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2018:楼市新旧时代的分水岭!

天津房产 2017-11-14 14:59:16
当下的楼市,让很多人看不明白。就好像有一团云雾,笼罩在我们与楼市之间,让我们找不出其中的走势规律,摸不清未来房价的方向。如果你也有类似的感受,如果你也因为摸不清方向,而感到焦虑或迷茫,请一定要认真看下面这段话。

为什么同样是一线城市,北京领跌,上深在做俯卧撑,但广州却依旧领涨?

为什么同样是二线热点城市,合肥、郑州、苏州涨着涨着突然就跌了,而杭州、成都、武汉却能够坚挺如初?

当下的我们,正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。

旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验却尚未生成,是我们对楼市越发困惑的根本所在,也是未来我们所要面对的最大困境。

01

2018,注定是楼市新旧时代的分水岭

之所以说注定,是因为类似的楼市转折点,近年来总共出现过两次,而且有规律可循。

一次在1998年,一次在2008年。

8这个年份,是非常特别的。

房地产的黄金十年(1998-2007)

1998年7月,国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,简称房改,停止了楼市旧时代的福利分房制度,开启了中国商品房的新时代。

1998到2007年的十年,中国经济平均增速达到12%,城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元,人口城镇化率从33%提升到46%,北上深常住人口净流入1299万。

这个十年,是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”,房地产投资和销售都处于高速增长状态。

不论你处于几线城市,只要你在黄金十年买了房子,可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

房地产的白银十年(2008-2017)

2008年,房地产疲态初现,在经历了一波地产下行之后,同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制,房地产正式进入白银十年。

解除信贷规模限制这一举措,在业内俗称房地产金融化,宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。

也就是说,由于贷款的存在,房子开始逐渐拥有了投资的价值。

想想08年以前,老百姓们买房大多是喜欢全款的,中国人也是出了名的不喜欢负债。

而自08年以后,由于有利可图,以及房价的持续升高,贷款买房逐渐成为主流。

然而,在房地产的白银十年,已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱,房产升值开始逐渐产生区域分化,一线比二线涨的多,新区比老区涨的快。

下图是全国主要城市近10年房价涨幅:

从图中就可以看到,在房地产白银十年,同样的本金,买对了城市,你最多能获得6倍的升值,买错了城市,哪怕同为二线,10年间的涨幅可能也就不到1倍,刚刚跑赢通胀。

我们现在每天关注楼市动向,分析房价变化,也不过是在迷雾中努力探索,希望能早点拨云见日,早点抓住新十年的机遇。

其中更值得我们注意的是,机遇是在不断变化的,不能用过去的眼光看待未来。

就像黄金十年,随便买房子是机遇;白银十年,买一二线房子才是机遇;未来十年,可能买好房子,买有品质有地段好出租的房子,才是真正的机遇。

找寻楼市新机遇,其实才是未来几年房产投资的真正重心。

房地产的下个十年,自2018开始。(2018-20XX)

在10月之前,其实还尚不能确定,2018到底会不会是楼市转折点。

但是现在,我们完全能够肯定,转折点的到来。

转折点,都是有标志的。

98年,转折点的标志是房改。

08年,转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

18年,转折点的标志是住房属性的明确变化。

过去十年,住房有两个明显属性,一个是居住属性,一个是投资属性,公共物品属性相对来说是处于弱势的。(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)

但是未来十年,住房将极大的弱化投资属性,转变成居住属性+准公共物品属性。(想想最近的各种住房保障政策,保障房,人才房,共有产权房,70年只租不售房等等)

下面这段非常著名的讲话,就是属性变化的最根本体现:

坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

朋友们可以拿过去几届关于房地产的描述,和当下的描述进行对比,就能明显感觉到去投资属性的意味。

而且,让“全体人民住有所居”这句话分量非常重,这预示着房产市场重心的转移,这说明了房子除了买卖以外,租赁同样重要,是未来发展的重心之一。

那些嗅觉灵敏度高的房地产企业,如今都纷纷进入转型期,甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们,也嗅出了不一样的味道,开始大力布局住房租赁市场。

02

2018,短期炒房和长期持有的分水岭

在经历了15年这一波房价快速增长之后,很多人都对房价产生了一个错误的认知:

炒房是很容易的,买房是可以很快赚到钱的。

只要找准热点城市,用低首付高杠杆买入,房价上涨之后卖出,半年时间本金翻倍不是梦。

但是,这样子的快钱,从2018开始,再也赚不到了。

首先,是价格不会再大涨。

去年最热的时候,动辄5%的单月涨幅,如今再也不会出现。

热点城市再热,涨幅也没有超过1%每月。

我们来看国家统计局给出的最新数据,2017年9月,全国70个主要大中城市,没有一个单月环比涨幅超过1%的。

其次,是低首付再也拿不到了。

不说银行目前首套房40%,二套房动辄60%,甚至像南京这种二套80%的首付,就连开发商、中介想让你提前买房,想给你些首付贷也做不到了。

据财新网获悉,近期住建部联合央行、银监会于下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求,并加大了实质性的惩处力度。

