发商说转型，歌声很美妙，但是很难掩盖“挂羊头卖狗肉”的本质：转旅游地产，还是卖房子；转产业地产、养老地产等等，卖的还是房子。其实都不是根本意义上的转型，但是通过美声唱法可以从政府获得更多资源、支持。
所以在临死前不要叫，要唱，可以唱出很多新概念。
所以，大年小年与您何干？白金钻石与您何意？
踏实住自己的首套，开心选自己的二套，一切只是生活罢了。
天津地产故事会2017-11-15 19:30:55
