2017-11-03天津地产故事会
每一次市场的波动，都带来大家的涨跌的热情讨论。于是乎，无论是媒体、微信群还是街头讨论出现了各种各样的辩论， 你方认为房价上涨有100个理由，那么我方就有房价会下跌的101个理由。崩盘论者的观点是：货币严重超发、房价收入比世界、全民疯狂炒房等。而大城市日不落论的观点是：城市化依然没有结束、中国经济还在中高速增长、通货膨胀货币贬值等等。
当我们冷静下来，后首房改以来的中国楼市，我们不无悲哀的发现：除了任大炮给了我们一些惊喜以外，房价的变化超乎了绝大多数人的预期，这也就是身边极少人真的通过房地产实现阶级蜕变的原因（比如净资产水平从A7到A8不稀奇，到到A8.5就是奇迹一样）。
这些年来我们一次次的被各种媒体数据洗脑，租售比，收入房价比，成交量，土拍供地量，我们似乎用数据说明了一些问题，但又总有一些问题无法解释。在这些冗繁的数据面前，房价的坚挺始终让人意外。而调控的戏码在市场面前似乎也只是小风小浪，掀不起真正大的波澜。
这是怎么了？是市场经济的失灵？还是调控手段的失效？是理论的错误？还是历史经验的扭曲？无数专家学者历年的“精密”判断似乎都成其砸掉招牌的最后一块砖头。尤其是那些看空的观点，回过头来，简直贻笑大方。
不过，幸好现有又有了一次翻身的机会。看空的观点似乎又占据的上峰，诸多见于报道。这一次，我们不知道是应该期待日式的刺身崩盘还是俄式的红肠崩盘。但，总之“目空一切”已经开始像瘟疫一样在市场上蔓延。一套二手房的成交降价就成了地产群里的蝴蝶效应。但到底是冬天的蝴蝶还是春天的肉虫，似乎没人在意。
在我看来，这么多年来让我们一次又一次错误判断形势的原因是在于，我们始终纠结于自己狭小的视野里，试图用一个小周期或者是小动作的变化去解释大周期、大背景下的价值逻辑。
在大周期内我们应该关注的是国家的制度环境、经济政治生态、全球宏观环境。而在小周期内，任何的黑天鹅事件，诸如政策的微调，甚至城市主要领导的变动都会造成波动方向的变化。
那关键问题就是我们到底处在怎样的大周期和怎样的小周期内。整体社会的购买力和信用扩张规模是大周期内决定房价的关键因素。万科高级副总裁谭华杰先生有一个研究成果：对27个国家的长期（20年以上）房价数据的详细分析，找到了两个比较稳健的指标。一个叫“居民部门利息保障倍数”（就是居民总储蓄/利息支出）——历史上当这个数值大于1.5时，几乎没有发生过房价大跌的情况。另一个叫“新房名义市值对居民购买力占用比例”（私人部门房屋新开工套数×当年新房均价）/（居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出）——当这个数据超过60%，房价面临很大的下跌风险；超过80%，大跌风险骤增。这两个指标其实衡量的都是居民购买力、还贷能力以及社会信用扩张规模。用中国数据代入这个模型，个指标在2015年为10.4，远远高于1.5的临界值，而第二个指标也远远低于60%的警戒线，所以从数值上可以基本确认，短期内中国不存在整体性房价大跌的风险。而在小周期里，波动的规律更受到个体差异因素的影响。只要资产价值波动幅度在GDP的正负振幅之内，全民信贷水平和房租价格保持稳定，我们是可以泰然处之的。
PS:我对这个模型有一点个人的理解，作为单独的家庭如果按照这个比率计算的话，也许由于年龄结构问题（比如80后，家庭既要房贷又要子女教育支出，压力较大），但放在现在典型的7口（3口+4老）模型里，这个数据可以用于自身家庭风险的排查。
但不论大周期还是小周期，大经济体的核心都市的房价，与其城市人均收入水平、人口密度的相关性很弱，而与经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力密切相关。正如一句刺耳的话：“房价将是由的富人们，而不是本地的富人们决定。”一样。纽约房价是由美国的财富，而不是纽约人的财富决定的。同理，北京、上海的房价，尤其是豪宅的价格，将是由全中国的富人而不是其本地的富人决定。那么天津的房价是由京津冀甚至华北地区辐射范围影响的。所以，单纯的看某地某时经济下行，意义也是不大的，将一个城市放在更大的范围内思考才可以。投资也是讲究矬子里拔将军的。
从我个人来讲，我不希望看到去年全民炒房的疯狂局面，
但是，我欣然看到如今大家集体看空，
这说明，房地产稳定的路还很长，很久。
天津地产故事会2017-11-03 13:07:42