此次三部委要求,地方金融监管部门要加大重点监测,对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构,分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚,并将其违规行为录入征信系统。

8月底,经住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委议定,“首付贷”已被确认为违法违规金融产品,房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。

除此之外,“众筹买房”“赎楼贷”等性质业务已经被陆续叫停,个人消费贷也在严查阶段,违规流向房地产的资金都被牢牢卡住,这次是来真的了。

最后,是交易被严格限制,想变现越来越难。

这一轮调控,跟过去的最大不同之处在于,过去是不让你买,但这次还不让你卖。

过去,限购限贷是调控的主力军。

但是这一次,限价,限卖变成了主流,看看全国有多少个城市进行了限售,你就明白,逻辑从过去的不让你买,变成了现在的不能卖,甚至是想卖也卖不出去。

未来,短期买卖快速获利注定成为历史,长期持有获得收益将会变成新常态,而限售,既是培养习惯,又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。

很多人看到这里或许会有一些疑问:

既然你说18年是楼市转折,住房又在去投资属性,而且现在不仅限买而且限卖,那是不是未来就没必要再投资买房了,近期买房是不是也没有升值的机会了?

其实,国家从来没有说要打房价,国家希望的一直是平稳健康的发展,你可以长期持有,长期获益,一二线城市买房跑赢通胀肯定没问题。

毕竟,我们刚刚确立了2035年全面建成小康社会的目标,又明确了本世纪中叶把我国建设成为富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。

当房子的价格和数量足够了,下一步改变的,必定是房子的质量。

最后,还是回归到现实,解决房地产问题的关键还是在于解决供需错配

中国房地产市场高房价和高库存并存,高房价的地方供应不足,高库存的地方供应过剩。

所以,关键在于放弃计划经济的思路,不是事先规划好人口增长目标,并据此决定土地供应,而是应该根据人口实际流动的情况和房价水平来决定土地供应。

有人担心这会导致北京上海周边耕地的消失,但在经济欠发达地区把耕地变成房地产库存,在一线城市周围维持大量耕地,本来就是土地资源的浪费。

实际上,城市对土地的使用要远比农村节约。城市化反而可以腾出更多的土地,这样才能在不改变耕地总量的情况下,解决土地供应在地区间错配的问题。

当然,这一过程牵涉到土地,户籍,财税等一系列制度的改变,对过去的经济增长机制有大的改变。但中国经济发展到今天,也已经到了以创新和服务业推动的阶段。

人类历史上,城市一直是创新的中心,而城市中人口的集聚也有利于推动服务业的发展,应当推动一线城市的发展以作为新的增长引擎。

从长远看,一线城市的规模将进一步膨胀,但这是值得欢迎的。根据Demographia的数据,今天中国最大的城市群上海,以人口计在全世界只排到第七。

不同文明的竞争,很大程度上就是城市的竞争。在中华文明的全盛时期,从唐到清,世界上最大的城市一直在中国,不论是长安,汴梁,临安还是北京,直到近代之后才让位于其它地区。

所以不应该从均衡发展的视角出发,刻意限制一线城市的规模。事实上,过去种种使城市规模平等化的努力,反而导致城市间财富分配更不平等。

现行的土地和房屋政策在过去的发展中起了重要作用,但也导致了房地产市场严重的供需错配问题。

从长期来看既会影响经济增长,又会恶化财富分配,导致社会阶层的撕裂和民粹主义的上升。越往后,房地产和中国经济的捆绑越来越深,改革就越难。

所以,中国经济接下来20年能够持续健康稳健发展的关键,则在于是否能够化解过度依赖房地产所带来的经济增长下降,以及财富分配恶化的问题。

过去20年中,土地财政在中国经济中的作用日益上升。地方政府通过将土地注入融资平台,然后用土地作为抵押品,撬动更多的资金进行投资。而这些投资带来更多更好的基础设施,能使土地进一步升值,并带来更多的资金。

中国奇迹的一大关键,就是这种能够自我强化的城市化进程。因此,即使政策制定者了解房地产问题的背后是供需错配,而供需错配的背后是土地问题,也很难下决心改变。

但不管土地财政在过去如何成功,长期来看,房地产问题如果迟迟得不到解决,其成本要远远大于单个所谓“黑天鹅”事件。

对于任何一个经济体,最重要的两个考虑都是财富分配和经济增长。近年来国际经验已经清楚表明,一旦增长停滞而财富分配失衡,民粹主义必然上升。而房地产问题如果得不到解决,将同时影响财富分配和经济增长。

因此,问题的解决已经刻不容缓,而改变又会为中国经济未来的发展提供新的引擎。

2018,让我们一起期待迎来巨大转折,遇见更好的未来!

文章综合来源:楼市时评(ID:zzlssp)/华尔街见闻(ID:wallstreetcn)

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